Bahagian II MATEMATIK PENILAIAN (VALUATION MATHEMATICS) KULIAH 8, 9 & 10

KANDUNGAN 7. MATEMATIK PENILAIAN 7.1 Amaun RM1 7.2 Nilai Kini RM1 7.3 Amaun RM1 Setahun 7.4 Nilai Kini RM1 Setahun 7.5 Dana Terikat Tahunan (Annual Sinking Fund) 7.6 Angka Tahun Belian Satu Kadar (YP Single Rate) 7.7 Angka Tahun Belian Dua Kadar (YP Dual Rate) 7.8 Parry’s Valuation Tables

Nilai Kini RM1 Setahun Nilai modal pada masa ini untuk kepentingan menerima RM1 pada setiap penghujung tahun selama n tahun pada kadar faedah kompaun. Formula Nilai Kini RM1 Setahun = 1 – PV i Nilai Kini RM1 Setahun juga dikenali sebagai Angka Tahun Belian atau Years’ Purchase (Rujuk PVT ms 39)

ABT (YP) ABT digunakan oleh Penilai untuk menentukan nilai modal atau nilai pasaran sesuatu harta tanah yang mempunyai pendapatan (sewa tahunan bersih) Terdapat 2 jenis ATB iaitu ATB satu kadar dan ATB dua kadar (Single and Dual Rate YP)

ABT Satu Kadar Formula ABT Satu Kadar (YP Single Rate) 1 – PV = 1 – 1/(1+i)n i i Formula ABT Satu Kadar (Abadi) 100/i

ABT KE ABADI Kenapa abadi? Tahun NK@10% 0.3855 = 1/ (1+i)n 20 0.1486 20 0.1486 40 0.0211 75 0.00078 0.00007 Oleh itu kalau tempoh semakin pjg maka NK$1 akan bertambah kecil, hampir 0

Formula: NK$1 setahun = (1 – NK$1) / I NK$1 sthn ke abadi = 1- NK$1 ke abadi / I NK$1 ke abadi = 0 Olehitu, NK$1 setahun ke abadi = 1-0 / i = 1/i Cth: NK$1 sthn 10% ke abadi = 1/0.10 = 10 CTH 1: Nursyamin mempunyai kedai bunga berpegangan kekal yang menghasilkan pendapatan bersih RM25,000 setiap tahun. Berapakah modal hakmilik Nursyamin sekiranya faedah yang diperolehi dianggarkan 7%?

Cth 2: Kuen Hong mempunyai sebuah bengkel motosikal dengan kepentingan kekal dengan pendapatan bersih sebanyak RM52,000 setahun. Kadar faedah bagi harta serupa ialah 8% kirakan nilai pasaran bagi bengkel motosikal beliau.

ABT Pengembalian ke Abadi Nilai masa kini ke atas penerimaan RM1 pada setiap akhir tahun ke abadi dengan kadar i, tetapi pendapatan ini hanya akan diterima slps n tahun. Formula; NK$1 x ABT ke abadi = NK$1 x 1/i = 1/ (1+i)n x 1/i

Contoh Jia Chee yang berumur 18 tahun akan menerima RM5,000 tiap-tiap tahun hingga ke abadi bermula pada hari jadinya yang ke 21. nilaikan kepentingan Jia Chee. Kadar faedah 10% Pendapatan tahunan RM5,000 X ABT pengembalian slps 3 thn 7.51315 Nilai Pendapatan Jia Chee RM37,566 Bagaimana memperolehi 7.51315 (PVT ms 73)

Contoh 2 Ghee Cheang menerima RM6,500 setiap tahun selama 7 tahun. Pendapatan Ghee Cheang akan meningkat kepada RM10,000 setiap tahun sehingga selama-lamanya pada tahun ke-8. Nilaikan keseluruhan pendapatan GC jika modal yang dilaburkannya pada kadar 14% setahun.

ATB Dua Kadar (YP Dual Rate) Nilai modal ke atas hak menerima RM1 tiap penghujung tahun selama n tahun dengan faedah kompaun i, tetapi mngenepikan sedikit Annual Sinking Fund(Dana Terikat Tahunan) utk mendapatkan semula RM1 slps n tahun Digunakan utk menghitung nilai modal ke atas pendapatan yg akan diterima dlm jkamasa yg terhad. Ini akan berlaku ke atas h/t kepentingan kekal pegangan pajakan yg akan tamat pada tempoh tertentu. Bila tamat tempoh, pelabur tidak terima apa-apa pendapatan, olh itu beliau simpan dalam satu tabung (dikenali sbgi dana terikat tahunan) – blh buat satu pelaburan yg sama dengan modal tabungan yang ada. Formula ATB Dua Kadar (YP Dual Rate) 1/ (i + S) ; S = sinking fund di mana S = i / A – 1 @ 1 / i + (i / (1+i)n - 1

Cth; ABT 7% dan 3.5% 10 Tahun 1/ i +DTT i = 7% DTT, i= .035 n=10 tahun Kirakan,

Cth 1: Berapakah nilai modal pendapatan yang diterima selama 12 tahun jika pendapatan setahun RM5,000. Pelabur memerlukan kadar pulangan 8% dan dana terikat tahunan 2.5 %.

Angka Belian Tahunan Bercukai Bebanan cukai yang ditanggung – perlu diambilkira kerana pendapatan yang diperlukan perlulah pendapatan bersih. Cukai dikenakan ke atas Dana Terikat Tahunan kerana duit ini disimpan dan terkumpul kepada nilai modal dan simpanan ini akan menghasilkan faedah yang akan bertambah setiap tahun.

Formula; ABT DwiKadar bercukai 1/(i+DPT TG ) ; DPT = i/ (1+i)n -1; TG= 1/1-x CTH 1; Berapakah nilai modal jika pendapatan bersih sebanyak RM5,000 sthn diterima dlm masa 12 tahun. Pihak pelabur memerlukan kadar pulangan sbyk 8% dan dana terikat tahunan blh dilaburkan dengan kadar 3%. (cukai sebyk 33%)

Penyelesaian; ABT 12 tahun @ 8% dan 3% cukai 33% Formula; 1/ i+ (i/(1+i)n -1)x TG Selesaikan….. Oleh itu, nilai modal setelah ditolak dengan cukai = ? x RM5,000 = RM ?

Contoh 2; Amir memperolehi pendapatan RM50,000 sthn hasil daripada ejensi harta tanahnya selama 6 thn dengan kadar faedah 11% dan kadar timbunan(dtt) 3%. 40% cukai dikenakan ke atas tabung simpanan.

Penggunaan ATB Penggunaan ATB ditentukan oleh jenis pendapatan yang bakal diperolehi dari kepentingan ke atas harta tanah. Jenis kepentingan pula akan menentukan pendapatan yang bakal diperolehi dari harta tanah Kepentingan harta tanah dipengaruhi oleh undang-undang berkaitan harta tanah

Pegangan Ke Atas HT Di Malaysia terdapat dua jenis pegangan ke atas harta tanah: Pegangan kekal-dianugerahkan oleh PBN. Pendapatan dari harta diterima selama-lamanya (abadi) Pajakan –samada dianugerahkan oleh PBN atau diwujudkan oleh pemegang kepentingan kekal. Pendapatan yang diterima adalah untuk satu tempoh tertentu

Kepentingan Ke Atas Pegangan Kepentingan Pegangan Harta Pegangan Kekal- Pajakan boleh diwujudkan dengan tempoh-tempoh tertentu Pajakan Negeri dianugerahkan oleh PBN eg. Pajakan 99 tahun, 60 tahun atau 30 tahun. Kepentingan pajakan yang boleh diwujudkan adalah 99tahun kurang sehari, 60 tahun kurang sehari & 30 tahun kurang sehari Penilaian yang dibuat adalah terhadap kepentingan seseorang terhadap harta tersebut

Pendapatan Dari Penyewaan PENDAPATAN BERSIH & OUTGOINGS: Pendapatan bersih = Pendaptan kasar – Perbelanjaan Tahunan (Outgoings) Outgoings: Cukai pintu Cukai tahunan Membaiki dan menyenggara harta Insurans & lain-lain kos mengurus harta

Jenis-Jenis ATB Penggunaan ATB mengikut kepentingan: Pendapatan abadi - ATB abadi (satu kadar) Pendapatan untuk tempoh tertentu - ATB tempoh tertentu (satu kadar) Pendapatan untuk tempoh tertentu - ATB tempoh + sinking fund (2 kadar) ATB tempoh + SF + Cukai (2 kadar)

Contoh kepentingan yang diwujudkan dari pegangan harta tanah: Ahmad – sebagai pemilik pegangan kekal. Ahmad mempunyai kepentingan yang abadi terhadap hartanya selama mana dia tidak menjual atau memajakkan harta kepada orang lain Abu & Ahmad meterai perjanjian untuk pajakan 30 tahun. Abu mempunyai kepentingan pajakan selama 30 tahun manakala Ahmad mempunyai kepentingan kekal tertunda 30 tahun Ali & Abu meterai perjanjian untuk satu lagi pajakan 25 tahun. Ali mempunyai kepentingan 25 tahun dan Abu mempunyai kepentingan 30tahun tertunda 25tahun. Dan seterusnya. Setiap orang mempunyai kepentingan tertentu dan kepentingan ini boleh dinilai.