都市更新權利變換制度之探討 －以產權結構觀點論之 楊松齡 國立政治大學 教授 社會科學院副院長

2 都市更新處理方式 ( 都更 §4) 重建 整建 維護 重建區段之更新實施方式 ( 都更 §25) 徵收 區段徵收 市地重劃 協議合建 其他方式 權利變換

3 日本第一種市街地再開發 ( 等值交換 ) 我國權利變換制度 Joint Venture 立體市地重劃 權利變換之概念 ？

4 權利變換之參與者 ( 都更 §3) 土地所有權人－－－－－－－－－土地 合法建物所有權人－－－－－－－建物 他項權利人－－－－－－－－他項權利 實施者－－－－－－－－－－－－資金

5 日本之權利變換事業 ( 一 ) 原則型

6 ( 二 ) 特別型 1. 平面性

7 2. 立體性

8 3. 依權利者之「出資」變換

9 ( 三 ) 模式舉例 ( 原則型 )

10 土地所有權人 合法建物所有權人 他項權利人 實施者 權利變換制度之精神 （ Joint venture ） l b r c X Y l b r c

11 l. b. r.c 更新前估價 計算權利價值比例 更新後估價負擔更新成本 更新後價值分配 差額找補 l rbc l bc r

12 ( 一 ) 更新前總值： 1 億元 A 之權利價值： 1000 萬元 A 之權利價值比例： 1000/10000 ＝ 0.1 ( 二 ) 更新成本： 5000 萬元 A 負擔成本： 5000×0.1 ＝ 500 萬元 ( 三 ) 更新後總值： 2 億元 A 應分配之價值： 20000×0.1 ＝ 2000 萬元 2000 － 500=1500 萬元 A 實際分配價值 =1400 萬元 A 獲得找補 =100 萬元

13 權利變換行為者角色 監督審查者：政府部門 更新執行者：實施者 更新參與者：權利關係人 更新服務者：專業人員

14 權利變換之規範 一、實施者 （一）規劃分配之主導 擬具事業計畫、權利變換計畫、書、圖 （都更 §19,29 ） 決定評價基準日（辦法 §8 ） 建照、使照之申請（都更 §34, 辦法 §22 ） 逾期未繳納差額價金之強制執行（都更 §31 ）

15 （二）價值評估之主導 估定更新前各權利價值（都更 §39, 辦法 §6,8 ） 計算差額價金（辦法 §25 ） 計算不參與分配者之補償（都更 §31 ） 改良物拆遷補償（都更 §31,36 ）

16 （三）成本費用之提列（辦法 §3,13 ） 工程費 權利變換費用 貸款利息 管理費用

17 二、相關權利人 共同負擔（都更 §30 ） 差額價金之找補（都更 §30 ） 改良物之拆遷（都更 §36 ） （一）、土地所有權人

18 （二）、合法建物所有權人 與地主協議，依協議結果辦理（都更 §39 ） 協議不成，由實施者估定權利價值，依價值 占原土地價值比例參與分配（都更 §39 ）

19 （三）、租賃權人 一般租賃關係：終止租賃契約，並請求出 租人兩個月至一年租金補 償（都更 §37 ） 三七五租約：與地主協議，協議不成處理 方式與合法建物所有權人相 同（都更 §39 ）

20 （四）、他項權利人 地上權 永佃權 抵押權 典權 地役權 處理方式與合法建物所有權人 相同（都更 § 39 ） 轉載或消滅（都更 § 40 ） 消滅、補償（都更 § 38 ）

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23 Honore 的產權結構概念 占有權 (right to possess) 使用權 (right to use) 資本權 (right to the capital) 管理權 (right to manage) 收入權 (right to income)

24 Christman 的產權結構概念 控制的所有（ control ownership ） –Use 、 possess 、 manage 、 modify 、 alienate 、 destory 收益的所有（ income ownership ） –Benefit 、 economicrent 、 economic reward

25 控制權 ─ 自主權益，保護自主的功能， 個人對物擁有的獨立權力 收入權 ─ 基本收入的索取，保護收入分配 的功能，獲取經濟租的權利，亦 視為剩餘索求權

26 激勵 ( 回報 ) 的功能 控制權 ─ 擁有者之「在位」 收入權 ─ 擁有物的剩餘 Barzel ：最優配置原則，應是對產權平均 收入影響最大的一方，得到剩餘 的份額也應最大

27 三、權利變換制度的產權結構 ( 一 ) 實施者 有關計畫研議與申請之主導 有關實施資金與價值評定之主導 相關權利與建物清理之主導 其他相關事宜

28 ( 二 ) 土地所有權人 有關計畫之參與與權利處理 權利價值之保障與費用負擔 ( 三 ) 權利變換關係人 合法建物所有權人 地上權人 永佃權人 耕地三七五租約承租人

29 權利變換之產權結構 實施者 控制所有權 當控制者沒有收益權？ 土地所有權人 收益所有權 當收益者沒有控制權？

30 產權結構 控制權： 實施者＞土地所有權人＞合法建物所有 權人＞其他權利變換關係人 收入權： 土地所有權人＞實施者＞合法建物所有 權人＞其他權利變換關係人

31 結語 掛羊頭賣狗肉 道德風險