بسم الله الرحمن الرحيم

تجربة الإسكان في مدينة الرياض تقديم:م.عبدالرحمن الوهيبي الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض ادارة البحوث والدراسات المؤتمر الأول للإسكان-ابوظبي اكتوبر 2008م

نبذه تاريخيه المرحلة التقليدية ابرز ملامحها: - استخدام الموارد المحليه للبناء والتماشي مع العوامل البيئيه - توارث خبره الاجيال معلمي البناء في انشاء وتشييد المباني - المحافظه على الثوابت والقيم الدينيه والاجتماعية والخصوصية - تنفيذ المساكن بأشكال غير منتظمة لقلة الاراضي المتوفرة داخل سور المدينة

نبذه تاريخيه المرحلة الانتقالية ابرز ملامحها: - بناء الناصرية في عهد جلالة الملك سعود بن عبدالعزيز (رحمه الله)، والتي تمَّ فيها لأول مرة استخدام مواد وتقنيات بناء جديدة (مثل: الخرسانة المسلحة والطوب الإسمنتي)، - المدينه اصبحت واحدة من مناطق الجذب العمراني في المملكة ازدياد أعداد المهاجرين من داخل وخارج المملكة إليها - ظهور بعض المواد والتقنيات الحديثة انذاك والتي عرفت فيما بعد (بالبيوت أو المساكن الشعبية).

نبذه تاريخيه المرحلة المعاصرة ابرز ملامحها - نقل الوزارات من مكة المكرمة إلى العاصمة الرياض في عام 1953م. - انشاء مشروع الملز، الذي نفذ كأول مشروع إسكاني بحجم كبير قدَّم مشروع الملز نمطاً إسكانياً جديداً لتخطيط شبكة الطرق ولتصميم نماذج الوحدات السكنية.بالاضافه الى بناء المجمعات الاسكانيه. - ظهور أنماط معمارية جديدة في شكل نماذج مختلفة من الفلل الحديثة المنفصلة والدبلكسات ومباني الشقق السكنية المتعددة والقصور السكنية.

الإسكان في مخططات مدينة الرياض المخطط الرئيسي الأول: تمَّ إعداد المخطط الرئيسي الأول لمدينة الرياض في عام 1971م بواسطة شركة (دوكسيادس) حدد المخطط نمّو المدينة في اتجاه شمالي، بمفهوم نمو خطي على طول عصب شمالي جنوبي. اقترح المخطط مساحة حضرية محددة، لاستيعاب (670 ألف نسمة) حتى عام 1985م، و(1.4 مليون نسمة) حتى عام 2000م. أعتمد المخطط على تكرار وحدات بمساحة (2X2 كم) كوحدة تخطيطية أساسية للمدينة بكثافة متوسطة تبلغ (87 شخصاً/هكتار).

الإسكان في مخططات مدينة الرياض المخطط الرئيسي الثاني: تمَّ تنقيح وتحديث المخطط الرئيسي الأول في عام 1976م بواسطة شركة (ست انترناشيونال)، تم تخصيص مساحة (850 كم2) للتنمية حتى عام 1990م، وذلك لاستيعاب (1.6 مليون نسمة). واستمر النهج التخطيطي لقطاع الإسكان مشابهاً لما اقترحته (دوكسيادس) اقتراح بعض السياسات التي تحافظ على التوازن بين العرض والطلب، وضمان استمرار إنشاء المساكن بأنواع مختلفة في كافة أجزاء المدينة، مع تعزيز الكثافات العالية على الشوارع الرئيسية.

الإسكان في مخططات مدينة الرياض المخطط الاستراتيجي: بدا العمل عليه 1996م تحت إشراف الهيئة العليا لتطوير مدينه الرياض بالسعي إلى إرشاد وتوجيه جميع أوجه التنمية الحضرية، وتقويم الوضع الراهن، ووضع رؤية مستقبلية لـ (50 سنة)، وإطار استراتيجي لـ (25 سنة)، وآلية تنفيذ لـ (10) سنوات. وتهدف استراتيجيات الإسكان في المخطط بالدرجة الأولى إلى تحسين البيئة السكنية وتعزيز مشاركة القطاع الخاص، ووضع آليات ربط قطاع الإسكان مع بقية قطاعات الاقتصاد.

المناطق المطورة حسب النطاق العمراني النطاق العمراني الاول النسبةكم مساحة الارض المطوره مساحة الاراضي الفضاء مساحة الطرق الاجمالي النطاق العمراني الاولالنطاق العمراني الثاني حدود حماية التنمية النطاق العمراني الثاني كم2النسبة حدود حماية التنمية كم2النسبة

النمو السكاني في مدينة الرياض بين عامي(1986م- 2005م)  بلغ عدد سكان الرياض ( 4.2 مليون نسمة) في 2005م، وتشير التقديرات الى ان العدد سيصل (7.2 مليون نسمة) في 2025م.  زاد عدد السكان بين عامي ( م) بأكثر من (مليون نسمة).  بلغ معدل النمو السكاني ( 4.2%). كانت (3%) نتيجة للنمو الطبيعي، و(1.2%) نتيجة للهجرة.  بلغ نسبة السكان دون الخامسة والعشرون من العمر أكثر من نصف إجمالي السكان (54%).

عدد الوحدات السكنية وعلاقتها بعدد الأسر في مدينة الرياض  بلغ عدد المساكن في عام 2005م(704 آلاف وحدة)، بزيادة قدرها (255 ألف وحدة) عن عام 1996م.  بلغ إجمالي عدد الأسر في عام 2005م (655 ألف أسرة).  بلغت نسبة الوحدات السكنية الشاغرة في عام 2005م (5%).

أنواع الوحدات السكنية في مدينة الرياض عام 2005م  تمثل الفيلات ( 57%) من الوحدات السكنية في مدينة الرياض.  تمثل الشقق ( 38%) من مجموع الوحدات السكنية.  ظهور وحدات سكنيه تسمى بالدبلكسات

مصادر تمويل المساكن (2005م)  أكثر من نصف المساكن ( 51%) في مدينة الرياض تمَّ بناؤها بتمويل شخصي.  حوالي ( 41%) تمَّ تمويل بنائها بقروض من صندوق التنمية العقارية.

إيجارات الوحدات السكنية (بين عامي م)  بلغ متوسط تكلفة إيجار جميع أنواع الوحدات السكنية حتى عام 2005م حوالي (15 ألف ريال/ سنوياً).  يبلغ متوسط تكلفة إيجار الوحدات السكنية في عام 2007م (23 ألف ريال/سنوياً).  زاد متوسط تكلفة الإيجار بين عامي ( 2006م ) بنسبة تبلغ حوالي (20%).

خصائص الأسر في مدينة الرياض (2005م)  متوسط حجم جميع الأسر ( 6 أفراد/أسرة).  بلغت نسبة جميع الأسر المفردة ( 68%) في عام 2005م، بعدما كانت تشكل (64%) في عام 1986م.  تناقص أعداد الأسر الممتدة وارتفاع تكون الأسر المفردة  يتوقع أن يبلغ متوسط معدل تكوُّن الأُسر الجديدة في المستقبل حوالي (3.1%) سنوياً.

التطور فى أنماط حيازة الوحدة السكنية فى مدينة الرياض  بشكل عام معدلات التملك للمساكن تتناقص.  تقع الغالبية العظمى من الوحدات المؤجرة ضمن نوع الشقق السكنية، بنسبة قدرها (69%)، وتليها الفيلات بنسبة تبلغ (22%).  تبلغ نسبة الأسر السعودية التي تمتلك مسكنها ( 56%).

 تقع الغالبية العظمى من الوحدات المؤجرة ضمن نوع الشقق السكنية، بنسبة قدرها (69%)، وتليها الفيلات بنسبة تبلغ (22%).  تبلغ نسبة الأسر السعودية المستأجرة للشقق السكنية( 58%) من عدد الأسر المستأجرة،وتبلغ نسبة الأسر السعودية المستأجرة للفيلات (36%)، وتقل نسبة المستأجرين في البيوت الشعبية والأنواع الأخرى عن (6%).  تبلغ نسبة الأسر غير السعودية التي تستأجر مساكنها ( 74%).  وتحصل ( 24%) من الأسر غير السعودية على مساكنها من أرباب العمل.  تستأجر ( 53%) من مجموع الأسر مساكنها. خصائص المساكن المستأجرة (2005 م )

خصائص المباني السكنية في مدينة الرياض (2005 م )  بلغ عدد المباني السكنية في مدينة الرياض عام ( 2005م) 268 ألف مبني سكني).  تشكل المباني المكونة من ثلاث وحدات سكنية ما نسبته ( 46%).  تشكل المباني المكونة من وحدتين سكنيتين ما نسبته ( 27.5%).  تشكل المباني المكونة من وحدة سكنية واحدة ما نسبته ( 26.5%).

النمو المستقبلي لجميع السكان وتكّون الأسر السنة الهجرية 2005م 2010 م 2015 م 2020 م 2025 م معدل النمو السكاني (%) معدل حجم الأسرة (%)( فرد / أسرة ) إجمالي الأسر ( بالآلاف ) الأسر الجديدة في كل سنة ( بالآلاف )  يلزم في المتوسط وخلال الأعوام العشرين القادمة، توفير حوالي ( 30 ألف وحدة سنوياً) لحوالي (28 ألف أسرة).  يتوقع أن تصل قيمة الاستثمارات اللازمة لتوفيرها حوالي ( 12 بليون ريال سنوياً) بمتوسط (400 ألف ريال) للوحدة السكنية.

أسباب الإحجام عن الاستثمار في قطاع الإسكان مرتَّبة حسب قوة تأثيرها من وجهة نظر المطورين: سبب الأحجام عن الاستثمار في قطاع الإسكانالترتيب  ارتفاع أسعار مواد البناء. 1  إغراءات الاستثمار في القطاعات الأخرى ( مثل سوق الأسهم ). 2  أنظمة البناء. 3  صعوبة تحصيل الإيجارات. 4  ضعف القوة الشرائية لدى الأسر وعدم توفر التمويل الميسر لشراء المساكن. 5  ارتفاع أسعار الأراضي السكنية. 6  نقص العمالة المدرَّبة وارتفاع أجورها. 7  نقص قطع الأراضي السكنية المخدومة. 8 آراء المطورين المحليين

متوسط سعر الأراضي السكنية في مدينة الرياض (حسب المسح الميداني لمكاتب العقار في عام 2007م ) خصائص الشوارع الواقعة عليها الأرض متوسط سعر الأرض (ريال/م 2 ) متوسط نسبة الزيادة بين عامي (2006 – 2007م) جميع أنواع الشوارع % شوارع بعرض 20م أو أقل %  تبلغ نسبة تأثير شبكة المياه في سعر الأراضي السكنية ( 25%).  تبلغ نسبة تأثير شبكة الكهرباء والسفلتة في السعر ( 22%).  تبلغ نسبة تأثير الأرصفة إضاءة الشوارع في السعر ( 20%).  تبلغ نسبة تأثيرشبكة الصرف الصحي في السعر ( 13%).

المخزون الاستراتيجي للأراضي  تبلغ نسبة مجموع مساحة الأراضي البيضاء وغير المخططة والقابلة للتطوير حوالي (27%) من المساحة الإجمالية للمدينة.  بلغ إجمالي عدد قطع الأراضي البيضاء والتي تم تخطيطها إلى أجزاء صغيرة وبشوارع معبده حتى عام 2006م (263 ألف قطعة أرض)، بمساحة إجمالية تبلغ (138 ألف هكتار)، يتوقع أن تستوعب حوالي (4 مليون نسمة).  بلغت مساحة الأراضي الفضاء غير المخططة إلى قطع صغير في عام 2006م أكثر من (38 ألف هكتار)، تتركز في القطاع الشمالي.

مستقبل الإسكان في مدينة الرياض : تُعدُّ التركيبة العمرية الشابة أحد أهم الملامح المستقبلية لسكان مدينة الرياض، حيث من المتوقع أن تتأثر التركيبة السكانية للمدينة ولعدة سنوات قادمة بالشباب. وسوف تؤدي هذه التركيبة إلى تكوين أسر بمعدلات مرتفعة. تشير التوقعات الإحصائية إلى أن عدد الأسر عام 2025م سيصل إلى ما يقارب (1.1 مليون أسرة)، ومن ثم فإن مدينة الرياض سوف تحتاج إلى وحدات سكنية إضافية بمتوسط يبلغ (30 ألف وحدة/ سنوياً) لمقابلة تلك الزيادة.

ختاما شكرا لحسن استماعكم