СОСТАВЛЕНИЕ ОПТИМАЛЬНОГО ПЛАНА ПРОДАЖ НА ПРИМЕРЕ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА ЖДАНОВА МАРИЯ 4 КУРС, НИУ ВШЭ СПБ, СПБШЭМ, ДЕПАРТАМЕНТ ЭКОНОМИКИ ГРУППА « АНАЛИТИЧЕСКАЯ ШКОЛА » НАУЧНЫЕ РУКОВОДИТЕЛЬ : СТОРЧЕВОЙ М. А., СТАРШИЙ ПРЕПОДАВАТЕЛЬ ВШМ СПБГУ, К. Э. Н SAINT-PETERSBURG 2015

ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ Цель :  составить оптимальный план квартир продаж с учетом определенных факторов. Задачи :  Выявить причины использования системы предварительных продаж при продаже квартир ;  Определить условия продаж на определенном этапе строительства ;  Составить оптимальный план продаж с учетом потока затрат ;  Определить условия для осуществления покупки квартиры ;  Определить оптимальное количество продаж

СТРУКТУРА РАБОТЫ Введение Глава 1. Обзор литературы Глава 2. Определение условий продажи на конкретном этапе строительства Глава 3. Оптимальный план продаж с учетом потока затрат Глава 4. Межвременные предпочтения покупателя Глава 5. Оптимальное количество квартир Заключение Список литературы

ПРИЧИНЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ СИСТЕМЫ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫХ ПРОДАЖ СО СТОРОНЫ ПРОДАВЦОВ 1. Появление дополнительного источника финансирования ; 2. Хеджирование риска ; 3. Возможность выявления дополнительных факторов, определяющих более эффективную ценовую политику при завершении проекта ; 4. Возможность реинвестирования полученной выручки в другие проекты.

ПРИЧИНЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ СИСТЕМЫ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫХ ПРОДАЖ СО СТОРОНЫ ПОКУПАТЕЛЕЙ 1. Страхование от возможного повышения цен в будущем ; 2. Возможность приобрести квартиру по более низкой цене.

ФОРМИРОВАНИЕ РАВНОВЕСНОЙ ЦЕНЫ 1. Репутация застройщика ; 2. Ожидания застройщика относительно роста цен ; 3. Ожидания покупателей относительно роста цен ; 4. Общая экономическая ситуация ; 5. Дополнительные издержки для покупателя в виде потерянных арендных выплат ; 6. Большая частота дефектов по сравнению с достроенным жильем.

МЕЖВРЕМЕННЫЕ ПРЕДПОЧТЕНИЯ ПОКУПАТЕЛЯ Пусть W – межвременные предпочтения покупателя. Стоит отметить, что они являются различными для отдельных потребителей : P W 1 W 2 Начало продаж Окончание продаж T Так, потребитель 1 более обеспечен и менее рискован - вначале он готов заплатить меньше по сравнению с потребителем 2, а в конце строительства – меньше. Потребитель 2 менее обеспечен – он готов пойти на риск, чтобы купить квартиру дешевле, так как в конце строительства его стредств будет недостаточно для покупки квартиры.

ОПТИМАЛЬНЫЙ ПЛАН ПРОДАЖ С УЧЕТОМ ПОТОКА ЗАТРАТ Необходимо :  Составить оптимальный план продаж, максимизирующий общую прибыль от реализации жилой площади ;  Определить размер прибыли, полученной при реализации оптимального плана

ОПТИМАЛЬНЫЙ ПЛАН ПРОДАЖ С УЧЕТОМ ПОТОКА ЗАТРАТ

ОПТИМАЛЬНАЯ ДИНАМИКА ПРОДАЖ

ОСНОВНАЯ ЛИТЕРАТУРА  Chan, S. H., Fang, F., & Yang, J. (2008). Presales, Financing Constraints, and Developers' Production Decisions. Journal of Real Estate Research, 30(3),  Choi, J., Rasmussen, H., & Davison, M. (2012). Fair Value and Risk Profile for Presale Contracts of Condominiums. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 44(4),  Feidakis, A., & Rovolis, A. (2007). Capital structure choice in European Union: evidence from the construction industry 1. Applied Financial Economics, 17(12),  Lai, R. N., Wang, K., & Zhou, Y. (2004). Sale before completion of development: Pricing and strategy. Real Estate Economics, 32(2),  Leung, B., Hui, E., & Seabrooke, B. (2007). Pricing of presale properties with asymmetric information problems. Journal of Real Estate Portfolio Management, 13(2),  Myers, S. C. (1984). The capital structure puzzle. The journal of finance, 39(3),