Практична зміна підходів до управління та утримання багатоповерхових житлових будинків з урахуванням теперішніх змін до законодавства

Зміни в законодавстві: ЗУ “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” - Зміни до “Порядку формування тарифів на послуги з утримання споруд і прибудинкових територій” (Зміни до Постанови Кабінету Міністрів України №869 від р.) -Зміни до Наказу Держжитлокомунгоспу №150 від р. “Про затвердження Примірного переліку послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд” Сприяють створенню умов, які необхідні для поступового переходу відносин від обслуговуючої організації - виконавця послуг з утримання будинків споруд та прибудинкових територій до управителя будинку Передбачають впровадження ринкових механізмів у житловому домогосподарстві та створення інституту ефективного власника житла

ТОВ “ЖИТЛОВО- ЕКСПЛУАТАЦІЙНЕ ОБ’ЄДНАННЯ” – УПРАВЛЯЮЧА КОМПАНІЯ НОВОГО ЗРАЗКА

Кількість будинків: 767 в тому числі до 1960 року забудови – 378; рр. – 179; рр. – 196; 2000 і пізніше – 14; Загальна площа: 1748 тис. м2; Поверховість будинків: До 3-х поверхів – 376 шт; До 5-ти поверхів – 205 шт; Вище 5-ти поверхів – 183 шт. Кількість квартир – 35000, в яких проживає 78 тис. мешканців. Характеристика житлового фонду, який обслуговує ТОВ «ЖЕО»

З чого складається наша робота Працівники відділу експлуатації інженерних мереж – здійснюють обстеження, організовують поточний ремонт, контролюють технічне обслуговування. Фахівці відділу благоустрою та санітарного стану систематично контролюють проведення, підрядними підприємствами, прибирання місць загального користування та прибудинкових територій. Фахівці відділу технічного нагляду, здійснюють контроль проведення робіт з поточного ремонту, їх обсяги та якість. Організована робота по 100% перевірці кошторисів виконаних робіт, що упереджує можливість завищення об’ємів та неякісне виконання робіт підрядними структурами. Виробничо-технічний відділ товариства, спільно зі старшими по будинках, на підставі дефектних актів, за результатами обстеження технічного стану будинків та споруд, планують їх поточний ремонт у відповідності до складених графіків їх проведення. Оперативне реагування на звернення мешканців, здійснюється роботою трьох диспетчерів аварійно- диспетчерського відділу через багатоканальний телефон. У складі аварійно-диспетчерського відділу, створено три аварійні бригади. Автомобілі яких, укомплектовані сучасними сантехнічними засобами.

Новий підхід до обслуговування житлового фонду Функції спільні з ЖЕК Обстеження житлового фонду Складання дефектних актів Робота із старшими будинків Виконання поточного ремонту Прибирання прибудинков их територій Відмінність при новому підході Запровадження КОНКУРСУ для підрядних організацій на отримання права виконання робіт Підвищення якості виконаних робіт за рахунок залучення спеціалізованих організацій Змінено підхід до організації утримання прибудинкової території та контролю якості Ведення технічного нагляду за якістю та об’ємами виконаних робіт Можливість виконання значних об’ємів ремонтних робіт за рахунок обігових коштів підрядних організацій з відтермінуванням платежу, зважаючи на обмеженість граничного тарифу Розмежування функцій “Замовник –Виконавець”

Інформаційний вісник «Квартирка» та інтернет ресурс товариства Завдяки Інформаційному віснику ТОВ «ЖЕО» ̶ «Квартирка», мешканці мають можливість бути в курсі останніх подій у житлово-комунальній сфері. Запровадження нової можливості ЗМІ допомогло нам ближче познайомитися та дізнатись про питання, побажання та проблеми, які виникають у мешканців, пов’язані із житловим фондом, який обслуговує наше товариство. Сайт tovgeo.vn.ua – це ще одна можливість спілкуватися зі споживачами послуг. А через електронну адресу мешканці мають змогу, звернутися до ТОВ «ЖЕО» не виходячи з дому.tovgeo.vn.ua

Робота зі старшими по будинках Спільне обстеження житлових будинків зі складанням дефектних актів, та формування графіків проведення поточних ремонтів: Проведення щомісячних зборів; Підтримка ініціативи старших по будинках щодо інформування мешканців про проведену роботу на будинку; Забезпечення старших по будинку особистими печатками для засвідчення актів виконаних робіт та інших документів; Видано пам’ятку для старшого по будинку що містить законодавчу, довідкову інформацію та алгоритм дій.

Моніторинг громадської думки Здійснюється шляхом вивчення громадської думки щодо якості наданих послуг через проведення анкетування; Подальше опрацювання висловлених зауважень та побажань; Включення їх до планів робіт з усунення недоліків; Контроль усунення недоліків;

Нові підходи до прибирання Залучення СПД; Моніторинг ВБСС якості прибирання; Підписання актів виконаних робіт старшим по будинку; Застосування штрафних санкцій: o у першому випадку на 5%; o у другому випадку на 10%; o у третьому, та в подальших, на 20%. або виконавець сплачує замовнику штраф у розмірі місячної оплати

Якість виконання та естетичний підхід до виконання робіт

Складності, що виникають в процесі обслуговування житлового фонду  старий житловий фонд зі “старими” проблемами  наявність тарифу, що обмежує можливості виконання робіт

Порівняльна характеристика виконання плану поточного ремонту Сума неврахованих витрат в нарахуванні: Станом на 2014р ,2 тис. грн без (ПДВ) Станом на 2015р ,2 тис. грн. без (ПДВ)

Складності, що виникають в процесі обслуговування житлового фонду  відсутність розуміння мешканців, що вони є господарями житла  спад фінансових можливостей мешканців (споживачів)  нерозуміння мешканців за що вони сплачують

Як рішення мешканців може впливати на надання послуги з утримання будинку: Приклад житлового будинку (5-ти поверховий ж/б вул. 50-років Перемоги 8), де мешканці не приймають участь: РОБОТИ, ЯКІ ПРОВОДИЛИСЬ ПО БУДИНКУ: Ремонт та скління віконної рами Ремонт та фарбування дверей входу у 2-ий під’їзд Заміна вхідної запірної арматури ХВП.

Як рішення мешканців може впливати на надання послуги з утримання будинку: Приклад житлового будинку (5-ти поверховий ж/б вул. 50-років Перемоги 1), де мешканці приймають активну участь: РОБОТИ, ЯКІ ПРОВОДИЛИСЬ ПО БУДИНКУ: Ремонт 6-го під’їзду Заміна дерев’яних дверей входу у 2-ий під’їзд на металеві із кодовим замком та доводчиком Виготовлення та влаштування металевої огорожі Проведено ремонт м’якої покрівлі будинку Заміна вікон сходових клітин на металопластикові у всіх під’їздах Часткова заміна інженерних мереж та запірної арматури у підвальних приміщеннях

Складності, що виникають в процесі обслуговування житлового фонду  неточності законодавства та подвійне трактування нормативних документів в сфері обслуговування житла

Перевірки та судова тяганина – втрата часу і трудових ресурсів РОБОТА ПРИ НЕДОСКОНАЛІЙ (СУПЕРЕЧЛИВІЙ) НОРМАТИВНІЙ БАЗІ ПРОВЕДЕННЯ ПЕРЕВІРОК ВИРІШЕННЯ ПИТАНЬ В СУДОВИХ ІНСТАНЦІЯХ Зацікавленість перевіряючих органів Негативні висновки Державна інспекція України з контролю за цінами Територіальне відділення Антимонопольного комітету України Термін проведення перевірки -1 місяць Термін проведення перевірки - майже 2 роки В судових інстанціях 11 місяців – результат позитивний Розпочато судовий процес

Визначено змінами до законодавстваПозитивні наслідки Залучення до обслуговування будинків підприємств (організацій) на умовах договорів субпідряду - Перехід до управлінських компаній, формування відносин СПОЖИВАЧ – УПРАВИТЕЛЬ БУДИНКУ - Створення конкурентного середовища у сфері обслуговування житла - Можливість залучення підрядних організацій профільного напрямку з максимальними показниками якості і мінімальними показниками вартості - Можливість вибору (зміни) виконавців робіт

Створення конкурентного середовища серед надавачів послуг  Можливість обирати підприємства з максимальними показниками якості та мінімальними показниками вартості.  Залучає до ремонтних робіт підрядні організації відповідного профільного напрямку та різних форм власності.  Надає можливість старшим по будинкам (мешканцям) обирати виконавця, в т.ч. і запропонованого ними.

Визначено змінами до законодавстваПозитивні наслідки Зобов’язано співвласників здійснювати належне утримання будинку Управлінська компанія (виконавець послуги) не несе відповідальності за небажання співвласників виконувати роботи по будинку

Визначено змінами до законодавстваПозитивні наслідки Реалізація прав співвласників через: - участь в управлінні особисто або через представника (зокрема, визначення переліку послуг по будинку) - Формування свідомості співвласника як господаря власного житла - Розуміння споживачів необхідності виконання робіт - Замовлення робіт по будинку мешканцями (споживачами) - Мешканці оплачують за фактично виконувані роботи

Визначено змінами до законодавства Позитивні наслідки Удосконалено механізм формування тарифів на послугу з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій Визначення вартості послуг на договірних умовах із співвласниками Об’єктивний розрахунок тарифів. Формування тарифів у відповідності до потреб та характеру діяльності управлінських компаній (виконавці послуг) Узгоджена цінова політика з співвласниками будинків

Дякую за увагу!