Антикризисные меры в области ипотеки. Российский опыт. Цюрих, марта 2010 г. Российский экономический и финансовый форум

Антикризисные меры Правительства РФ Поддержка гражданам и семьям, наиболее пострадавшим в период экономического кризиса. Правительство Российской Федерации совместно с банками и АИЖК проводит работу по реструктуризации задолженности по ипотечным кредитам для граждан, оказавшихся в трудном финансовом положении. В декабре 2008 года ОАО АИЖК было поручено казать поддержку гражданам, оказавшимся в сложной жизненной ситуации. Для этих целей ОАО АИЖК: 1.Создало специализированную компанию ОАО «Агенство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» 2.Выделило необходимое финансирование 3.Создало комплект публичных документов (Стандарт реструктуризации) Первый приоритет первоочередных мер Правительства РФ - выполнение в полном объеме социальных обязательств государства перед населением и развитие человеческого потенциала. 2

Инструменты, примененные для смягчения последствий кризиса в ипотеке 1.Поддержка банковской системы Смягчение условий предоставления ликвидности; Снижение ставки рефинансирования ЦБР; Смягчение отдельных надзорных норм (без ущерба для надежности банковской системы) 3 2.Меры прямой поддержки граждан Изменение порядка использования субсидий (материнский-семейный капитал) Создание специализированной компании для прямой поддержки граждан (ОАО АРИЖК). Источник: Центральный банк РФ

Статистика реструктуризации ипотечных кредитов 9-11% ипотечных заемщиков имели проблемы с обслуживанием ипотечного кредита, из них: 2/3 ипотечных заемщиков в стадии «активных» проблем (обращение взыскания или существенное изменение графика платежей), из них: Получили реструктуризацию ипотечных кредитов через своего кредитора или АРИЖК ~ заемщиков Находятся в различных стадиях судебного производства заемщиков 1/3 ипотечных заемщиков, используя социальные сети, самостоятельно решают проблемы с обслуживанием ипотечного кредита АРИЖК Консультации ~ заемщиков. Причины обращений за помощью Кто обращается за реструктуризацией ВОЗРАСТМужчина 37, Женщина 36 лет СЕМЬЯиз 3-х человек (супруг, 1реб.) СФЕРА ТРУДОВОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ торговля/ услуги населению ПРИЧИНА ОБРАЩЕНИЯ снижение доходов ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ срок: 18 лет ставка: 13% платеж: рублей 4

Прямая поддержка граждан через АРИЖК: цели 1.Социальная защита предоставить поддержку тем слоям населения, которые не смогут найти средства для сохранения текущих платежей по ипотеке 2. Сохранение и развитие института ипотеки Возможность реструктуризации – ключевой элемент психологической поддержки ипотеки как многолетнего финансового обязательства; Возможность проведения взыскания без роста социальной напряженности в регионах. 3. Стабилизация предложения недвижимости на рынке реструктуризация позволит не допустить массовой конфискации недвижимости и как следствие, выброса конфискованного жилья на рынок; 4. Ликвидность банковскому сектору Средства, выделяемые заемщикам в конечном счете возвращаются в банковскую систему. 5

Влияние государственной программы на рынок ипотеки Влияние государственной программы на рынок ипотеки ГОСУДАРСТВО ПРИ МИНИМАЛЬНЫХ РЕСУРСАХ (ЭКОНОМИЯ БЮДЖЕТНЫХ СРЕДСТВ) ОБЕСПЕЧИЛО ПОДДЕРЖКУ ЗНАЧИТЕЛЬНОМУ ЧИСЛУ ГРАЖДАН ДОЛЯ АРИЖК В ОБЪЕМЕ РЕСТРУКТУРИЗАЦИИ ≈ 10-15% ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПРОГРАММА РЕСТРУКТУРИЗАЦИИ:  ОБЕСПЕЧИЛА ФОРМИРОВАНИЕ НОВОГО РЫНКА и обеспечила его поддержку «снизу»  ФАКТИЧЕСКИ ЗАДАЛА «ПРАВИЛА ПОВЕДЕНИЯ» на целом сегменте – «реструктуризация ипотеки»  ИЗМЕНИЛА МЕНТАЛИТЕТ участников рынка к реструктуризации (реструктуризация – это не зло, а рыночный, взаимовыгодный инструмент как для заемщика, так и для кредитора), т.е. ИЗМЕНИЛА ПОДХОДЫ К УПРАВЛЕНИЮ ПРОБЛЕМНЫМ ИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТОМ В результате выиграли все участники рынка:  ЗАЕМЩИКИ - получили ВОЗМОЖНОСТЬ реструктуризации и конкуренцию программ. Программа реструктуризации АИЖК/АРИЖК выступает индикатором качества при разработке банками СОБСТВЕННОЙ программы реструктуризации  ГОСУДАРСТВО – СНИЖЕНИЕ СОЦИАЛЬНОЙ НАПРЯЖЕННОСТИ вследствие прекращения агрессивной кампании по проведению взысканий со стороны кредиторов  РЫНОК – СОХРАНЕНИЕ ЧАСТНОЙ ИНИЦИАТИВЫ, в том числе право банков осуществлять собственные программы или воспользоваться программой АРИЖК  КРЕДИТОРЫ – ЛИКВИДНОСТЬ (средства, выделяемые заемщику, в конечном счете возвращаются в банковскую систему.) 6

Несмотря на отмечаемые многими экспертами признаки стабилизации Российской экономики прекращать антикризисные мероприятия преждевременно: 1)Отсутствие роста кредитования экономики Рост фондовых рынков не является характеристикой улучшения положения дел в реальном секторе экономики, а значит, негативные факторы, влияющие на доходы населения, остаются. 2)Отсутствие роста реальных доходов населения Согласно нашим исследованиям падение реальных доходов населения в целом прекратилось, однако это в первую очередь обусловлено мощнейшей поддержкой пенсионеров со стороны государства. 3) Невысокая ликвидность залогов в ипотеке Несмотря на прекратившееся падение цен на недвижимость в большинстве регионов, ликвидность рынка недвижимости пока еще остается невысокой, а следовательно в результате при «быстрой» реализации возможно сохранение задолженности за заемщиком. 4) Завершение периода первичной реструктуризации В начале 2010 гг. завершается период помощи, предоставленный ипотечным заёмщикам банками или ОАО «АРИЖК». Возможно, в отдельных регионах или отдельные категории граждан по объективным причинам не смогут восстановить свою платежеспособность. 5) Проблема освобождения жилья В большинстве муниципалитетов отсутствуют жилые фонды специального назначения, которые можно было бы использовать для выселения заемщиков, не восстановивших свою платежеспособность. Антикризисные меры будут продолжены в 2010 году % + 15% 55 т.руб. Доход Заемщик а Платеж по ИЖК Нахождение новой работы (частичное восстановление дохода) Снижение дохода и поиск работы (период помощи) Платеж = 24 тыс.руб. (44% от дохода) Платеж = 27,6тыс.руб. (72% дохода) 27,6тыс.руб. (72% дохода) менее 3-х ПМ Платежи до снижения дохода

Система прямых мер поддержки граждан Первичная реструктуризация Предоставление заемщику времени для восстановления доходов Повторная реструктуризация Реструктуризация без увеличения долговой нагрузки ПОМОЩЬ: 1.МУНИЦИПАЛИТЕТАМ ПО ФОРМИРОВАНИЮ ФОНДОВ ЖИЛЬЯ 2. ЗАЁМЩИКУ ПО ЗАКРЫТИЮ ВСЕХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПЕРЕД КРЕДИТОРОМ Инструмент Решения: 8 Эффект Выкуп проблемного кредита у кредитора на баланс АРИЖК и проведение повторной реструктуризации Выкуп предмета залога у кредитора и последующая передача недвижимости муниципалитету Оплата за заемщика его ежемесячных платежей по ипотечному кредиту в течение периода помощи «+» В течение 12 мес 100% получение планового потока платежей «-» риск неполного восстановления платежеспособности «-» экономический дисконт при продаже проблемного актива (20-25%) «+» разморозка резервов «+» получение гарантированного дохода по бумаге «+» рефинансирование в ЦБР «-» Существенный экономический дисконт при продаже проблемного актива (40-45%) «+» полное закрытие долга заемщика «+» получение гарантированного дохода по бумаге «+» рефинансирование в ЦБР «+» отсутствие проблем социального характера Примечание: На каждом уровне, критерии отнесения к социально-незащищенным категориям населения - сужаются

Выводы из первого ипотечного кризиса для РФ 1.Низкая финансовая грамотность населения Значительная часть заемщиков не грамотно планируют свои финансовые обязательства, имеют высокую закредитованность, а следовательно наиболее подвержены риску «дефолта» при малейших кризисных явлениях в экономике Отсутствие диалога заемщика и кредитора (со стороны заемщика). До 50% заемщиков пытаются решать свои проблемы, прерывая контакт с кредитором 2. Недостаточный уровень социальной ответственности бизнеса Значительная часть кредиторов активно реализовывала свое право на проведение взыскания без учета социальных последствий; Отдельные работодатели решительно реализовывали собственные антикризисные меры, в первую очередь за счет персонала. 3. Необходимость законодательного закрепления отдельных правил поведения бизнеса в условиях кризиса Подобные меры есть законодательстве большинстве Европейских стран, таких как Бельгия, Германия, Испания, Франция, Ирландия, Великобритания, Германия В Чехии, Швеции вместо законодательных ограничений существуют процессуальные. 9

АРИЖК. Внедренные Технологии 1.Удаленная выдача кредитов Удаленный андеррайтинг Технологичное оформление (автоматизированная генерация всей документации с защитой от низкой квалификации персонала) Централизованный контроль сложного пакета документов – от документов социального характера до документов по недвижимости 2. Технологичное распределение средств (выдача по графику) и технологичный сбор платежей Выдача средств по подписанному графику (до исходящих платежей в день) Сбор платежей из различных источников 3. Сложно-конструктрированные продукты, ориентированные на заемщика Кредитная линия (выдача) + Аннуитетное погашение + возможность капитализации процентов Смена ставок, графика выдачи и погашения в любой момент 4. Компактность и оперативность (благодаря ресурсу АИЖК и поддержки банковским сообществом) Старт программы – менее чем, в течение 2х месяцев Присутствие в 60% территорий – еще 2 месяца Полное территориальное покрытие, автоматизация удаленных процессов и исправление всех недочетов программы – еще 2 месяца 10

АРИЖК и инфраструктура Центральный ФО: 187/26/161 Ип.кредитов – 252 тыс.шт. Моногородов - 20 Южный ФО: 58/20/ 38 Ип.кредитов – 57 тыс.шт. Моногородов - 6 Приволжский ФО: 146/25/121 Ип.кредитов – 126 тыс.шт. Моногородов - 36 Северо-Западный ФО: 44/12/32 Ипотечных кредитов – 93 тыс.шт. Моногородов - 21 Уральский ФО: 53/8/45 Ип.кредитов – 107 тыс.шт. Моногородов - 45 Сибирский ФО: 74/19/55 Ипотечных кредитов – 121 тыс.шт. Моногородов - 24 Дальневосточный ФО: 36/10/26 Ипотечных кредитов – 28 тыс.шт. Моногородов - 10 Агентская сеть по РФ: Агентская сеть (всего) – 587; Количество агентов– 122; Количество филиалов – 478. По состоянию на Обозначения: Агентская сеть (всего)/Количество агентов / количество филиалов (по состоянию на ) Кол-во ипотечных кредитов на балансах банков – данные ЦБ. Кол-во моногородов – данные АРИЖК.  Круглосуточная горячая линия поддержки заемщиков  Оперативная поддержка прессы и выделенный номер +7(985)  Развитая агентская сеть АРИЖК 11