التقييم بحساب التكاليف ا.د. احمد رجائى انيس Ph.D, Ma.Sc, M.B.A, P.Eng. استاذ المنشات الخرسانية بهندسة القاهرة عضو اللجنة الدولية الاستشارية لمؤسسة التقييم الامريكية مدير مركز التقييم العقارى – جامعة القاهرة

طريقة حساب التكلفة تكلفة العقار = ثمن الارض+ تكلفة الاستنساخ – قيمة الاهلاكات( قيمة العقار = ثمن الارض فضاء + )تكلفة الاستنساخ – قيمة الاهلاكات( + هامش الربح ملاحظة هامة : لصحة هذه المعادلة يجب ان يكون المبنى محقق لاعلى وافضل استخدام للارض اى اتزان العناصر والا يهدم المبنى ويباع العقار بسعرالارض الفضاء .

تابع إحدى عيوب طريقة حساب التكلفة أن قيمة مبنى جديد تعتبر مساوية لتكلفته وهذا لا يكون صحيحاً لو أن المنشأ لا يتوافق مع أعلى وأفضل استخدام للموقع على سبيل المثال فإن القيمة لمنشأ غير مناسب كفندق كبير متواجد على طريق سفر ضيق ربما لا تكون مساوية لتكلفة بنائها .

هناك عيب أخر لهذه الطريقة يظهر عند تقييم الممتلكات السكنية وهو أن تكاليف القائمين بالبناء ( البنائين ) ربما تتغير بشدة بناء على أرباحهم و عدد الوحدات الناتجة . ونجد أن الخبير المقيم ربما يعمل مقارنة بين تكاليف البنائين في السوق مثلما يفعل مقارنة بين أسعار البيوع المختلفة .

تدريب عقار من عشرون طابق مساحة الطابق 600 متر يباع متر المبانى بسعر الف ريال . العقارمقام على ارض ثمن المشابه لها 20 الف ريال للمتر ومساحة الارض 1000 متر . احسب قيمة العقار

تدريب عقار مكون من مبنى دورين مساحة الدور 600 متر وسعر بيع المتر بدون ارض 1000 ريال . مساحة الارض 1000 متر قيمة الارض المشابهة 20 الف ريال للمتر وتبنى عشرون طابق ؟؟ احسب قيمة العقار

خواص الطريقة على ان هذه الطريقة احيانا قد تكون الملجاء الوحيد عند فشل الطرق الاخرى لتقييم عقار . وهى تنجح عند تقييم عقارات حديثة او تكلفة بناء عقار او قيمة التامين على عقار ...الخ .

تكلفة إعادة الإنتاج / تكلفة الإستنساخ : تكلفة إعادة الإنتاج ( الاستنساخ ) هي المال المطلوب لإنشاء نسخة طبق الاصل للعقار المستهدف باستخدام الأسعار الحالية المواكبة لتاريخ التقييم عند استخدام طريقة حساب التكلفة لإجــراء التقييم فإن قيمة العقار هى التكلفــة الحالية لجميـع التحسينات ( الانشاءات ) التي تمت بالموقع مطروحاً منها ذلك النقص في القيمة نتيجة للإهلاك الحادث مضافا إليها قيمة الموقع كما لو كان خالياً .

تكلفة إعادة الإنتاج مقابل تكلفة الإحلال : إن تكلفة إعادة الإنتاج ( الاستنساخ ) هي المال المطلوب لإنشاء نسخة طبق الاصل للعقار المستهدف باستخدام الأسعار الحالية المواكبة لتاريخ التقييم . تكلفة الإحلال هي المال المطلوب لإنشاء منشاءات لها منفعة مساوية للعقار المستهدف عن طريق استخدام طرق التشييد الحالية والمواد .

تحديد سعر الاستنساخ لعقار جديد مماثل غالباً ما يكون أمر غير مستطاع وبالتالي عادة تستخدم تكلفة الإحلال أكثر من استخدام تكلفة الاستنساخ للعقار المستهدف . تكلفة الإحلال لتحسينات العقار المستهدف هي التكلفة الحالية لعمل التحسينات التي لها نفس الفائدة والتي يمكن أن تستخدم بنفس الطريقة ، لو أن تكلفة الإحلال قد تم تقديرها فإن الخبير المقيم عليه أن يذكر ذلك في التقرير .

طرق حساب تكلفة الاستنساخ / الاحلال (1) طريقة المعامل : معامل يعبر عن النسبة المئوية لزيادة تكلفة الإنشاء وفقاً لتاريخ تحديد القيمة المطبق بالنسبة للتكاليف الأصلية للعقار المستهدف . هذا المعامل هو مقياس لازدياد الاسعار بمرور الزمن ( التضخم ) .

حساب تكلفة الاستنساخ التكلفةالحالية = التكلفة وقت البناء * المعامل الحالى المعامل وقت البناء

مثال عددى عقار تكلفة انشاءة عام 1970 =149000 دولار المعامل الحالى = 354 المعامل وقت الانشاء = 177 احسب تكلفة اعادة الانشاء الان : التكلفة الحالية = 149000 * 354 / 177 = 298000 دولار

(2) طريقة وحدة المساحة ( القدم المربعة / المتر المربع ) : (2) طريقة وحدة المساحة ( القدم المربعة / المتر المربع ) : تكلفة وحدة المساحة لمنشأ مقارن مقام حديثاً تضرب في مسطح العقار المستهدف للحصول على تكلفة البناء الاجمالية . لتقدير تكلفة إعادة الإنتاج على الخبير المقيم أن يحدد الأبعاد للعقار المستهدف لكي يحسب المساحة المبنية المغطاة ( من الخارج ) عند تجميع بيانات التكلفة لهذه الطريقة على الخبير المقيم أن يحدد التكلفة للإنشاءات الجديدة المقارنة .

(3) طريقة بنود البناء إن تكلفة الإنشاء لوحدة القياس لكل جزء من المنشأ المستهدف ( شاملاً المواد ، العمالة ، التكاليف الغير مباشرة ، أرباح القائمين بالبناء ( البنائين ) ) تضرب في عدد وحدات هذا الجزء من العقار المستهدف ، معظم الأجزاء سوف تقاس بالوحدة المربعة . بالرغم من ذلك هناك بنود معينة مثل تركيبات السباكة ستقدر كوحدات كاملة .

في طريقة بنود البناء لتقدير تكلفة إعادة الإنتاج لمبنى فإن تكاليف العناصر المختلفة للمنشأ المستهدف يقدر كلاً منها على حده ثم تجمع معاً لإيجاد التكلفة الكلية . كل العناصر توضع على هيئة بنود كل منها يقاس عند الضرورة وتكاليف الإنشاء الحالية لوحدة قياس كل عنصر تضرب في عدد الوحدات المقاسة من هذا العنصر بالنسبة للعقار المستهدف .

(4) طريقة حصر الكميات : تعتمد هذه الطريقة على حساب التكاليف الخاصة بتركيب كل الأجزاء المركبة للمنشأ الجديد بما فيها التكاليف الغير مباشرة ( تراخيص البناء ، أعمال المساحة للأرض ، المصاريف الغير مباشرة كالتأمين و ضرائب الرواتب وأرباح البنائين وارباح المستثمر ) يتم تجميعها اضافة الى التكاليف المباشرة ( إعداد الموقع وكل مراحل تشييد المبنى مشتملاً التركيبات ) .

هامش ربح المستثمر يجب حساب ارباح المستثمر ( مقابل المخاطرة او هامش الربح ) عند حساب القيمة والتى يمكن تقديـرها على إنها نسبـة مئوية من :    التكاليف المباشرة ( البناء ) . التكاليف المباشرة والغير مباشرة ( البناء ) . التكاليف البناء بالإضافة إلى قيمة الأرض . أو البيع الإجمالي للمشروع .

وفيما يلى حصر لتكاليف مباشرة وغير مباشرة : التكاليف المباشرة : اخلاء وتطهير الموقع – تسوية الموقع – اعمال الحفر – الاساسات – الاسقف – الاعمدة – المبانى – النجارة الداخلية – الكهرباء – السباكة والصرف – الامداد بالمياه – الارضيات – البياض الداخلى والخارجى – الدهانات – العزل بانواعه – المصاعد .... الخ

تكاليف غير مباشرة : مصاريف التراخيص – الرفع المساحى – الجسات – التامين والضرائب – ارباح المقاول ومصروفاته الادارية – مصاريف التمويل - هامش ربح المستثمر .

تمرين مبنى 50 *30 متر يمثل 60 % من مساحة الارض عدد الادوار عشرة ادوار ثمن بناء المتر المربع 150 دولار من واقع حصر كشوف مقاولى الباطن وهامش ربح المقاول العام 25 % من ثمن البناء سعر متر الارض 1000 دولار هامش ربح المستثمر 30 % من تكلفة البناء والارض اولا: ماهى قيمة العقار بطريقة التكلفة ؟؟؟؟؟

اذا كان هامش ربح المستثمر 30% من اجمالى البيع ثانيا : ماهى قيمة العقار؟؟؟