Forumul Bancar Român 26.11.2003 Mijloace juridice de dezvoltare a creditului de consum şi a creditului ipotecar

I. Creditul de consum Problema esenţială în cazul contractului de credit o constituie diminuarea riscului. Aceasta se poate realiza prin urmărirea concertată a mai multor factori: a. Stabilirea clară a unor criterii de eligibilitate a beneficiarilor şi urmărirea strictă a îndeplinirii acestor criterii de către solicitanţii de credite; b. Reducerea spread-ului (diferenţa dintre dobânda activă şi dobânda pasivă) c. Reducerea unor costuri ce intră în dobândă (de exemplu rata de eşec în cazul creditelor neperformante); d. Asigurarea unei informări clare şi eficiente asupra debitorilor rău platnici (înfiinţarea unui birou de credit).

Biroul de credit – o soluţie de dezvoltare şi securizare a pieţei creditului Oferă informaţii despre: bonitatea clienţilor comportamentul în mediul de afaceri istoricul financiar

Avantajele creării unui Birou de Credit: a. Pentru creditori: reduce costurile de operare; reduce pierderile cauzate de creditele nerambursate; oferă o gestionare superioară a riscului de credit; oferă informaţii despre comportamentul financiar al solicitantului; b. Pentru clienţi: reduce formalităţile cerute de bănci; reduce timpul de răspuns la o cerere de creditare; reduce costul împrumuturilor; poate duce la diminuarea garanţiilor solicitate de creditori.

Reglementarea bazei legale Înfiinţarea unui birou de credit presupune stabilirea unui cadru legal foarte clar care să reglementeze: forma de organizare, acţionari, structura organizatorică; categoriile de date ce urmează a fi prelucrate; modalităţile de colectare, prelucrare, modificare şi transmitere a datelor; categoriile de informaţii ce pot fi transmise (informaţii pozitive, informaţii negative, sau ambele categorii referitoare la comportamentul de piaţă şi alte date financiare, date de identificare, suma creditelor şi angajamentelor asumate, informaţii privind situaţia juridică a debitorilor – falimente, hotărâri judecătoreşti, reorganizare); persoanele sau entităţile cărora le pot fi transmise aceste date;

securizarea bazei de date (control strict al accesului, linii private de maximă securitate, utilizarea de echipamente moderne şi metode de criptare pentru asigurare confidenţialităţii, acces individual exclusiv, etc); mijloacele pe care debitorii le au la dispoziţie pentru a se apăra împotriva oricărei utilizări abuzive a datelor prelucrate; condiţiile de angajare a răspunderii instituţiei specializate sau a celorlalte instituţii de credit implicate.

Prevederi legale în vigoare care ar putea fi incidente în acest domeniu Legea nr. 677/2001 pentru protecţia persoanelor cu privire la prelucrarea datelor cu caracter personal: constituirea unei baze de date personale ale debitorilor persoane fizice va trebui efectuată în scopuri determinate, explicite şi legitime, informaţiile să fie adecvate, pertinente şi neexcesive în raport de scopul colectării, iar stocarea să se facă pe o perioadă limitată, conform scopului vizat şi să fie notificată la Avocatul Poporului. Legea bancară nr. 58/1998. modificată: obligativitatea păstrării secretului bancar. Legea nr. 11/1991 cu privire la combaterea concurenţei neloiale: evitarea angajării răspunderii furnizorilor de informaţii sau chiar a Biroului de Credit pentru comunicarea de afirmaţii inexacte.

Exemple de sisteme similare ce funcţionează în lume În Statele Unite ale Americii funcţionează Transunion, o companie înfiinţată încă din anul 1968 de o societate de leasing, care în anul 1969 a fuzionat cu un Birou de Credit, iar în anul 1981 a fost preluată de Marmon Group şi care oferă două tipuri de rapoarte de credit: versiunea Client, în care raportul de credit poate fi văzut doar de client şi versiunea Business, care poate fi pusă şi la dispoziţia creditorului. În Europa, există birouri de credit în numeroase ţări: Italia (CRIF), Germania, Marea Britanie, Austria, Turcia, Cehia, etc. În Franţa există un Fişier Naţional („Le Fichier National”) destinat centralizării informaţiilor privind incidentele de plată, administrat nu de operatori privaţi, ci de Banca Franţei.

În România s-a organizat de către BNR Centrala Incidentelor de Plăţi (Regulamentul nr. 1/2001, modificat) Centrala Riscurilor Bancare (Regulamentul nr. 1/1999, modificat) Există posibilitatea obţinerii de informaţii suplimentare: de la Registrul Comerţului, de la Ministerul Finanţelor Publice prin apelarea la serviciile unei firme specializate în colectarea de informaţii comerciale. Inconvenientele acestui sistem constau în: lipsa de operativitate, informaţii insuficiente sau parţiale costuri suplimentare.

II. Creditul ipotecar Avantajele creditului ipotecar a. Extinderea sferei categoriilor de entităţi care pot acorda credite ipotecare - Bănci - Agenţia Naţională pentru Locuinţe - Casa de Economii şi Consemnaţiuni - Societăţile de credit ipotecar - Alte instituţii abilitate prin lege, inclusiv fondurile ipotecare. b. Posibilitatea constituirii de ipoteci pe bunuri viitoare c. Şi contractele de credit ipotecar acordate de alte entităţi decât băncile sunt titluri executorii

d. Avantaje acordate în cazul creditelor ipotecare derulate prin Agenţia Naţională pentru Locuinţe Beneficiarilor de credite derulate prin Agenţia Naţională pentru Locuinţe li se pot acorda o serie de facilităţi o rată a dobânzii inferioară unei rate medii a dobânzilor practicate pe piaţa financiar-bancară, calculată şi acceptată de Agenţia Naţională pentru Locuinţe; accesul la terenuri pentru construcţii de locuinţe, prin vânzare-cumpărare, concesionare sau dare în folosinţă pe toată durata de existenţă a construcţiei, în conditii preferenţiale, stabilite de Agenţia Naţională pentru Locuinţe îimpreună cu autorităţile administraţiei publice locale sau centrale, după caz; scutiri de la plata taxelor pentru teren şi de la plata impozitului pe clădire, pe durata de rambursare a creditului. o subvenţie în cuantum de 20% din valoarea locuinţei, numai pentru prima locuinţă construită cu credit ipotecar, destinată persoanelor sau familiilor care nu au primit sprijin de la bugetul de stat sub formă de subvenţii pentru o altă locuinţă

Dezavantajele creditului ipotecar a. Bonitatea În cazul creditelor ipotecare acordate persoanelor fizice, ratele de credit şi de dobândă trebuie să reprezinte cel mult 50% din veniturile nete ale solicitantului şi ale familiei sale, calculate ca diferenţă între veniturile totale şi angajamentele din declaraţia privind valoarea obligaţiilor de plată. Această dispoziţie poate conduce la dezavantajarea solicitanţilor cu venituri ridicate. b. Interdicţia garantării cu ipoteci de rang subsecvent c. Probleme legate de înscrierea în Cartea Funciară Pot apărea probleme legate de: determinarea concretă a întinderii ipotecii; riscul unui concurs cu creditorii garantaţi cu garanţii reale mobiliare asupra amelioraţiunilor;

riscul concursului cu alţi creditori privilegiaţi (e. g riscul concursului cu alţi creditori privilegiaţi (e.g. privilegiul arhitectului, constructorului şi al lucrătorilor asupra imobilului construit, conform art.1737 alin. 4 din Codul Civil)

Titlurile şi obligaţiunile ipotecare a. Emitenţi titularii creanţelor ipotecare; entităţile autorizate să acţioneze pe piaţa de capital. b. Natură juridică şi reglementări aplicabile valori mobiliare emise în formă dematerializată sunt supuse reglementărilor Comisiei Naţionale a Valorilor Mobiliare c. Restricţii titlurile ipotecare pot fi emise în limita a 75% din valoarea nominală totală a creanţelor ipotecare deţinute în momentul emisiunii; obligaţiunile ipotecare pot fi emise în limita a 60% din valoarea nominală totală a creanţelor ipotecare deţinute în momentul emisiunii.

titlurile de valoare şi emisiunile emise de acelaşi titular de creanţe ipotecare nu poate depăşi împreună 75% din valoarea nominală totală a creanţelor ipotecare deţinute în momentul ultimei emisiuni.

d. Avantaje stabilirea unui cadru legislativ creează premisele pentru implementarea contextului instituţional în vederea creării pieţei secundare; o piaţă secundară lichidă este aptă să diminueze riscurile blocajului resurselor existente; tranzacţionarea creanţelor ipotecare facilitează obţinerea finanţării din surse private a activităţii de construcţii la cele mai mici preţuri de pe piaţă. e. Dezavantaje piaţa de capital este încă subdezvoltată în România; metodologii diferite de măsurare a riscului; masa critică necesară pentru lansarea pieţei secundare se poate situa la niveluri ridicate.

Factori ce ar putea contribui la o implementare optimă a creditului ipotecar a. Punerea accentului pe consolidarea şi dezvoltarea pieţei primare, prin: eficientizarea procesului decizional; transparenţa informaţională privind costurile; informare eficientă şi completă privind documentaţia solicitată; termene scurte în luarea deciziilor. b. Crearea unui portofoliu de credite ipotecare c. Introducerea standardizării creditelor ipotecare, prin: standardizarea contractelor de credit, ipotecă, vânzare/cumpărare; standardizarea produsului (termen, monedă, tipuri de proprietate, etc)

d. Securitizarea (structurarea) portofoliului de creanţe ipotecare; e. Emiterea de obligaţiuni ipotecare f. Crearea şi consolidarea infrastructurii legislative şi instituţionale (prin apariţia pe piaţă a unor actori de genul celor care acţionează în : Canada: Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC – a cărei activitate se concentrează în principal asupra asigurării creditului ipotecar şi a obligaţiunilor ipotecare) şi GE Capital Mortgage Insurance Corporation Canada (GEMCO- care este unul din cei mai mari furnizori privaţi de asigurări ipotecare din lume); S.U.A.: Federal National Mortage Association (denumită Fannie Mae – un fond ipotecar privat ce cumpără creanţe ipotecare); Government National Mortgage Association (cunoscută sub numele de Ginnie Mae – fond ipotecar aflat în proprietatea guvernului şi a cărui activitate se concentrează înspre sporirea atractivităţii obligaţiunilor);

Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC, cunoscut şi sub numele de Freddie Mac – o societate pe acţiuni, cu caracter semipublic cu scopul de a crea un flux continuu de fonduri către împrumutători).

www.cza.ro office@cza.ro