Kinnisvara investeerimisfondid (REIT) MTÜ KinnisvaraMagnaadid Priit Treial

REIT kujunemine ja kvalifikatsioon REIT= Real Estate Investment Trust, USA majandusruum aasta 1960, vähemalt 75% kogu fondi varadest on paigutatud kinnisvarasse, vähemalt 75% fondi brutotulust peab pärinema kinnisvarainvesteeringutest, fond peab jaotama 90% aastasest puhastulust aktsionäride vahel.

REIT fondide tüübid hüpoteeklaenude fondid (MREIT- mortgage real estaste investment trust), kinnisvara omandavad fondid (EREIT- equity real estate investment trust), Hübriid fondid (Hybrid trusts).

REIT investeerimisstrateegiad Piiratud/piiranguta elueaga kinnisvarafondid (Finite-life, non finite-life REIT´s, Suletud lõpuga ja avatud lõpuga kinnisvara investeerimisfond (Closed-end & open-end REIT´s, Laenukapitali kaasavad/vältivad kinnisvarafondid (Leverage /unleverage REIT´s), Tühi kinnisvarafond (Blank or check trust) Ostu kinnisvara investeerimisfond (Purchasing or fully specified trust) Kinnisvaraarendus riskifond (Venture REIT´s)

REIT investeerimisprotsess Objektide kaardistus ja otsimine Objekti eelleping Investeerimis-otsus Investeerimis-objekti analüüs (Due Diligence) Võlakirja-emissioon Finants-võimendus Investeerimis-nõustaja Objekti ostuleping Väljumisstrateegia ehk EXIT strateegia

Riskide jaotus Intressirisk Likviidsusrisk Juhtkonnarisk Poliitiline risk Äririsk

Korrelatiivne tulude seos lähtuvalt kinnisvara tüübist REIT portfelli varaklass Korrelatiivne tulude seos Büroo- ja kaubanduspinnad 0.48 Büroo- ja elamispinnad -0.49 Kaubandus- ja elamispinnad 0.08

Fondi efektiivsusparameetrid NI ehk netotulu (net income), NAV ehk fondiosaku puhasväärtus (net asset value), FFO ehk äritegevuse rahavoogude indeks (funds from operatisons), IRR ehk sisemine tulumäär (internal rate of return).

IPC Romanian Land Portfolio AVEC Property Fund - Baltic States Arco Balti Kinnisvarafond Delta Imoti Capital OOD Eastern Europe Real Estate Investment Trust Fondi tüüp Suletud lõpuga Avatud lõpuga Asutamise aeg 2007 (jaanuar) 2005 (juuli) 2003 (detsember) 2005 (mai) Investeerimise regioon Rumeenia Baltimaad Bulgaaria Ida-Euroopa Investeerimise portfell Maaportfell Kassavooportfell Maa-, arendus- ja kassavooportfell Minimaalne investeering EUR 50 000 EUR 35 000 - EUR 40 000 Fondi maht EUR 5 250 000 55 100 000 18 343 350 56 000 000 Laenude suhe fondi kogumahtu % 70-80 72 83 NAV kasv % (pluss dividendid) per annum 2006 Selgub varade realiseerimisel 15 27 Selgub varade realiseerumisel 28 Sisenemistasu % 3 Ei ole teada 2.5 Juhtimistasu % 2 10% kuisest EBIT-ist Väljamakstavad dividendid aastas % 4-6 6 Investeeringu horisont 4 aastat 2 aastat 5 aastat

EE REIT võlakirja väärtus ja tootlus 2005 IV-2007 I

EE REIT võlakirja, OMXT indeksi ning THI võrdlus 2005 III-2007 I

Eesti REIT-ide arengusuunad Müüjate turg- investeerimisprotsess on analüüsimahukam Uued fondid- on olemas piisav know-how Müügi ja tagasiüürimise (sale-and leasback) tehingute kasv Uued turud- Rumeenia, Gruusia, Saksamaa... Stabiilne fondi finantseerimine Regioonidevaheline investeerimisproportsioonide ühtlustumine

Keskmine kogutootlus erinevate aktsiaindeksite jaotuses perioodil 1975- 2005 aasta

Tuluinstrumentide summeeritud volatiilsus ning kogutootlus (1972-2004) 10.9% 11.2% 11.6% Volatiilsus 10.6% 10.3% 10.1% Sharp-i suhtarv 0.44 0.49 0.53

Kasutatud kirjandus Ambrose, B, W., Linneman, P. REIT Organizational Structure and Operating Characteristics. – Journal of Real Estate Research, 2001, vol. 21, no. 3, pp 141-162. Arco Balti Kinnisvarafond AS info. [http://www.kinnisvarafond.ee]. 05.03.2007 AS Eastern Europe Real Estate Investment Trust info. [http://www.eereti.ee]. 04.03.2007. AS IPC Romaninan Land Portfolio info. [http://www.ipcinvestment.com/?peaID=3]. 05.03.2007. Brueggman, W, B., Fisher, J, D., Stone, L, D. Real Estate Finance. 8. ed., Boston: Irwin, 1989, 836 p. Chaudhry, M, K., Maheshwari, S., Webb, R, J. REITs and Idiosyncratic Risk. – Journal of Real Estate Research, 2004, vol. 26, no. 2, pp 207-222. Delta Imoti Capital. [http://delta.1kdigital.com/delta/index.php?lng=est&main=69]. 07.04.2007 Diversification Benefits of REITs. [http://www.investinreits.com/reasons/diversification.cfm]. 11.05.2007 Eastern Europe Real Estate Investment Trust AS kinnine emissioon 2007 märts. (emissiooniprospekt). Explorer Property Fund - Baltic States info. [http://www.eastcapital.com/index.php?mid=466&lang=en]. 10.03.2007. Fondid. [http://www.lhv.ee/index.cfm?id=80039#mark02]. 01.03.2007. Indeksid. [http://www.baltic.omxgroup.com/market/?pg=charts&lang=et&idx_main%5B%5D=OMXT&add_index=OMXBBPI&idx_index%5B%5D=OMXN40&add_equity=LT0000118655&period=other&start_d=19&start_m=5&start_y=2005&end_d=19&end_m=5&end_y=2007] 10.05.2007 Introduction of the Real Estate Investment Trust (REIT) in Germany. 2006 (aruanne). Kask, K. Kinnisvara Rahandus. Tartu: Tartu Ülikooli Kirjastus, 1997, 258 lk. Kevenides, H, A. International Real Estate Investment Risk Analysis. – Journal of Real Estate Portfolio Management, 2002, vol. 8, no. 4, pp. 61-73. Learn about REITs. [http://www.investinreits.com/learn/faq.cfm]. 05.05.2007 Lee, M-L., Chiang, K. Substitutability between Equity REITs and Motgage REITs. – Journal of Real Estate Research, 2004, vol. 26, no. 1, pp 95-113. Leece, D. Economics of the Mortgage Market. Oxford: Blackwell Publshing Ltd, 2004, 258 p. Malkin, A, E. Don´t overlook alternatives to the UPREIT structure. National Real Estate Investor, 1998, vol. 40 no. 11, pp. 1 Zietz, E, M., Sirmans, S, G., Friday, S, H. The Environment and Performance of Real Estate Investment Trusts. – Journal of Real Estate Portfolio Management, 2003, vol. 9, no. 2, pp 127-165 Tarbijahinnaindeks. [http://pub.stat.ee/px-web.2001/Dialog/varval.asp?ma=IA02&ti=TARBIJAHINNAINDEKS%2C+1997+%3D+100+%28KUUD%29&path=../Database/Majandus/04Hinnad/&lang=2]. 01.05.2007 The Investor’s Guide to Real Estate Investment Trusts (REITs). [http://www.investinreits.com/learn/investguide.pdf]. 15.03.2007 The Real Estate Investment Trust Industry in the United States. [www.lij.jp/html/forum/07/sld_liang.pdf]. 01.04.2007 UPREITs, Down-REITs And Other REIT Vehicles: Should You Go Along For The Ride. [http://library.findlaw.com/1998/Aug/1/126264.html]. 05.05.2007 Wang, K., Erickson, J., Gau, G, W. Dividend Policies and Dividend Announcement Effects for Real Estate Investment Trusts. - Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association­­, 1993, vol. 21, no. 2, pp. 185-201. White paper on Funds from Operation. National Association of Real Estate Investment Trust´s, 2002. Wofford, L.E., Clauretie, T.M. Real Estate. Canada: John Wiley & Sons, Inc, 1983, 665 p. Väärpaberituru seadus [https://www.riigiteataja.ee/ert/act.jsp?id=960857]. 03.04.2007

Head suvepäevade jätku!

Uus Maa Tartu büroo OÜ Priit Treial Analüütik priit.treial@uusmaa.ee GSM 5330 0676