1 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI AUSILI PER LO STUDIO Testi: M.Sciarelli, L’outsourcing strategico dei servizi integrati di gestione. Il Facility Management. V. Vecchi, I fondi comuni di investimento immobiliari. Aspetti gestionali ed operativi. Dispense a cura del docente. PROF. MAURO SCIARELLI

2 ASPETTI OPERATIVI DEL CORSO Programma Gruppi di lavoro Sito internet comunicazioni Registrazione al Corso Esame e verifica finale CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI

3 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE PROGRAMMA Parte prima - Il settore immobiliare: aspetti introduttivi – Scenari evolutivi del Real Estate – La gestione dei patrimoni immobiliari: Asset Management, Property Management, Facility Management. – La finanziarizzazione del settore immobiliare – I fondi d’investimento immobiliare – I fondi chiusi – Le operazioni di spin-off immobiliare – L’intermediazione immobiliare: il ruolo del promotore immobiliare. Parte seconda – Il Facility Management : aspetti strategici, organizzativi e gestionali.

4 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI OGGETTO: IMMOBILE DEFINIAMOLO

5 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI OGGETTO: IMMOBILE DEFINIAMOLO: PROFILI - TECNICO (strutturale, destinazione d’uso, …) - FINANZIARIO ED ECONOMICO (investimento, costi e ricavi, valore, …) - GESTIONALE (titolo d’uso, valorizzazione, …

6 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI I FATTORI DI CRESCITA DEL REAL ESTATE IN ITALIA Riduzione dei tassi di interesse fino al 2005 Incertezza del contesto economico internazionale e instabilità dei mercati finanziari Sviluppo della finanza immobiliare FATTORI CONGIUNTURALI DI NATURA ECONOMICO-FINANZIARIA Ulteriore terziarizzazione delle economie urbane Riduzione della dimensione media dei nuclei familiari Aumento dei flussi migratori FATTORI CONGIUNTURALI DI NATURA SOCIO-DEMOGRAFICA

7 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI  Crescono ancora i prezzi, ma peggiora il mood del mercato.  L’aumento medio annuo dei prezzi delle case si attesta al 5,6% (4,2% in termini reali), quello semestrale al 3%.  I segmenti d’impresa crescono più delle abitazioni: + 6,1% gli uffici (3,5% semestrale),+6,2% i negozi (3,3% semestrale).  Rallenta la corsa all’indebitamento e si riduce il numero di transazioni.  Aumentano tempi medi di vendita (oggi 4,7 mesi), locazione (2,6 mesi) e sconti praticati (11,1%).  I tassi d’interesse sono raddoppiati in meno di un biennio e cresceranno ancora.  Cresce la domanda di sostituzione.  La componente extracomunitaria rappresenta il 10,1% (con punte del 16,4% a Padova edel 16,5% a Milano) dei contratti di compravendita e il 20% di quelli di locazione. IL MERCATO DEL REAL ESTATE IN ITALIA ( Osservatorio Nomisma lug 07) 1/3

8 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI IL MERCATO DEL REAL ESTATE IN ITALIA ( Osservatorio Nomisma lug 07) 2/3  Le compravendite tengono nei comuni minori e nell’hinterland, mentre rallentano sensibilmente nei comuni capoluogo.  Cresce ancora l’industria dei fondi immobiliari, che ha raggiunto un valore complessivo netto stimabile in 21,6 miliardi di Euro e investimenti immobiliari che sfiorano i 27,6 miliardi di Euro.  Si è sensibilmente ridotta la distanza tra le quotazioni dei fondi e i valori di bilancio,attestandosi ora al 17,6%.  Hanno perso slancio le società immobiliari quotate che, dalla fine di febbraio ad oggi,hanno lasciato sul terreno circa il 30%.  Continua ad esserci interesse e attesa per l’imminente varo del regolamento che renderà operative le SIIQ.  Circa il 77% delle compravendite di abitazioni sono sostenute dall’accensione di un mutuo.

9 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI  E’ ulteriormente cresciuto il mercato del leasing immobiliare. Nel primo trimestre del 2007: lo stipulato ha raggiunto i 5 miliardi di Euro, con una crescita dell’8,9% rispetto all’anno precedente.  I mutui sostengono per il 46% l’acquisto della prima casa, per il 39% l’acquisto di una seconda abitazione (come seconda casa o per investimento, quando 10 anni fa tale quota si attestava solo al 7%), per l’8% gli interventi di nuova costruzione e per il 7% il recupero dell’esistente.  Il 74% dei mutui ha una durata superiore ai 15 anni, mentre il 69% è stato stipulato a tasso fisso.  Per la seconda parte dell’anno è attesa un’ulteriore crescita delle quotazioni, anche se di entità inferiore rispetto al primo semestre. Il tasso annuo di crescita si attesterà al 3,6% per le abitazioni, al 4,9% per gli uffici e al 5,3% per i negozi. Per il 2008 gli incrementi previsti saranno rispettivamente del 5,6%, del 4,3% e del 2,6%. IL MERCATO DEL REAL ESTATE IN ITALIA ( Osservatorio Nomisma lug 07) 3/3

10 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI LE COMPONENTI DEL MERCATO IMMOBILIARE

11 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI LE COMPONENTI DEL MERCATO IMMOBILIARE

12 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI LE COMPONENTI DEL MERCATO IMMOBILIARE

13 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI LE COMPONENTI DEL MERCATO IMMOBILIARE

14 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI LE COMPONENTI DEL MERCATO IMMOBILIARE

15 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI LE COMPONENTI DEL MERCATO IMMOBILIARE

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18 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI LE COMPONENTI DEL MERCATO IMMOBILIARE

19 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI LE COMPONENTI DEL MERCATO IMMOBILIARE

20 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI GESTIONE IMMOBILIARE (REAL ESTATE MANAGEMENT) ASSET MANAGEMENT (Gestione strategica) PROPERTY MANAGEMENT (Gestione amministrativa) FACILITY MANAGEMENT (Gestione tecnica) Stretta interrelazione ed opportunità sinergiche

21 Facility Management Asset Management Property Management Gestione immobili o patrimoni immobiliari M.Sciarelli “Il Facility Management: nuovi modelli di gestione dei servizi generali” Real Estate Management Gestione Amministrativa (locazioni, spese, assicurazioni, etc.) Gestione Tecnica (Manutenzioni) Gestione Servizi alle persone e allo spazio Processi di valorizzazione strategica dell’immobile (acquisizioni, dismissione, conferimenti, piani di sviluppo immobiliare, etc.)

22 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI ASSET MANAGEMENT Gestione strategica di edifici/patrimoni immobiliari volta alla valorizzazione e ottimizzazione della redditività degli immobili attraverso operazioni di acquisizioni, vendite, conferimenti, studi di fattibilità, riconversione, ristrutturazioni, ecc. La mission è il riposizionamento della proprietà immobiliare per il max rendimento dell’investimento Piano di sviluppo del patrimonio immobiliare Continuo controllo dei mercati e pianificazione del cash-flow, analisi comparative, di sensitività

23 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI PROPERTY MANAGEMENT Coordinamento delle attività amministrative e tecniche necessarie alla gestione di un patrimonio immobiliare, delle attività di valorizzazione, finalizzate alla max della redditività (canoni di locazione), al controllo dei costi e al miglioramento del livello tecnico-manutentivo degli immobili Finalizzato all’incremento di valore dell’asset

24 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI FACILITY MANAGEMENT Conduzione per il mantenimento in efficienza dell’edificio (manutenzione edile e impiantistica) e per il suo funzionamento (gestione impianti tecnologici, utenze, pulizie, etc.) nel tempo, in stretto rapporto alle esigenze dell’utenza

25 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI ASSET MANAGEMENT

26 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI LA VALUTAZIONE DEGLI ASSET IMMOBILIARI Valorizzazione dei patrimoni immobiliari : Operazione di portata strategica e finanziaria Cessione di immobili o rami d’azienda o conferimenti, pur mantenendone l’uso Necessità di flusso di informazioni e di trasparenza, per ridurre il rischio finanziario e finalizzare l’operazione Advisor e Merchant Bank Obiettivi Creazione di valore => legame tra gestione del business e capitale investito negli immobili Con la dismissione: a. si liberano risorse economiche per reinvestirle nelle attività core, ad un tasso di rendimento (k) > del costo d’uso (canone di locazione) b. si riduce l’indebitamento e si migliora la redditività del capitale investito (ROI) Problemi scarsa presenza di informazioni utili alla valutazione del patrimonio immobiliare (natura, destinazione, etc.) gli immobili sono scarsamente fungibili (ogni immobile presenta caratteristiche proprie)

27 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI LA VALUTAZIONE DEGLI ASSET IMMOBILIARI Raccolta dei dati relativi all’immobile è necessaria a definire le possibili anormalità (scostamenti dalle condizioni di normalità globale, concessoria, catastale, impiantistica, etc.) Si tratta di valutare le potenzialità future dell’immobile, in termini di capacità di generare reddito rispetto all’attuale utilizzo. Dati necessari sono: tipologia e localizzazione dell’immobile, destinazione d’uso, consistenza delle superfici, situazione locativa e costi di gestione, stato manutentivo generale. Prezzi di mercato per unità di superficie, canoni percepiti e canoni di mercato, qualità dei conduttori, tempi di assorbimento di immobili sfitti, la situazione della domanda ed offerta locale, dati macroeconomici e trend locali e nazionali

28 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI LA VALUTAZIONE DEGLI ASSET IMMOBILIARI La segmentazione del portafoglio immobiliare ai fini di uno spin-off :

29 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI LA VALUTAZIONE DEGLI ASSET IMMOBILIARI Analisi della situazione locativa : A. tecnico legale Contratti di locazione disciplina della proprietà e dell’uso disciplina dei contratti in genere disciplina dei contratti di locazione disciplina dei contratti di mutuo e di comodato diritto amministrativo (atti amm.vi, concessioni e autorizzazioni) diritto societario disciplina delle successioni normativa sui fondi immobiliari Normativa sulla gestione dei condomini Criteri Correttezza formale e sostanziale (oggetto, obblighi, durata, facoltà di recesso anticipato, riparto spese, garanzie di pagamento del canone) Contenuto delle clausole Valutazione Difformità rispetto alla normativa applicabile (livello di gravità e rilevanza delle anomalie) Difformità rispetto agli accordi originali

30 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI LA VALUTAZIONE DEGLI ASSET IMMOBILIARI Analisi della situazione locativa : A. finanziaria e reddituale Criteri Reddito degli ultimi anni Data di inizio e durata della locazione facoltà di recesso anticipato Percentuale di sfitto dell’immobile e inesigibilità del canone Criteri di riparto spese manutentive Modalità di pagamento di canone e spese Garanzie per la proprietà Tasse immobiliari e oneri assicurativi Valutazione Benchmark canone – canoni di mercato immobili comparativi (fattori di ponderazione) Capacità di reddito correlata al rischio dell’investimento Valutare il peso e l’incidenza di fattori (giuridici e non) sulla proiettabilità del cash-flow Valore di mercato finale DUE DILIGENCE

31 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI LA VALUTAZIONE DEGLI ASSET IMMOBILIARI I metodi di valutazione immobiliare : Metodo del mercato o metodo comparativo Confronto tra la proprietà oggetto di stima e altre simili, recentemente compravendute o correntemente offerte sul mercato o su piazze concorrenziali Limiti nella trasparenza del mercato Borse, listini e osservatori immobiliari

32 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI LA VALUTAZIONE DEGLI ASSET IMMOBILIARI: IL VALORE DI MERCATO IL VALORE DI MERCATO La definizione nelle Linee Guida di Valutazione conforme agli standard internazionali ed Europei fissati da IVSC (International Valuation Standards Committee), RICS e TEGOVA, contenuti nel Red Book e approvati negli EVS 2003 e’ la seguente: “ Il valore di mercato rappresenta la stima del prezzo al quale, alla data di riferimento della valutazione, un determinato immobile dovrebbe essere scambiato, dopo un adeguato periodo di commercializzazione, in una transazione tra due soggetti (compratore e venditore) bene informati e non vincolati da particolari rapporti, interessati alla transazione ed entrambi in grado di assumere le decisioni con eguale capacità e senza alcuna costrizione.”

33 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI LA VALUTAZIONE DEGLI ASSET IMMOBILIARI Metodo del reddito Capitalizzazione dei redditi futuri derivanti dall’utilizzo del bene Capitalizzazione diretta Reddito netto (RN) / saggio di capitalizzazione ( c) RN= Ricavi per canoni – spese di gestione ( c ) = valore capitale proprietà/ ritorni ottenibili in un certo periodo Stima diretta: somma rendite di categoria/ prezzi di mercato della categoria Stima indiretta: costruire il saggio sulle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene Flussi di cassa attualizzati Attualizzazione dei flussi netti previsti (Ricavi – costi) ad un tasso che tiene conto del costo del capitale (proprio e di terzi) cioè rendimenti che dipendono da tassi di mercato, prospettive inflazionistiche, del mercato immobiliare, rischio di investimento.

34 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI LA VALUTAZIONE DEGLI ASSET IMMOBILIARI Metodo del costo Si basa sul principio della sostituzione (costo necessario per costruire una nuova proprietà con utilità equivalente a quella in esame) Ridurre il costo per effetto del deperimento fisico e dell’obsolescenza funzionale ed economica, aggiungendo il valore del terreno I costi sono in accordo con i prezzi di mercato e includono: materiali, manodopera, manufatti, spese indirette, onorari, costi di installazione e di allacciamento, oneri finanziari Non vengono inclusi eventuali contributi ed agevolazioni finanziarie Costo di ricostruzione a nuovo, ( costo necessario alla data della stima per riprodurre l’esatta replica della proprietà con una di tipo e materiali identici) Costo di rimpiazzo a nuovo (costo necessario alla data della stima per costruire fabbricati od acquistare macchine e impianti basati su correnti tecnologie e materiali, che siano in grado di sostituire il bene esistente possedendone la stessa capacità, resa, desiderabilità ed utilità Dopo aver determinato il limite max del valore, vanno effettuate le detrazioni per deperimento fisico (legato a utilizzo, manutenzione, guasti, effetti di incidenti e sinistri) e funzionale (inadeguatezza a svolgere le funzioni designate,per avanzamento tecnologico, eccessivi costi operativi)

35 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI PROPERTY MANAGEMENT

36 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI PROPERTY MANAGEMENT Coordinamento delle attività amministrative e tecniche necessarie alla gestione di un patrimonio immobiliare oltre che al coordinamento delle attività di valorizzazione, finalizzate, all’interno del processo di incremento del valore di un asset, : alla max della redditività Al controllo dei costi Al miglioramento del livello tecnico manutentivo dei singoli immobili Attività Amministrative contratti di locazione Contabilità immobiliare Fiscalità immobiliare Gestione assicurativa Rapporti con Enti, autorità e organi di vigilanza Rapporti con professionisti e imprese Attività Tecniche servizi all’immobile Manutenzione Rapporti con conduttori e fornitori Valorizzazione  Grandi interventi Manutenzione  (promozione, verifica fattibilità, coordinamento progettazione, project management, Rapporti con conduttori )

37 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI RUOLO DEL PROPERTY MANAGER ACQUISIZIONE DEL PATRIMONIO Supporta nella fase di due diligence (costi di gestione degli ultimi anni; attività di miglioramento tecnologico e impiantistico, piani di manutenzione programmata, contratti di gestione dell’immobile, richieste dei conduttori, rapporti con studi notarili per atti di compravendita) GESTIONE DEL PATRIMONIO Ruolo proattivo: gestisce il management plan per la realizzazione delle strategie di portafoglio su un piano temporale annuale Obiettivo di NOI (net operating Income) Individua i lavori per la valorizzazione dell’immobile per fini di riposizionamento VENDITA DEL PATRIMONIO Supporta la proprietà nella relazione con i potenziali acquirenti (sopralluoghi, documentazione, studi notarili)

38 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI GESTIONE OPERATIVA ATTIVITA’ AMMINISTRATIVE Adempimenti normativi e contrattuali Processo gestionale ricerca del conduttore attivazione del contratto gestione del contratto cessazione del contratto Processo Amministrativo-contabile Gestione assicurativa Gestione imposte e tasse sugli immobili Gestione spese (ciclo passivo)

39 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI GESTIONE OPERATIVA ATTIVITA’ TECNICHE servizi all’immobile ( a carico del conduttore) Attività tecnico-manutentive (a carico della proprietà) Monitoraggio dell’immobile (sopralluoghi) Processo gestionale Predisposizione capitolato dei lavori/servizi Pre-selezione ditte (inviti) Invio richieste di offerta Ricezione e valutazione delle offerte Affidamento dell’incarico Monitoraggio Valutazione della ditta (qualità, tempi, affidabilità, customer satisfaction) GESTIONE RAPPORTI CON I CONDUTTORI GESTIONE RAPPORTI CON ENTI LOCALI, ORGANI DI VIGILANZA, AUTORITA’

40 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI GESTIONE OPERATIVA SISTEMA INFORMATIVO ARCHIVIAZIONE DATI PRODUZIONE DATI CONDIVISIONE DATI INTEGRAZIONE DATI E PRODUZIONE INFORMAZIONI

41 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI GESTIONE STRATEGICA (P.M. STRATEGICO) PIANIFICAZIONE DELLE ATTIVITA’ : MANAGEMENT PLAN FASI: RACCOLTA INFORMAZIONI BUDGET OPERATIVO BUDGET SU BASE QUINQUENNALE ANALISI COMPARATE SU DIVERSE IPOTESI DI GESTIONE MISURAZIONE DEI RISULTATI OBIETTIVI DI MISURAZIONE COSTRUZIONE INDICATORI BENCHMARKING AZIONI MIGLIORATIVE

42 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI GESTIONE STRATEGICA (P.M. STRATEGICO) MISURAZIONE DEI RISULTATI COSTRUZIONE INDICATORI tasso di occupazione = superficie non locata/superficie locata Canone per mq = Canone totale/ superficie locata Redditività lorda = canone totale/ valore dell’immobile NOI (REDDITO OPERATIVO NETTO) = RICAVI - COSTI

43 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI FINANZIARIZZAZIONE IMMOBILIARE La crisi del settore immobiliare tra fine ’80 e primi ’90 ha spinto da una logica patrimoniale ad una logica reddituale degli investimenti Il valore dell’immobile è legato alla redditività e non solo alle plusvalenze da rivalutazione (capital gain) Si è affermata l’esigenza di una gestione professionale e spesso separata dalla proprietà, dei portafogli immobiliari: dismissioni proprietà immobiliari aziendali Spin-off Conferimenti Securitization (cartolarizzazione ossia trasformazione di un asset in titoli negoziabili e scambiabili) Sale & lease back

44 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI FINANZIARIZZAZIONE IMMOBILIARE (continua) Il processo si realizza attraverso strumenti quali: I fondi pensione I fondi immobiliari chiusi I fondi immobiliari chiusi costituiti con l’apporto di edifici di proprietà pubblica Dismissione di patrimoni pubblici Cessione di patrimoni immobiliari legati alle “sofferenze bancarie” a gruppi finanziari specializzati nella riscossione dei crediti

45 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI L’INVESTIMENTO IMMOBILIARE A. Investimento a reddito (locazione dell’immobile) B. Investimento imprenditoriale (uso dell’immobile come componente essenziale) Gli investitori possono essere distinti in Istituzionali e privati. Tra i primi vi sono: Fondi immobiliari chiusi (terziario, logistico, retail; rischio medio basso, a anni) Fondi immobiliari esteri (grandi portafogli, rischio medio-basso ) Merchant Bank ( residenziale, direzionale e commerciale; tramite JV con operatori specializzati, grandi portafogli, elevato rischio, Promotori Immobiliari (dalle costruzioni, operazioni di breve termine di compravendita) Assicurazioni ( prima investitori per motivi normativi, ora spin-off immobiliari e riconversione patrimoni )

46 Esempi

47 CORSO DI ECONOMIA E GESTIONE DELLE IMPRESE IMMOBILIARI IL CICLO DELL’INVESTIMENTO IMMOBILIARE AQUISIZIONE Valutazioni tecniche (stato manutentivo, accessibilità, caratteristiche tecniche) ed economico-finanziarie (tipo di contratto di locazione, durata, profilo del conduttore, variabili macro del mercato immobiliare) Analisi finanziaria DCF (VAN E TIR) Due diligence immobiliare (verifica stato di fatto, documentale e normativa) GESTIONE Tecnica ed amministrativa Analisi dei costi del ciclo di vita di un immobile (manutenzione preventiva e programmata) Benchmarking DISMISSIONE