1. AGLOMERARI COMERCIALE
Presented by:
EURISKO CONSULTING
March 2004

2. PREZENTARE GENERALA
Situatia economica a Romaniei a cunoscut un declin dramatic dupa revolutia din 1989, dar performatele economice s-au imbunatatit semnificativ in ultimii ani datorita atentiei acordate reformelor necesare intrarii in UE
Ratele de crestere ale PIB si ale indicelui consumului sunt mult mai mari decit cele din tari vestice cu economii stabile
Se estimeaza ca sectorul de consum va continua sa evolueze pozitiv in urmatorii ani, datorita scaderii (estimate) a ratelor inflatiei si somajului
Nivelul investitiilor atrase de economia romaneasca este in continua crestere si se estimeaza metinerea sa pentru anii anteriori accesiunii la UE
Capitala prezinta cele mai bune performante economice in Romania
Bucuresti
Romania
Populatie (locuitori)
Somaj (%)
2.9
8.9
Venituri (Euro / luna)
~250
~139.5
Piata neagra (% din PIB)
20-37 40

3. PROFIL DEMOGRAFIC caracteristici generale
Populatia totala a Romaniei este de 21,7 milioane locuitori, a doua piata ca marime in Europa Centrala si de Est
52.7% din populatia Romaniei locuieste in zone urbane, iar densitatea populatiei este 91 locuitori / km2, sub media zonei
7 orase din Romania au peste 300,000 locuitori, iar 26 de alte localitati au o populatie peste 100,000 locuitori
In 2001, aproximativ 5,000,000 de turisti au
vizitat Romania, majoritatea fiind europeni
Profil demografic: categorii de virste
Venitul mediu lunar se situeaza in jurul sumei de 140 Euro, la care se adauga un procent variind intre 20 si 40% de venituri provenite de pe piata neagra

4. PROFIL DEMOGRAFIC venituri si comportament de consum
Desi nu exista informatii oficiale cu privire la diviziunea consumului populatiei, estimam ca locuitorii din Bucuresti vor cheltui 2.22 miliarde Euro in 2004 pe bunuri de larg consum, adica Euro / locuitor (46.7 milioane lei)
Consumul de bunuri de larg consum este estimat sa creasca cu ~ 18% / an in urmatorii ani
O scadere graduala a inflatiei
Cresterea puterii de cumparare
Cresterea a consumului in urma cresterii potentialului de cistig
2001 (ROL)
2001 (EURO)
2004 (ROL)
estimare
2004 (EURO)
Evolutie
Alimente & Bauturi Non-Alcoolice
19,049,563.4
767.9
31,603,017.6
827.7
67.6%
Bauturi Alcoolice & Tutun
218,960.5
88.3
3,632,530.8
95.1
7.8%
Imbracaminte & Incaltaminte
2,153,111.6
86.8
3,571,988.6
93.5
7.6%
Mobila & Bunuri pentru Casa & Intretinere
1,058,309.1
42.7
1,775,723.2
46.0
3.8%
Sanatate & Frumusete
985,322.2
39.7
1,634,638.8
42.8
3.5%
Comunicatii
1,423,243.2
57.4
2,361,145.0
61.8
5.1%
Recreere & Cultura
1,313,763.0
53.0
2,179,518.5
57.1
4.7%
Bucuresti Total
28,172,917.5
1,135.7
46,738,562.5
1,224.0
100.0%
Romania Total
12,027,649.3
484.9
21,539,502.3
564.1
If we include the black market estimates in these calculations, we believe that an increase by approximately 40% would be the correct assumption.
Din tabelul cu tipurile de bunuri se evalueaza procentajele pentru comportamentul de consum!
According to the surveys, more Bucharest consumers (over 10 %) prefer supermarkets and modern shopping environment comparing with other cities in Romania. Anyway the consumer and shopper behaviour has been changed after the arrival of western retail chains such as Metro, Billa or Gima. The consumers are more selective and products variety attracted.

5. PIATA DE RETAIL caracteristici generale - oferta
Piata de retail in Romania se afla in fazele cele mai incipiente ale dezvoltarii: valoarea sa este estimata la 5 miliarde Euro, o figura infima prin comparatie cu alte tari din Europa Centrala si de Est
Polonia miliarde Euro
Ungaria - 17 miliarde Euro
Slovenia miliarde Euro
Piata comerciala din Bucuresti este net peste nivelul tarii, desi stocul total de spatii comerciale se afla la un nivel foarte scazut scazut:
STOC SPATII COMERCIALE
TOTAL mp
CENTRU mp
OUT OF TOWN mp
CENTRE COMERCIALE mp
PROIECTE mp %
0.4 mp / locuitor

6. PIATA DE RETAIL caracteristici generale - oferta
Noul PUG pentru Bucuresti a fost aprobat in Decembrie 2000 si stabileste liniile de dezvoltare urbana, diferentiate in functie de destinatia proiectelor
Se observa o tendinta clara de separare a zonelor de dezvoltare, cu accent pe directionarea centrelor comerciale de mari dimensiuni catre iesirile din oras:
Rezidential: Baneasa, Iancu Nicolae, Pipera, Petricani, Stefanesti, Fundeni etc.
Retail (centre comerciale/ retail warehouse / hipermarketuri) si industrie usoara: DN1-zona Otopeni, autostrada Bucuresti-Pitesti, DN2, iesirea spre Urziceni
Centre de afaceri: centrul (Blvd. Unirii, Piata Victoriei, zona de nord – DN1)
Exista insa si dezvoltari comerciale atipice (C.C. Orhideea, Cora Lujerului), localizate in oras, datorita necesitatilor de trafic si accesibilitate
O influenta interesanta o va avea finalizarea vinzarii celor 4300 spatii comerciale de catre municipalitate, conform Legii 550/2002
Noul stoc de spatii comerciale disponibile va influenta pentru scurt timp insa rata de ocupare, multe dintre spatii fiind deja pre-contractate

7. PIATA DE RETAIL centre comerciale
In aceasta prezentare, vom descrie trei tipuri de aglomerari comerciale:
Centrele comerciale tip mall
Centrele comerciale tip hypermarket
Aglomerarile comerciale on street
Centrele comerciale tip mall si hypermarket au caracteristici similare de:
Compartimentare
Mix de chiriasi
Model bazat pe ancore
Zone de clienti tinta
Trafic
Timp petrecut in incinta
Frecventa de cumparaturi
Comportament de consum
Aglomerarile comerciale on street sunt descrise datorita gradului de relevanta prin comparatie cu dezvoltarile de mari dimensiuni, fiind atit un concurent cit si o completare ale acestora
In plus, aglomerarile comerciale on street, altele decit centrul orasului, reprezinta zonele cele mai interesante pentru planurile de dezvoltare ale majoritatii comerciantilor activi pe piata din Romania

8. PIATA DE RETAIL centre comerciale
Pina in prezent, exista 8 centre comerciale moderne in Romania, dintre care 5 sunt in Bucuresti:
Bucuresti Mall,
Unirea Shopping Center,
Carrefour Militari,
Carrefour Orhideea,
Cora Granitului
Iulius Mall Iasi,
Lotus Mall Oradea
Tomis Mall Constanta
Suprafata totala de vinzare in aceste centre este de mp, iar in urmatorii ani sunt anuntate proiecte pentru inca 191,000 mp
Romania are cel mai redus stoc de spatii comerciale in acest tip de centre in Europa Centrala si de Est: 9.56 SNV/ 1000 locuitori
SNV – suprafata neta de vinzare
Cu exceptia Bulgariei, care nu are nici macar un cc modern pina in prezent.

9. CENTRE COMERCIALE mall
Ancore
Supermarket-uri
Leisure & entertainment
Food court
Multiplex cinema
Shopping Area
Zona de comert civilizat, cu o mare varietate de bunuri si branduri
Model
Reprezinta mai ales un loc de petrecere a timpului liber decat de cumparaturi
Timpul petrecut in incinta este maxim posibil pe piata
Datorita chiriilor ridicate, produsele vandute sunt greu accesibile publicului larg
combinatia hypermarket & galerie comerciala

10. CENTRE COMERCIALE proiecte- Dambovita Center
Deschidere- Decembrie 2005
Locatie centrala-Sector 1, la intersectia Splaiul Independentei cu Str. Stirbei Voda, cu multiple posibilitati de acces cu diferite mijloace de transport
Descriere - 170,000 mp, 5 etaje, cuprinzand
galerie comerciala: mp (supermarket, department store, white goods, imbracaminte, accesorii)
leisure area (multiplex, food court),
centru de sanatate si clinica psihoterapeutica,
birouri, sali de conferinte,
hotel,
apartamente de lux

11. CENTRE COMERCIALE hypermarket
Model
Tind spre modelul retail warehouse
Sunt o combinatie intre comert strict necesar si oportunitati de petrecere a timpului liber (leisure & shopping)
Shopping Area
Hypermarketul in sine si produse complementare ca brand si gama de produse
Timpul petrecut este mai scurt, dar vizitele sunt mai dese
Tendinte
Tendinta este de a maximiza ambii factori: astfel modelul hypermarket nu se va mai respecta si se va merge spre modelul mall avind ca ancora un hypermarket

12. CENTRE COMERCIALE proiecte: Baneasa Shopping Center & Lakeview Center
Localizare-DN1, langa aeroportul Otopeni,
Descriere-suprafata 83,000 mp, 2 nivele si 2,400 locuri de parcare. Cuprinde: hypermarket, magazine de mobila si bricolaj, galerie comerciala, food court si multiplex
Lakeview Shopping Center- 2006
Localizare-soseaua interna de centura , sector 3.
Descriere-suprafata de 57,000 mp si 1,800 locuri de parcare. Cuprinde: hypermarket, galerie comerciala, multiplex.

13. CENTRE COMERCIALE on street- caracteristici comerciale
Model
Sunt zone de comert strict necesar vietii de zi cu zi
Se creeaza in jurul marilor centre comerciale sau pe caile de acces spre acestea
Chiriile sunt mai mici
Beneficiaza de traficul creat de centre
Ofera produse complementare
Problema parcarii nu exista neaparat, fiind magazine care se adreseaza in primul rind celor ce locuiesc in cartier
Tendinta comerciantilor este sa se apropie de consumator si sa-i ofere cat mai multe servicii si un mediu agreabil de cumparaturi
Investitiile in spatiile comerciale cresc pe masura ce gradul de exigenta al cumparatorilor creste
Pentru bunuri cu caracteristici specifice se creeaza zone specializate, in afara traficului aglomerat

14. CENTRE COMERCIALE on street- informatii generale
Cele mai importante zone din punct de vedere al gradului de populare si al spatiilor comerciale:
Zona Centrala- in care sunt situate majoritatea bancilor, sediile companiilor internationale si branduri comerciale internationale
Zona de Nord- considerata zona cea mai bogata din Bucuresti.Exista o tendinta de crestere a companiilor straine sau bancilor care isi stabilesc sediile in acest sector
Zona de Est- este cea mai intinsa zona si cu cea mai mare densitate de locuitori/ kmp
Zona de Vest- este a doua zona ca densitate de populatie si reprezinta o importanta zona pentru dezvoltarea de noi spatii comerciale
Zona de Sud- este cea mai putin dezvoltata si inregistreaza cel mai scazut nivel al veniturilor din Bucuresti

15. AGLOMERARI COMERCIALE
on street

16. AGLOMERARI COMERCIALE
mall & hypermarket

17. CENTRE COMERCIALE restul tarii
Restul tarii este sub-dezvoltat la capitolul centre comerciale: exista doar trei pina in acest moment
Iulius Mall Iasi
Lotus Mall Oradea
Tomis Mall Constanta
Majoritatea oraselor din Romania au un centru comercial central, detinut de stat pina de curind: tendinta este modernizarea lor spre centre comerciale civilizate in limitele permise de structuri
In afara celor 7 orase cu peste 300,000 locuitori este putin probabil sa se dezvolte insa centre comerciale noi
Aglomerarile comerciale on street sunt limitate la centrul orasului

18. CENTRE COMERCIALE concluzii
Puterea de cumparare este mica comparativ cu alte tari din Europa Centrala si de Est, dar va cunoaste o crestere constanta in urmatorii ani
Comportamentul de consum se aliniaza celui vest european
Potentialul pietei de retail este sub-utilizat
Oferta de spatii comerciale on street este limitata si de proasta calitate
Tendinta de investitie este in proiecte de mari dimensiuni care sa inglobeze toate tipurile de comert creatoare de trafic: mall si retail warehousing
Aglomerarile comerciale on street se creeaza in jurul sau pe ruta de accea spre dezvoltarile comerciale
Aglomerarile comerciale on street sunt formate in majoritate din magazine pentru bunuri de larg consum
Oferta de servicii este in crestere, cererea principala pe piata venind din partea acestor comercianti
In urmatorii ani, Investitiile comerciale se vor concentra pe orasele cu peste 300,000 locuitori.