רגולציה של שוק השכירות מכון אהרן 26.2.2016 דרור אבידור, מכון אהרן, הבינתחומי הרצליה עומר מואב, מכון אהרן ובית הספר לכלכלה, הבינתחומי הרצליה, ואוניברסיטת וורויק בקובנטרי מכון אהרן 26.2.2016

פיקוח על מחירי השכירות מחיר היצע מחיר שוק מחיר מקסימום ביקוש כמות דירות עודף ביקוש

פיקוח על מחירי השכירות מחסור תחזוקה לקויה שוק שחור הרס של שוק השכירות עליית מחירי שכירות בחלופות לא מפוקחות פגיעה בניידות תעסוקתית

פיקוח על מחירי השכירות מקור: דוח OECD שהורדתי, www.oecd.org/dataoecd/42/11/46917384.pdf Andrews, D., Sánchez, A. C., & Johansson, Å. (2011). Housing and the economy: policies for renovation. Economic Policy Reforms 2011: Going for Growth. OECD Source: Andrews, D., Sánchez, A. C., & Johansson, Å. (2011). Housing and the economy: policies for renovation. Economic Policy Reforms 2011: Going for Growth. OECD

פיקוח על מחירי השכירות מקור: דוח OECD שהורדתי, www.oecd.org/dataoecd/42/11/46917384.pdf Source: Andrews, D., Sánchez, A. C., & Johansson, Å. (2011). Housing and the economy: policies for renovation. Economic Policy Reforms 2011: Going for Growth. OECD

פיקוח על מחירי השכירות “There are, effectively, two rental markets in Manhattan. Roughly half the apartments are under rent regulation, public housing or some other government program. […] most housing programs tie government support to an apartment unit, not a person. […] It creates enormous incentive for people to stay in apartments that no longer fit their needs […]. […] those who are lucky enough to have a rent-regulated apartment can live in the best parts of the city for next to nothing and everyone else is shunted aside.” מקור: http://www.nytimes.com/2013/07/28/magazine/the-perverse-effects-of-rent-regulation.html?pagewanted=all&_r=2&

פיקוח על מחירי השכירות “A charming one-bedroom apartment in what may be Stockholm's trendiest neighborhood for a mere 410 rent-controlled euros a month: sound too good to be true? It is. And the catch was steep. To lay his hands on the rental contract, Johannes, a 36-year-old engineer, had to pay a whopping 130,000 kronor (15,000 euros) under the table. שבדיה: http://www.swedishwire.com/economy/5978-stockholm-egalitarian-rental-boost-black-market

פיקוח על מחירי השכירות "...הזירה החמה של שוק הדיור הברלינאי היא דירות שהתפנו עקב עזיבת דיירים. כאן רשאי בעל הדירה לנקוב בשכר דירה גבוה יותר, כראות עיניו ולפי כללי השוק החופשי [...] בעלי דירות עושים רבות לפינוי הדיירים מדירותיהם, כדי למוכרן במחיר שוק או להשכירן במחירי שוק חופשי. הצעד המקובל בקרב בעלי הדירות הוא הפעלת לחץ כלכלי, בין היתר על ידי התקנת שכלולים בדירה, בעיקר מתחום החיסכון באנרגיה, ובכך מוטל על הדייר נטל כספי - שמתבטא בהשתתפות חובה בשיעור של 11% בעלות השיפורים, או לחילופין מנהלים משא ומתן בדבר תשלום דמי פינוי חד־פעמיים עבור עזיבת הדירה." ברלין: http://www.themarker.com/realestate/1.2304284

פיקוח על מחירי השכירות מקור: http://www.spiegel.de/international/germany/bild-859420-408913.html להוסיף שקף על דמי מפתח, ועל ניו יורק, בנו יותר בתי יוקרה מקור: Spiegel online international

ישראל – חוק הגנת הדייר 1954 חוק נורא שהעביר נכסים מבעליהם לדיירים, הוביל להזנחה, ופגע מאוד בשוק השכירות. קשה לבטל חוקים גרועים...

רק הפצצה יעילה יותר מפיקוח שכר דירה במטרה להשמיד עיר )הכלכלן השוודי הסוציאליסט, אסר לינדבק( גונר מירדל, חתן פרס נובל בכלכלה, הארכיטקט של מדינת הרווחה השוודית: “Rent control has in certain Western countries constituted, maybe, the worst example of poor planning by governments lacking courage and vision.”

In 1992 a poll of the American Economic Association found 93 percent of its members agreeing that ''a ceiling on rents reduces the quality and quantity of housing.''

“A Rent Affair” PAUL KRUGMAN “Sky-high rents on uncontrolled apartments, because desperate renters have nowhere to go -- and the absence of new apartment construction, despite those high rents, because landlords fear that controls will be extended? Predictable.” “Bitter relations between tenants and landlords, with an arms race [] to force tenants out [] and constantly proliferating regulations designed to block those strategies? Predictable.”

העיתונות הכלכלית בישראל? "כלכליסט" "הפיקוח שיכול היה לסדר את שוכרי הדירות" באיחור של כחצי שנה מכינים במשרדי האוצר והמשפטים את תזכיר חוק השכירות ההוגנת [ ] אם החוק היה מיושם ב־2011 היתה נחסכת מהשוכרים עלייה של כ־20% במחירים "גלובס" "הצעת חוק חדשה מתיימרת לחולל מהפך בהשכרת הדירות" הכתבה מציגה רק את טענות מקדמי הצעת החוק "דהמרקר" "הניסיון בעולם מראה: פיקוח על שכירות עלול לפגוע גם בשוכרים" תוכן המאמר מציג בעיקר את טענות מציעי החוק אבל גם הסתיגויות

YNET "הצעת חוק שכירות הוגנת תייצר יציבות והגינות בשוק השכירות", אמר היום לפיד. "בעזרתה נוכל לספק לשוכרי הדירות ודאות לגבי מחיר הדירה שלהם לתקופה ארוכה יותר משנה, נוכל לוודא שהדירות המושכרות ראויות למגורים. נתמרץ הקמת מרשם שכירויות - שיכיל מאגר של חוזי שכירות." שרת המשפטים ציפי לבני הוסיפה: "החוק קובע שדירה ראויה למגורים צריכה להיות בגודל של יותר מ-26 מ"ר, עם מים זורמים, חשמל, ביוב, []."

... פלוני: בגלל החוק החדש בעל הדירה שאני שוכר השקיע בשיפוץ ובהרחבת הדירה. הדירה עכשיו נהדרת. אלמוני: נפלא, ואיך החיים עכשיו, עם כול הטוב הזה שהמחוקקים ובעל הדירה מרעיפים עליך? פלוני: עברתי לגור באוהל. אני לא יכול לשלם את דמי השכירות לדירה נפלאה כזו...

הטעיית הציבור: סתיו שפיר על "שכירות הוגנת" סתיו שפיר פגשה חוקרים ב-OECD ופרסמה פוסט על "שכירות הוגנת" שתוקף את נחמיה שטרסלר ואת "הפרשנים הכלכליים [ש]תקועים עדיין אי-שם באייטיז ומפיצים מעל מסכי הטלוויזיה תיאוריות מיושנות ומופרכות." כתבתי לקריסטוף אנדרה, אחד החוקרים ש-שפיר פגשה (כך על פי הפוסט שלה) ושאלתי אותו על המלצות ה-OECD בנושא. כמובן שלא שאלתי אותו ישירות על הטענות של שפיר. הרי צריך לשמור על נימוס... 

על פי שפיר, ברור לחלוטין לכלכלני הארגון שישראל חריגה באופן מדהים וברור שיש לישם בה רגולציה: "המסקנה חד-משמעית: לצד הצורך שכולנו מסכימים עליו להגדיל את ההיצע, המצב בישראל בלתי מתקבל על הדעת, ואין לו אח ורע בשום מקום אחר ב-OECD, כל הכוח נמצא בידי בעלי הדירות, ואילו מיליוני ישראלים ששוכרים דירות מופקרים על-ידי המדינה ונותרים חסרי כוח מיקוח לחלוטין. חוקרי ה-OECD נדהמו מהעובדה שבישראל אין שום רגולציה - ולו המינימלית ביותר - על שכירות, מצב שאינו קיים בשום מקום בעולם המערבי. ההמלצה שלהם היא לאמץ מודל מאוזן: לא להגדיר את גובה שכר הדירה מראש כפי שנהוג במקומות מסוימים - אבל בהחלט להטיל פיקוח על שיעור עליית שכר הדירה משנה לשנה באיזורי ביקוש."

וכך כותב לי אנדרה:   There isn’t a one-size-fits-all OECD position on rent control []. I can just outline my personal thinking []. This should neither be interpreted as an OECD official view, nor as a position in the Israeli debate.

ומה המשמעות של "להטיל פיקוח על שיעור עליית שכר הדירה"? שאלתי: Do I understand correctly that the approach today is to restrict increases in rent only to avoid raises that go above the market price (as a result of the asymmetry in costs of ending a contract between owner and tenant)? אנדרה השיב:   "This is the idea. In practice, things are a bit more complicated, because you need a definition of the market price, which is not always straightforward.” בניגוד לרושם המתקבל מהפוסט של שפיר, הפיקוח לא נועד לבלום את עליית שכר הדירה במקרה של עליה משמעותית בביקושים, רק למנוע ניצול עלוית המעבר של השוכר על ידי המשכיר לגביית שכר דירה גבוה ממחיר השוק.

ניתוח עלות תועלת של רגולציה? לשאלה מפורשת שלי בנושא השיב אנדרה: This depends on the country. For example, regulation is very light in Finland, but the system is working well and I would not advocate tighter regulation []. Any meaningful cost-benefit analysis would have to be country-specific and as far as I know has not been done by the OECD for any country. כלומר, אנדרה מאמין ברגולציה מתונה, ואף תומך במקרה הפיני של רגולציה מאוד מתונה, ומצד שני מודה שלא ברור שהתועלת מהרגולציה עולה על העלות.

רגולציה של תנאי הדירה לשאלתי: השיב אנדרה: Finally, regarding standards for a flat to be rented: do you believe that restrictions regarding size, quality and so on, beyond the general regulations that exist for dwellings, do in fact benefit the renters or the functioning of the rental market? השיב אנדרה: Minimum standards of quality are necessary. In many countries, the real issue is about enforcement []. However, if such regulations are already in place for owner-occupied dwellings, the same should apply to the rental sector. Trying to go too far in guaranteeing high-quality rental dwellings would no doubt have a perverse effect and harm the poorest renters who would be ultimately squeezed out altogether without heavy public subsidies. כלומר, אין צורך ברגולציה מיוחדת לדירות להשכרה והבעיה היא באכיפה לא בחקיקה. יתרה מזו, הנסיון להבטיח סטנדרט גבוה לדירות להשכרה ללא ספק יזיק לשוק השכירות ויפגע בשוכרים החלשים ביותר שידחקו מחוץ לשוק הדיור.

ההצעה כרגע תמריץ דרך מערכת המס ל"השכרה הוגנת" "הוגנות" = העלאת שכר הדירה רק אחת לשלוש שנים פוגעת במשלם המיסים ובמערכת המס תוצאה צפויה: מחיר גבוה מידי בתחילת חוזה ו(כנראה) נמוך בסופו תחלופת דיירים שאינה בתיאום עם תקופה של שלוש שנים לא תשיג את המטרה

תודה רבה

סקר מוטה מוביל להטעיית דעת הקהל ומקבלי ההחלטות המתבססים על הנתונים: כותרת הסקר: "נמאס מעליות המחירים? כאן המקום שלכם לפרוק" כותרת מוטה ומטה. הסקר פורסם רק בועד שוכרי הדירות! (אפילו לא בקבוצות להשכרת דירות בפייסבוק) לכן לא ניתן להשליך ממנו על כלל השוכרים

מתוך הסקר: למרות ההטיות, הממצאים חלשים: אין נדידה: 71% דיווחו שהתגוררו בדירה 1 או 2 ב-5 שנים האחרונות. גלובס: "לא פחות מ-85% מציינים כי אינם מצליחים לחתום חוזה לטווח ארוך מול בעלי הדירות. " 60% מדווחים שלא העלו להם את שכר הדירה (ירידה ריאלית בשכר הדירה). מדוע להסיק שנאלצו ולא בחרו? תשלום שכר טרחה לעורך דין הוא חלק משכר הדירה, מה הכוונה בלית ברירה?