ד"ר מיכאל שראל ראש פורום קהלת לכלכלה רגולציה של שוק השכירות – התייחסות למאמר של דרור אבידור ולהצעת החוק "שכירות הוגנת" ד"ר מיכאל שראל ראש פורום קהלת לכלכלה
ד"ר מיכאל שראל ראש פורום קהלת לכלכלה רגולציה של שוק השכירות – התייחסות למאמר של דרור אבידור ולהצעת החוק "שכירות הוגנת" ד"ר מיכאל שראל ראש פורום קהלת לכלכלה במישור האופרטיבי, מדובר במאמר מצוין. המאמר מצביע על הנזקים השונים הצפויים, על פי התאוריה ועל פי המחקר, מרגולציה בשוק הדיור. המאמר מצדד שבסך הכל השוק בישראל מתפקד טוב.
שיעור שכר הדירה מערך הדירה בישראל נמוך בהשוואה למדינות המתקדמות שכר דירה כאחוז מערך הדירה, ישראל ומדינות מתקדמות*, 2015-2014 *מדינות מתקדמות על פי הגדרות ה-IMF נתוני 2013 עבור: לוקסמבורג והונג קונג מקור: Global Property Guide
"התוצאה של העדר יציבות לשוכר, ומחיר גבוה ממחיר השוק הם כנראה תוצאה של כשל שוק בשווקי השכירות, כשל אשר מחמיר במצב של מחסור בדירות להשכרה, בגלל הגידול בכוח השוק של המשכיר שיכול בקלות למצוא דייר חדש. כתוצאה, גדל הסיכוי ל"פינוי כלכלי" – עזיבה של השוכר לאור העלאת שכר הדירה בעת חידוש חוזה." (עמוד 3)
"התוצאה של העדר יציבות לשוכר, ומחיר גבוה ממחיר השוק הם כנראה תוצאה של כשל שוק בשווקי השכירות, כשל אשר מחמיר במצב של מחסור בדירות להשכרה, בגלל הגידול בכוח השוק של המשכיר שיכול בקלות למצוא דייר חדש. כתוצאה, גדל הסיכוי ל"פינוי כלכלי" – עזיבה של השוכר לאור העלאת שכר הדירה בעת חידוש חוזה." (עמוד 3) יתכן שהמודל הנכון פה הוא בדיוק הפוך - מודל של אנטי-סלקציה/סיכון מוסרי הנגזר מחוסר יכולת של המשכיר להכתיב את התנהגות השוכר. כתוצאה מכך, משכירים מאמצים שני אמצעים: שכר דירה נמוך (מאפשר סינון של שוכרים וגם נותן תמריץ להמשיך להיות ילד טוב) טווח שכירות נמוך (המשכיר תקוע עם השוכר הבעייתי לזמן מוגבל, ונותן תמריץ לשוכר להתנהג יפה כך שיחדשו לו את השכירות ולא ייכנס לעלויות מעבר).
"בסקר שערך משרד האוצר נמצא שבעוד וכ-58% מהשוכרים היו מעדיפים לשכור דירה לשנתיים ומעלה, רק כ-23% מהשוכרים חתומים על חוזים בני שנתיים ומעלה. לפיכך, נראה כי מטרת הרגולציה המוצעת צריכה להיות הגברת הודאות והיציבות לשוכרים." (עמוד 3)
"בסקר שערך משרד האוצר נמצא שבעוד וכ-58% מהשוכרים היו מעדיפים לשכור דירה לשנתיים ומעלה, רק כ-23% מהשוכרים חתומים על חוזים בני שנתיים ומעלה. לפיכך, נראה כי מטרת הרגולציה המוצעת צריכה להיות הגברת הודאות והיציבות לשוכרים." (עמוד 3) הנתונים על ההעדפות של הלקוחות לא מוסיפים דבר וחצי דבר לדיון. 100% של הדיירים היו מעדיפים לקבל מטראג' נוסף או חשמל חינם, אבל זה לא מעיד שאין שיווי משקל אלא רק שהעלות של השירותים האלו נמצאת מעבר למוכנות שלהם לשלם.
דברי ההסבר להצעת החוק המכונה "שכירות הוגנת" קובעים: "המציאות מוכיחה כי משכירים מעדיפים להציע לשוכרים לכרות חוזים קצרי טווח, לרוב לתקופה של שנה. חוזה לתקופה קצרה עשוי לפגוע בוודאות של השוכר לגבי המשך מגוריו בדירה ... מאחר שלשוכר עלויות שקועות, כלכליות ואחרות, בדירה ... הרי שהוא נמצא בנקודת מיקוח נמוכה בהגיעה של תקופת השכירות לקיצה. לפיכך, בפני המשכיר עומדת אפשרות נוחה שלעיתים אף מנוצלת, להעלות את שכר הדירה ...".
דברי ההסבר להצעת החוק המכונה "שכירות הוגנת" קובעים: "המציאות מוכיחה כי משכירים מעדיפים להציע לשוכרים לכרות חוזים קצרי טווח, לרוב לתקופה של שנה. חוזה לתקופה קצרה עשוי לפגוע בוודאות של השוכר לגבי המשך מגוריו בדירה ... מאחר שלשוכר עלויות שקועות, כלכליות ואחרות, בדירה ... הרי שהוא נמצא בנקודת מיקוח נמוכה בהגיעה של תקופת השכירות לקיצה. לפיכך, בפני המשכיר עומדת אפשרות נוחה שלעיתים אף מנוצלת, להעלות את שכר הדירה ...". במילים אחרות: השוכרים מטומטמים ושכחנים.
מגישי הצעת החוק, לאחר שזיהו את הבעיה של שוכרים מטומטמים ושכחנים מציעים גם פתרון: "חוק שכירות הוגנת", שכרוך בהכבדת הרגולציה הממשלתית, בניפוח הבירוקרטיה ובהקטנת הגמישות של השוכרים והמשכירים. בנוסף, החוק המוצע פוגע גם במערכת המס ובהכנסות המדינה: החוק כולל מתן תמריץ במס שבח, שיבוא בהכרח על חשבון כלל הציבור (שוכרים, משכירים, וסתם בעלי דירות יחידות), אשר יצטרך לשלם מסים גבוהים יותר או להסתפק בשירותים חברתיים נחותים יותר, כדי לממן את המחסור העתידי בהכנסות ממס שבח. פתרון זה גרוע מכל היבט אפשרי, אך לזכותו יאמר שיש לו יתרון אחד עצום: השם "שכירות הוגנת" – שיווק גאוני. כי מי לא אוהב דברים הוגנים?
"כאשר יש כשל שוק, מחובתנו כמחוקקים להתערב ולפתור אותו". קל להבין את הדחף של נבחרי ציבור לפעול בדרך זו, על רקע היתרונות הפוליטיים הרבים הנובעים מכך. נבחר ציבור כזה יזכה לפופולריות רבה, בזכות אזכור שמו והופעותיו באמצעי התקשורת לאורך תהליך החקיקה, בזכות התועלת הנתפסת על ידי הציבור במהלך החקיקה עצמו, וגם בזכות הוכחת כשרונו כפוליטיקאי ש"מזיז דברים למען הציבור". ברם, הקביעה מוטעית מיסודה. היא מבוססת על חוסר הבנה (או בלבול) לגבי ההבדל הלוגי בין "תנאי הכרחי" ל"תנאי מספיק". כשל שוק הוא תנאי הכרחי להתערבות ממשלתית, אך איננו תנאי מספיק. יתירה מכך, הרצון העז של נבחרי ציבור להיאבק בכשלי שוק מוביל לעיתים קרובות להמצאת כשלי שוק שאינם קיימים במציאות.