1. Università degli Studi di Napoli “Federico II ” Valutazioni applicate alle decisioni di investimento Lo studio di fattibilità per il progetto della cittadella dello sport di Torre del Greco Arch. Francesca Torrieri

2. Introduzione Lo studio di fattibilità per la “Cittadella dello Sport” di Torre del Greco La DCF analysis per la valutazione della convenienza finanziaria di un programma d’intervento, nell’ambito dello “studio di fattibilità” della cittadella dello sporto di Torre del greco finanziato in “project financing”. Si valuta la consistenza del progetto per la realizzazione di un’opera calda, ovvero se è in grado di generare dei flussi di cassa soddisfacenti capaci di recuperare interamente tutti i costi di investimento per il periodo di concessione dell’opera. Si valuta la convenienza sia dal punto di vista del pubblico che del privato

3. Il progetto Costruzione di una moderna “Cittadella dello sport” a Torre del Greco Il comune per riqualificare il territorio sta puntando fortemente sull’infrastruttura, in questo caso sportiva Project financing Lo studio di fattibilità per il progetto della cittadella dello sport di Torre del Greco Lo studio di fattibilità per la “Cittadella dello Sport” di Torre del Greco

4. Lo studio di fattibilità Lo Studio di Fattibilità ha la funzione di fornire al decisore una serie di informazioni utili ad una scelta circostanziata e razionale avente per oggetto la realizzazione di un intervento pubblico. Nel ciclo del progetto lo SdF si colloca in una fase preprogettuale e precisamente: a) prende inizio quando si è identificato un bisogno ed è stata formulata un’iniziale idea progetto; b) procede attraverso l’identificazione e la comparazione di una o più alternative e verifica le diverse modalità attuative; c) trova completamento fornendo ai soggetti competenti le informazioni in merito alla decisione sull’intervento. Lo SdF si conclude dunque con la decisione d’investimento e l’eventuale avvio della progettazione preliminare1. Lo SdF trova una sua articolazione Le arie d’interesse dello SDF sono: FATTIBILITA’ TECNICAORGANIZZATIVAECONOMICAAMMINISTRATIVAAMBIENTALE Lo SDF è il momento preliminare e propedeutico del processo decisionale, dunque costituisce la fase iniziale della progettazione; individua se un’opera è in grado di soddisfare con efficienza ed efficacia una determinata domanda di beni e servizi. Lo studio di fattibilità per la “Cittadella dello Sport” di Torre del Greco

5. Il project financing  La finanza di progetto costituisce un innovativo strumento per il finanziamento e la realizzazione di opere pubbliche con la partecipazione di capitali privati.  Rappresenta un approccio multidisciplinare volto al finanziamento di uno specifico progetto di investimento la cui realizzazione si sviluppa in forma autonoma. Il progetto viene valutato sulla sua capacità di generare flussi di cassa che costituiscono la garanzia principale per il rimborso del debito e per la remunerazione del capitale di rischio, e non in base alla capacità di indebitamento complessiva di un’impresa. (Unità tecnica finanza di progetto 1999)  Si distinguono 3 tipologie di project financing: Pubblico Misto Privato Rappresentano una particolare forma di partenariato pubblico privato Lo studio di fattibilità per la “Cittadella dello Sport” di Torre del Greco LE FASI Progettazione Costruzione Gestione operativa S.V. sponsor gestore utenti advisor fornitori arranger finanziatori P.A.

6. Tipologie di opere Opere calde: la gestione prevede un autonomia economica finanziaria totale da parte del privato, in questo caso l’opera genera dei flussi di cassa soddisfacenti capaci di recuperare interamente tutti i costi di investimento durante la concessione dell’opera. Il settore pubblico si limita ad individuare le condizioni necessarie per autorizzare la realizzazione del progetto, occupandosi delle fasi iniziali di pianificazione, autorizzazione, indizione dei bandi di gara per l’assegnazione delle concessioni. Opere tiepide: in questo caso i ricavi da utenza non sono tali da generare ritorni economici per il privato però i benefici sociali per la comunità giustificano l’esborso da parte dell’amministrazione pubblica. Opere fredde: la gestione non prevede ricavi d’utenza quindi il soggetto privato che realizza e gestisce l’opera viene remunerato tramite il pagamento di corrispettivi commerciali da parte del soggetto pubblico concedente.

7. Tipologie di opere Opere calde Aeroporti, porti turistici, cimiteri, parcheggi, impianti energetici, infrastrutture per la viabilità a pedaggio, impianti sportivi, Opere tiepide Asili nido, gli interporti, musei, le metropolitane, reti ed impianti idrici. Opere fredde Scuole e università, edilizia ospedaliera, parchi, uffici pubblici, caserme, carceri.

8. La Cittadella dello Sport Il progetto Realizzazione di: 1)Palazzetto dello sport 2)Piscina coperta 3)Piscina scoperta 4)Campo di calcio 5)Campo di calcetto 6)Campo di “calciotto” 7)Campo polivalente 8)Hotel 9)Struttura polifunzionale 10)Parcheggi 11)Verde attrezzato 4 6 3 2 5 1 7 8 9 10 Lo studio di fattibilità per la “Cittadella dello Sport” di Torre del Greco

9. Schema di convenzione Lo studio di fattibilità per la “Cittadella dello Sport” di Torre del Greco Vengono elencate tutte le disposizioni comunali che il Concessionario deve garantire Il concedente affina al Concessionario -la progettazione definitiva esecutiva -la fornitura dei materiali -la contabilità -la direzione dei lavori -gli iter amministrativi -la manutenzione ordinaria e straordinaria -opere edili eventuali e connesse Durata della concessione pari ad anni 30. Tempi per la realizzazione e per la messa in attività di anni 3. La PA può richiedere l’utilizzo di tariffe agevolate per le fasce più deboli Il concessionario si occuperà della gestione con gi Enti erogatori di servizi pubblici. Grazie al supporto della PA potrà usufruire delle massime agevolazioni tariffarie presso le aziende erogatrici in quanto le strutture realizzate sono di proprietà pubblica Il concessionario non potrà cedere o sub-concedere il progetto. Può solo affidare a terzi la gestione dei servizi. Normativa antimafia È previsto un bando di gara per verificare i privati che vogliono partecipare e successivamente affidare il progetto. La PA può avvalersi della clausola risolutoria nel caso di violazione del contratto stipulato

10. Obiettivi del progetto Lo studio di fattibilità per la “Cittadella dello Sport” di Torre del Greco OBIETTIVO SOSTENIBILITA’ TERRITORIALE E AMBIENTALE Promuovere il benessere sociale Migliorare la qualità di vita dei cittadini Sport come momento di aggregazione sociale UTILIZZO DI MATERIALI ECO-COMPATIBILI Punto di forza della struttura è la piscina al coperto con l’intervento di Associazioni sportive SWOT ANALISYS Unicità Qualità Diversificazione dell’offerta Manutenzione Fattore culturale Novità dell’impianto Riqualificazione del territorio Nuovi posti lavoro Comparto ricettivo Investimenti dei competitors Inquinamento del territorio Finaziamenti PUNTI DI FORZA PUNTI DI DEBOLEZZA OPPORTUNITA’ MINACCE’

11. Il mercato obiettivo Lo studio di fattibilità per la “Cittadella dello Sport” di Torre del Greco I dati forniti dall’ISTAT e dal CONI In Campania all’attività fisica è così distribuita: Sportivi continuativi 14,2%; Saltuari 6,8%; Qualche attività fisica 26,3%. Mercato potenziale è calcolato su i comuni che possono raggiungere la struttura in 20-25 minuti (Torre del Greco, Ercolano, Portici, Boscotrecase, Trecase, Torre Annunziata) è pari a:135093. Il mercato obiettivo è calcolato applicando le seguenti percentuali: Praticanti in modo continuativo 80% = 32.445 Praticanti in modo saltuario il 40% = 7.769 Praticanti che esercitano qualche attività fisica il 20% = 15.023 MERCATO OBIETTIVO TOTALE = 55.237 EVIDENZIANO

12. Stima del fatturato potenziale

13. Ricavi da gestione

16. Costi operativi

18. Costi d’investimento Lo studio di fattibilità per la “Cittadella dello Sport” di Torre del Greco La stima del costo dell’intervento basato sui costi parametrici QUADRO ECONOMICO A) LAVORI Comparto SPORT5.293.810,00 € Comparto RICETTIVO- SERVIZI8.294.000,00 € URBANIZZAZIONI2.327.625,00 € B) ONERI PER LA SICUREZZA477.463,05 € C) SOMME A DISPOSIZIONE 1) Imprevisti491.786,94 € 2) Spese tecniche 1.311.431,84 € 3) Spese legali, consulenze, varie491.786,94 € 4) CNPAIA (2% di C2 e C336.064,38 € 5) Oneri finanziari di preammortamento1.403.465,42 € 6) IVA - Per lavori ed imprevisti 10% 1.688.468,50 € - Per spese tecniche 20 %367.856,63 € TOTALE22.183.758,70 € L’intervento di realizzazione sarà concluso entro mesi 36 (trentasei) dall’inizio dei lavori, prevedendo che nel corso del primo anno si proceda alla realizzazione di buona parte del Comparto SPORT e delle connesse opere di urbanizzazione, nel secondo anno si concluda l’area e vengano avviati i lavori per il Comparto RICETTIVO - SERVIZI E/O COMMERCIO, che nel terzo anno siano completati definitivamente tutti i lavori di realizzazione.

19. Struttura finanziaria Equity = 30% Debito = 70%

20. Scenario base Lo studio di fattibilità per la “Cittadella dello Sport” di Torre del Greco RICAVI ANNUI Costi di gestione attività 216.405.26 € Costi del Personale 1.405,000,00 € TOTALE 1.621.405,26 € COSTI ANNUI Questo è lo scenario proposto dallo studio di fattibilità redatto dal comune di Torre del Greco basato su un’utenza ipotetica pari a 55.237. In questo caso il progetto risulta favorevole sia per la PA che per il privato. È una visione ottimistica perché prevede come mercato potenziale oltre a Torre del Greco tutti i comuni che possono raggiungere la struttura entro 25 minuti. Gestione campi 379.062,50 € Piscina 1.933.064,58 € Piscina all’aperto 704.833,33 € Palestra 949.843,75 € Struttura ricettiva 825.000,00 € Struttura servizi e/o commercio a supporto 1.367.800,00 € TOTALE 6.159.604,14 €