הערכת חברות נדל"ן מול הערכת נכסים Advisory מפגש בוגרים בנושא נדל"ן הערכת חברות נדל"ן מול הערכת נכסים ד"ר צור פניגשטיין, רוח – שותף ראש תחום הערכות שווי סודי וחסוי 15 יוני 2016 Draft

איך מעריכים נדל"ן? כללי אתגרים מגוון סוגי נכסים ושימושים VS אתגרים מגוון סוגי נכסים ושימושים שלבי גמר שונים מיקום, מיקום, מיקום תחום לוקאלי – דורש מומחיות מקומית תחום מחזורי מתאם לשוק הכללי הבחנה בין נכסים לבין חברות DCF שמאות מקרקעין מפגש בוגרים בנושא נדל"ן 3

איך מעריכים נדל"ן? ההבחנה בין נכסים לבין חברות נדל"ן נמכר הן כנכסים והן כחברות שמאות היא מקצוע סטטוטורי המתייחס לנכסים בלבד הערכת שווי היא פרקטיקה כלכלית המתייחסת לחברות ולפרויקטים השווי של חברת נדל"ן כולל מרכיבי שווי נוספים מעבר לשווי הנכסים הבדידים מעריך שווי חברות שמאי נכסים מפגש בוגרים בנושא נדל"ן 4

הערכת חברות נעשית על ידי מעריך שווי מי עושה מה? נכסים מול חברות נכס מוגמר פרויקט קרקע הערכת חברות נעשית על ידי מעריך שווי שמאי מעריך שווי שמאי מגורים שמאי מעריך שווי שמאי מסחר ומשרדים שמאי מעריך שווי שמאי תעשייה חברות נכסים מפגש בוגרים בנושא נדל"ן 5

איך מעריכים חברות נדל"ן? Net Asset Value - NAV שווי הנכסים מס הוצאות מטה התחייבויות שיטת השווי הנכסי הנקי - NAV שיטת השווי הנכסי הנקי (NAV), מתבססת על שווי נכסי העסק בניכוי התחייבויותיו, כפי שהן משתקפות במאזנו, בניכוי המס שצפוי להיות מוטל על החברה ובניכוי הוצאות המטה הנדרשות לשמירה על הקיים. ההערכה יכול שתיעשה תוך ביצוע התאמות ותיקונים, בניסיון לאמוד את שווי השוק של הנכסים וההתחייבויות. שיטה זו מתאימה בעיקר לעסקים בעלי נכסים מוחשיים רבים, כדוגמת חברות נדל"ן וחברות החזקה. הוצאות מטה מס התאמות (רכוש נוסף) מוניטין התחייבויות נכסים מפגש בוגרים בנושא נדל"ן 6

נכסים והתחייבויות נוספים איך מעריכים חברות נדל"ן? הערכת שווי חברות מחיר ההון נכסים מרכיבי השווי נכסים הוצאות מס הוצאות מטה מוניטין התחייבויות פיננסיות נכסים והתחייבויות נוספים שליטה וסחירות מחיר ההון שליטה וסחירות מס מרכיבי השווי נכסים והתחייבויות נוספים הוצאות מטה התחייבויות פיננסיות מוניטין מפגש בוגרים בנושא נדל"ן 7

הערכת שווי נכסים שמאות צרכים מאפייני הבדיקה מאפייני הנכס סביבת הנכס מיסוי מקרקעין נטילת משכנתא ליווי פרויקטים בוררויות מאפייני הנכס סביבת הנכס מיסוי מאפייני הבדיקה מאפייני הבדיקה משפטית הנדסית היתר בנייה היטלים ומסים על הנכס מפגש בוגרים בנושא נדל"ן 8

עקרונות פרמטרים תועלות הערכת שווי נכסים שמאות שמאות מקרקעין גישת ההשוואה גישת העלות גישת ההכנסות הערכת שווי נכסים שמאות שווי מרכיבים - קרקע, מבנה ויזמות עקרון התחלופה - שווי של נכס בעל מאפיינים דומים ותועלת זהה עיניים כלכליות - ערך נוכחי של הנאות עתידיות עקרונות גישת השווי השיורי פחת תכנוני הכנסות מהשכרה ומימוש גורם ומקדם התאמה מחיר הון פרמטרים פחת סביבתי פחת, אי נזילות ויזמות אמינה וקבילה בבימ"ש שווי המקרקעין ולא שווי פעילות עסקית שימושית כשיש פערי מידע תועלות פשוטה לביצוע אך קיים קושי באיתור מידע תוחלת מימוש פוטנציאל מפגש בוגרים בנושא נדל"ן 9

הערכת שווי נכסים Discounted Cash Flow - DCF תקופת התחזית: עיתוי התזרימים שיעור ההיוון גובה התזרימים יכולת הפקת מזומנים סיכון עסקי כולל או ספציפי לכל תזרימי המזומנים היקף הכנסות והוצאות חזויות והשינוי בהן לאורך זמן מטרת הפרויקט מפגש בוגרים בנושא נדל"ן 10

עריכת מודל כלכלי ועיבוד הנתונים הערכת שווי נכסים בדיקת כדאיות כלכלית מטרה וייעוד מבנה העסקה מימון הפרויקט לוחות זמנים השקעות ועלויות הכנסות ביצוע ההערכה עריכת מודל כלכלי ועיבוד הנתונים DCF ערך שייר WACC מפגש בוגרים בנושא נדל"ן 11

הוצאות מיסים שווי המס תלוי במועד המימוש עליית ערך הונית דמי שכירות 1 2 3 מימוש הנכס מחר מועד מימוש ממוצע בחברה אין מימוש הוצאות מטה?! מפגש בוגרים בנושא נדל"ן 12

הוצאות מטה שווי הוצאות המטה תלוי גם הוא במועד המימוש של הנכסים הוצאות שהן שוטפות: הוצאות הנהלה וכלליות הוצאות יזמות: איתור נכסים ושיווק שכר מנכ"ל? יש השפעה על השווי אין השפעה על השווי מפגש בוגרים בנושא נדל"ן 13

המבחן העיקרי הוא השוואה לחברות דומות (Banchmark) מוניטין מתי מכירים במוניטין? הכרה במוניטין הון עצמי גבוה היסטוריה של יצירת ערך פוטנציאל ממשי אי הכרה במוניטין אי ודאות אודות יצירת פרויקטים בעתיד ירידות ערך שהוכרו בעבר המבחן העיקרי הוא השוואה לחברות דומות (Banchmark) מפגש בוגרים בנושא נדל"ן 14

השווי בספרים של ההתחייבויות אינו משקף את שוויין הכלכלי התחייבויות פיננסיות שווי בספרים מול שווי שוק הוגן שווי שוק - 271 מיליון ש''ח השווי בספרים של ההתחייבויות אינו משקף את שוויין הכלכלי שווי בספרים - 250 מיליון ש''ח שווי ההתחייבויות הפיננסיות נלקח על בסיס היוון זרמי המזומנים בריבית השוק או שווי השוק שלהן בעיה - מה עושים בירידת ערך? מפגש בוגרים בנושא נדל"ן 15

נכסים והתחייבויות נוספים יש להוסיף לשווי החברה נכסים והתחייבויות נוספים דוגמאות התחייבויות התחייבויות לספקים זכאים ויתרות זכות הטבות לעובדים נכסים מזומנים ושווי מזומנים לקוחות פיקדונות חייבים ויתרות חובה נגזרים פיננסיים נכסים לא שוטפים המיועדים למכירה הלוואות רכוש קבוע, נטו יש להימנע מ"ספירה כפולה"! מפגש בוגרים בנושא נדל"ן 16

שליטה וסחירות ניכוי בגין העדר שליטה וסחירות <5% 25% DLOM בהערכת שווי של זכויות מיעוט בחברות פרטיות, יש לקחת בחשבון לעיתים ניכויים בגין העדר שליטה (אחזקת מיעוט) ואי סחירות מפגש בוגרים בנושא נדל"ן 17

מחיר ההון Weighted Average Cost of Capital - WACC מאפייני השכירות בנכס שיעורי תפוסה תחרות ריבית חסרת סיכון WACC = Ke(e%) + Kd(d%)*1-Tc)) סיכון שיטתי (ביטא) היצע נכסים פרמיית שוק הערכת שמאי: שיעורי היוון הנקבעים לפי פרמטרים סביבת הנכס ומיקומו מעריך שווי: לפי מודל CAPM מחיר חוב שיעור המס יחס מינוף מפגש בוגרים בנושא נדל"ן 18

סיכום הערכת שווי חברות לעומת שמאות נכסים סוגייה קבוצת נכסים ניכוי הוצאות מטה חיבור אריתמטי מה ההבדל בין הוצאות יזמות לבין הוצאות לא יזמות? מס יש חשיבות אין חשיבות מהו מועד מימוש הנכס? מוניטין אין לא רלוונטי האם יש ערך מוסף להון עצמי חיובי בעבר? התחייבויות נלקחות בשוויין הכלכלי מה עושים בירידת ערך? פריטים נוספים נלקחים בשוויים הכלכלי לא רלבנטי כיצד מונעים "ספירה כפולה"? ניכויי שליטה וסחירות נלקחים בגין החזקות מיעוט מה הם הקריטריונים? מפגש בוגרים בנושא נדל"ן 19

תודה על ההקשבה ד"ר צור פניגשטיין, רו"ח טל' 03-7954408 נייד 054-4954429 טל' 03-7954408 נייד 054-4954429 Tzur.Fenigstein@il.pwc.com ©2016PricewaterhouseCoopers Advisory Limited. All rights reserved. In this document, “PwC” refers to PricewaterhouseCoopers Advisory Limited, which is a member firm of PricewaterhouseCoopers International Limited, each member firm of which is a separate legal entity. At PwC, our purpose is to build trust in society and solve important problems. We’re a network of firms in 157 countries with more than 208,000 people who are committed to delivering quality in assurance, advisory and tax services. Find out more and tell us what matters to you by visiting us at www.pwc.com.