1. אוניברסיטת בן-גוריון בנגב הפקולטה לניהול ע"ש גילפורד גלייזר
עבודת תיזה: "השפעת תקציב השירותים המוניציפליים על בתי המגורים בישראל"
איתן חורי
בהנחיית פרופ' רפאל בר-אל ודר' מיקי מלול
נובמבר 2010

2. I רקע
השירותים הציבוריים הניתנים ע"י הרשויות המקומיות הינם מגוונים ורבים, ביניהם ניתן
למצוא את שירותי החינוך והתרבות, שירותי המים וביוב, כבישים ומדרכות, גינון, ניקיון ועוד.
השירותים הציבוריים הינו ה"מוצר הציבורי" המסופק ע"י הרשויות המקומיות וכי ייעודו
העיקרי הוא מתן תועלת ויצירת רווח ציבורי לקהילה – איכות חיים.
איכות חיים ממריצה בין היתר את חיוניותה של העיר בכך שהיא מושכת תושבים
(צרכנים) בררנים יותר.
משמע, איכות החיים שמעניקה הרשות המקומית לתושביה הינו מדד לגיטימי ומתבקש
(Tiebout (1956),Steven F.kreft (2004)) למדידת ביצועיה
של הרשות המקומית ולביצועיו של ראש הרשות.

3. רקע (המשך)
רצון קברניטי הרשות להגדיל את איכות החיים ברשות המקומית
מצוקות תקציביות ברשויות המקומיות שאינן מאפשרות לבצע שירותים חדשים ו/או להגדיל שירותים קיימים, ללא שים לב ליחס עלות תועלת
הצורך בביצוע הקצאה יעילה של המשאבים הכספיים בין השירותים הציבוריים השונים, בהתייחס למסגרת תקציב מוגבלת
הצורך בזיהוי מושכל של תרומת כל אחד מהשירותים הציבוריים על איכות החיים של תושבי הרשות
מטרת המחקר: כימות תרומת/השפעת
השירותים הציבוריים על מחיר בתי המגורים
ברשות המקומית (כפרוקסי של של איכות חיים/תועלת ציבורית).

4. II שאלות המחקר
ראשית, נבדוק האם קיים קשר בין ההוצאות התקציביות למתן השירותים הציבוריים הנבחרים (על סוגיהם) על איכות החיים, זאת באמצעות מחיר בתי המגורים בישראל? במידה וכן, מהו כיוון הקשר?
מהי תרומתו השולית של כל שירות ציבורי נבחר למחיר בתי המגורים, ומהו השירות הציבורי הנבחר בעל התרומה הגבוהה ביותר לתועלת התושבים (למחיר בתי המגורים)?
האם תרומתו של שירות ציבורי נבחר כזה או אחר, פוחת עם הגדלת מינונו של שירות זה (תפוקה שולית פוחתת)?
האם עלותו של כל שירות ציבורי נבחר גבוהה מגובה תרומתו?

5. III השערות הערות השערות שאלות המחקר מס"ד
ככל שיוקצה תקציב רב יתר, איכות השירותים וזמינותם תגדל ובכך תעלה חינניות הרשות המקומית ומחירי הדירות שבה.
קשר חיובי
האם קיימת זיקה בין תקציב הוצאות השרותים הציבוריים הנבחרים ברשויות המקומיות למחיר בתי המגורים ברשות? 1
השינוי במחיר בתי המגורים יהיה גבוה בהתחלה ויפחת עם הגדלת התקציב ועליית איכות השירות, שכן יתכן שלא כל הפרטים דורשים ו/או מבחינים ברמות גבוהות של איכות - ב "fine tuning" של האיכות.
(bi - מקדמי הרגרסיה)
האם קיימת תופעת התרומה השולית הפוחתת למחיר בתי המגורים,עם הגדלת תקציב השירותים הציבוריים הנבחרים? 2

6. שירותי החינוך, תרבות, גינון וניקיון
III השערות (המשך...)
הסבר
השערות
מטרות המחקר
מס"ד
השירותים הציבוריים בעלי התרומה הגבוהה ביותר, יהיו השירותים הויזואליים והמוחשיים כגון: חינוך, תרבות, גינון וניקיון, יתר השירותים הציבוריים כגון שירותי מים, שירותי ביוב הינם שירותים "אפורים", שירותים שאינם באים לידי ביטוי ויזואלית ברשות המקומית (התשתיות הינן תת קרקעיות, והתושב אינו חש בנוכחותם או בשיפורם).
שירותי החינוך, תרבות, גינון וניקיון
השירותים הציבוריים בעלי התרומה הגבוהה ביותר 3
כל הוצאה ציבורית מייצרת רווח ציבורי שנהנים ממנו מספר רב של פרטים וזאת מבלי לפגוע או להפחית מכמות צריכת המוצר ע"י הפרטים.
בשל היתרון לגודל, סביר להניח כי סך התרומה הכספית למחיר בתי המגורים תהא גבוהה יותר מעלות השירות, בשל המספר הרב של הפרטים/יח"ד הנהנות משירות זה.
חיובי
האם עלותו הכספית הישירה (התקציב) של כל שירות גבוהה מגובה תרומתו? 4

7. IV מערך המחקר, הנחות ושיטת איסוף הנתונים
ב. איסוף נתוני עסקאות מכר
מאגר הנתונים נרכש מרשות המיסים (מערכת שע"מ).
מאגר הנתונים מכיל את מחירי עסקאות המכר של בתי המגורים, שנעשו בשוק הדיור במהלך כל שנת 2005.
סה"כ אותרו 42,515 עסקאות מכר, שלאחר טיובם גודל המדגם עמד על 23,400 עסקאות מכר (תצפיות).
א. איסוף נתוני תקציב השירותים השונים ברשויות המקומיות השונות
המדגם כולל 39 רשויות מקומיות (לא כולל מועצות אזוריות).
לאור העובדה שהמחקר מתמקד בשנת כספים אחת (cross-sectional), לנוחיות העניין נבחרה שנת הכספים 2005.
המחקר עוסק בתקציב הרשויות לשרותים ציבוריים כפי שמופיעים בספר התקציב השוטף של הרשויות המקומיות.
בוצעו התאמות כלליות (רוחביות) וספציפיות לכל שירות ושירות
הנחת עבודה: היקף התקציב למימון השירות הציבורי מהווה מדד לאיכות השירות הציבורי
ג. איסוף נתונים סטטיסטיים של
הרשות המקומית

8. משתנה מסביר - Pi - מחיר מכירה של 1 מ"ר בנוי של דירה ברשות i
V כלי המחקר
לאחר שנבחנו מספר שיטות אמידה, נעשה שימוש במחקר זה בשיטת האמידה HPM (שיטת המחירים הדוניים) ובמודל שיטת הריבועים הפחותים (OLS), כפי שנעשה ע"י:Reiff and Barbosa (2005), Brasington and Haurin(2006) ועוד .
משוואת המודל:
משוואת המודל הנאמד:
הערה: נעשה שימוש בפקודת ה cluster המאפשרת לטפל במתאם הקיים בין תצפיות באותה הרשות ולתקן את שגיאות התקן של מקדמי הרגרסיה בהתאם, אחרת, הרגרסיה תתייחס אל התצפיות באותה רשות מקומית כתצפיות מרשויות שונות, דבר שאינו נכון שכן ידוע הדבר, שישנם מרכיבים נוספים של אותה רשות המשפיעים על מחיר עסקאות המכר של בתי המגורים (תצפיות) אלו, רק עצם היותם נמצאים באותה רשות מקומית.
משתנה מסביר - Pi - מחיר מכירה של 1 מ"ר בנוי של דירה ברשות i

9. סטטיסטיקה תיאורית של עסקאות

10. VI תוצאות תוצאות הרגרסיה – המודל הסופי II
שים לב
כי משתני הקונטרול יצאו עם הסימן כמצופה!!

11. VII מסקנות
א. השפעת מקדמי תקציב הוצאות השירותים הציבוריים המובהקים על מחיר מ"ר (בסדר יורד)

12. ב. קיומה של התרומה השולית הפוחתת
לאור העובדה שמקדמי המשתנים הינם חיוביים ובתחום הערכים שבין 0 ל- 1, הרי שמשמעות תוצאה זו הינה שתקציב ההוצאות למתן השירותים הנבחרים, הינו בעל תרומה שולית פוחתת.

13. תאימות עם תוצאות ומסקנות מחקרים קודמים משמעות מקדם המשתנה שהתקבל
ג. משמעות המקדמים המובהקים שהתקבלו ומידת התאמתם להשערות המחקר ולמחקרים קודמים
תאימות עם תוצאות ומסקנות מחקרים קודמים
משמעות מקדם המשתנה שהתקבל
כיוון הקשר
שם המשתנה
כיוון הקשר – תואם.
ערך מקדם המשתנה – לא ניתן להשוות, שכן במחקרים קודמים לא נבדק מודל לוג-לוג
שינוי של 1% בתקציב העירוני לאחזקת גינון מתואם עם עליה ממוצעת של 0.115% במחיר מ"ר ליח"ד, בהנחה ששאר המשתנים המסבירים ללא שינוי +
לוג סה"כ השטחים המגוננים* לבית אב (ldun_gin_hou)
כיון הקשר – תואם.
ערך מקדם המשתנה שנמצא נמוך ממקדם המשתנה שנמצא במחקרם של Brasington and Haurin (2006) שעסק בין היתר בגמישות מחיר בית המגורים באוהיו לשינוי בגודל התקציב (0.49).
שינוי של 1% בתקציב החינוך מתואם עם שינוי של 0.152% במחיר מ"ר יח"ד, בהנחה ששאר המשתנים המסבירים ללא שינוי.
לוג תקציב הוצ' חינוך לתלמיד (lhinuch_child)

14. ג. משמעות המקדמים המובהקים שהתקבלו ומידת התאמתם להשערות המחקר (המשך)
תאימות עם תוצאות ומסקנות מחקרים קודמים
משמעות מקדם המשתנה שהתקבל
כיוון הקשר
שם המשתנה
כיון הקשר – תואם.
ערך מקדם המשתנה - לא ניתן להשוות, שכן במחקרים קודמים לא נבדק נושא תקציב שירותי התרבות למחיר בתי המגורים, באופן ספציפי כבמחקר זה.
שינוי של 1% בתקציב העירוני לשרותי תרבות מתואם עם עליה ממוצעת של 0.073% במחיר מ"ר ליח"ד, בהנחה ששאר המשתנים המסבירים ללא שינוי +
לוג תקציב הוצ' תרבות לתושב (ltarbut_peo)
ערך מקדם המשתנה - לא ניתן להשוות, שכן במחקרים קודמים לא נבדק נושא תקציב שירותי הניקיון למחיר בתי המגורים.
שינוי של 1% בתקציב התרבות מתואם עם שינוי של % במחיר מ"ר יח"ד, בהנחה ששאר המשתנים המסבירים ללא שינוי.
לוג תקציב הוצאות ניקיון לבית אב ולתושב (lnikaion_hou_peo)

15. ד. משתנים שנמצאו כלא מובהקים
תאימות עם תוצאות ומסקנות מחקרים קודמים
הסבר אפשרי לתוצאות אי מובהקות המשתנים
כיוון הקשר
שם המשתנה
כיון הקשר – תואם.
ערך מקדם המשתנה - לא ניתן להשוות, שכן במחקרים קודמים לא נבדק נושא תקציב שירותי המים באופן ספציפי כבמחקר זה.
תרומתם של שירותים אלו אינה תמיד נראית לעין (תשתיות המים והביוב הינן מתחת לפני האדמה) ועל כן השפעתם נמוכה, אם בכלל, על מחיר יח"ד.
השפעת תשתיות מים וביוב הינה רלוונטית יותר ברשויות שלא קיימות בהן כלל תשתיות אלו. מדגם הרשויות עליו התבססה הרגרסיה, כלל רשויות מפותחות בלבד, שבכולן קיימות תשתיות מים וביוב, כך שנושא תחזוקת התשתית או שיפורם ע"י השקעת הכספים "באדמה" הופך לשולי יותר (או לנסתר יותר) ופחות מעניינו של התושב. +
לוג תקציב הוצאות אחזקת רשת המים לבית אב (lwater_house)
ערך מקדם המשתנה - לא ניתן להשוות, שכן במחקרים קודמים לא נבדק נושא תקציב שירותי הביוב למחיר בתי המגורים.
לוג תקציב הוצ' ביוב לבית אב (lbiub_hou)

16. תוספת כספית לסך שווי יח"ד (₪) תוספת כספית לשווי יח"ד (₪)
ה. הערכת שוויים הציבורי של השירותים הציבוריים ביחס לעלות בפועל (ע"פ מחיר יח"ד דיור ממוצעת בעיר באר שבע)
תוספת כספית לסך שווי יח"ד (₪)
תוספת כספית לשווי יח"ד (₪)
תוספת אחוזית בשווי יח"ד
תוספת תקציב 1% (₪)
תקציב (₪)
סוג השירות הציבור
28,608,080
420
0.12%
102,429
10,242,939
גינון
14,677,189
215
0.06%
452,284
45,228,444
ניקיון
37,812,419
554
0.15%
2,157,094
215,709,393
חינוך
18,159,912
266
0.07%
276,920
27,692,000
תרבות
99,257,600
1,455
2,988,728
סה"כ

17. ה. הערכת שוויים הציבורי של השירותים הציבוריים ביחס לעלות בפועל (המשך)
ה. הערכת שוויים הציבורי של השירותים הציבוריים ביחס לעלות בפועל (המשך)
ממבט הרשות המקומית:
הגדלת תקציב הרשות המקומית לכל אחד מסוגי השירות המצויינים לעיל בשיעור של 1%, מתואמת עם עליה גבוהה יותר בסך שווי נכסי יח"ד למגורים, לדוגמה.
כך יוצא שתרומתו של כל שירות הינה גבוהה מעלותו (תוספת התקציב), ברמת מובהקות של 10%.
ממבט התושב הממוצע:
הגדלת תקציב הרשות המקומית לאחד מסוגי השירות המצויינים לעיל בשיעור של 1%, מתואמת עם עליה ממוצעת של שווי יח"ד למגורים שבבעלותו בסך של 1,455 ש"ח.

18. VIII שימושים אפשריים
הקצאת כספים רבים לטובת שירות כזה או אחר אינו בהכרח מעיד על הקצאת משאבים נכונה או על כך שהשירות הציבורי אכן הגיע לתושב.....
לכאורה, ניתן לחלק את תקציב הרשות המקומית לשירות מסויים פר תושב (או פר כל מדד אחר) ולבדוק את ההוצאה לנפש ולכאורה להסיק, ע"פ הכלל כי רשות המשקיעה יותר כספים פר תושב הינה רשות מקומית עדיפה מבחינת התושב על פני רשות מקומית אחרת.
אך אז, ספק אם ניתן היה לדעת אם הרשות המקומית הנ"ל הינה יעילה או לא? אולי רשות מקומית אחרת סיפקה את אותו מוצר/שירות ציבורי בפחות כסף? האם בכך היא הופכת לפחות טובה?
תוצאות מחקר זה מאפשרות יצירת 2 מודלים חדשים לקביעת יעילות והקצאת משאבים יעילה, כפי שיפורט להלן:

19. שימושים אפשריים (המשך)
מודל 1 – ביצוע בפועל אל מול תוחלת צפויה
בכפוף להרחבת מודל הרגרסיה כך שיכלול משתנים מסבירים נוספים להגדלת מקדם ההסבר ולצמצום השונות הלא מוסברת במחיר מ"ר של יח"ד, הרי שניתן תמיד לבחון בדיעבד, אם הגדלת תקציב הרשות לסוג שירות כזה או אחר הניב את השינוי הממוצע הצפוי במחיר היח"ד ברשות, ע"פ השוואת שיעור השינוי במחיר יח"ד לעומת הרווח הסמך שחושב למקדם של השירות הציבורי הרלוונטי.
אם נגדיר:
N – אחוז השינוי בתקציב למימון השירות הציבורי הרלוונטי.
P – מחיר בתי המגורים לפני הגדלת תקציב השירות הציבורי
שיעור השינוי במחיר בתי המגורים כתוצאה משיעור הגדלת תקציב השירות הציבורי הרלוונטי
הרי שהשינוי הממוצע במחיר בתי המגורים ביחס לשינוי של 1% של שינוי בתקציב השירות המקומי הינו:

20. שימושים אפשריים (המשך)
ואם נגדיר את רווח הסמך ע"פ הביטוי הבא:
הרי שניתן להסיק מסקנות לעניין הצלחת השינוי ויעילות הרשות המקומית, כמפורט בטבלה הבאה:
תוצאות
יעילות נמוכה של הרשות
בניצול משאביה
יעילות הרשות בניצול
משאביה, כצפוי ע"פ המודל
יעילות גבוהה של הרשות
משמעות
הרשות המקומית פעלה באי יעילות, בזבזה משאבים וכי תוצאותיה בפועל הינן נמוכות אף מרווח הסמך לממוצע השינוי החזוי.
הרשות עמדה ברווח
הסמך לממוצע השינוי
החזוי.
הרשות ניצלה את
משאביה ביעילות ואף
קיבלה תוצאות הגבוהות
מרווח הסמך לממוצע
השינוי החזוי.
הסבר

21. שימושים אפשריים (המשך)
מודל 2 – השוואה יחסית של ביצוע בפועל
במודל זה אין צורך בהרחבת מודל הרגרסיה שכן מודל זה מתבסס על מקדמי השירותים הציבוריים ולא על השינוי במחירי יח"ד.
יש צורך להריץ 2 רגרסיות ע"פ שני בסיסי נתונים של רשויות מקומיות סמוכות (על מנת להמנע "מרעשים").
היה והבדיקה בדיעבד תציג מקדמי שירות ציבורי גבוהים יותר (והחורגים מטווח רווח הסמך) ברשות האחת אל מול מקדמי השירות הציבורי ברשות השניה, הרי שהרשות הראשונה פעלה ביעילות בהקצאת משאבים נכונה, ביחס לרשות השניה, ולהיפך.

22. IX סיכום ממצאי המחקר ממצאי המחקר מציגים :
הגדלת תקציב הרשות המקומית של חלק מהשירותים הציבוריים הנבחרים (גינון, חינוך, תרבות וניקיון) מתואמת באופן חיובי עם שיעור השינוי במחיר בתי המגורים.
משתני ההוצאות לשירותי המים והביוב נמצאו כלא מובהקים.
תרומתו של כל שירות ציבורי למחיר בית המגורים הולך ופוחת עם הגדלת תקציב ההוצאות למימון שירות זה, קרי, תרומה שולית פוחתת למחיר בתי המגורים.
התושבים בישראל בממוצע מעניקים עדיפות וחשיבות גבוהה בראש ובראשונה לתקציב החינוך (על כל גווניו וסוגיו), לאחר מכן בסדר יורד לתחומי הגינון, התרבות וניקיון.
תרומתו של כל שירות ציבורי לערך בתי המגורים שברשות המקומית גבוהה משמעותית מעלות התוספת התקציבית שנדרשה.

23. X חדשנות המחקר חדשנותו של מחקר זה הינו במספר תחומים:
בפעם הראשונה נחקרת השפעת תקציבי השירות המקומי בחתך שירותים מקומיים שונים בישראל על מחירי הדירות בישראל (ואינו מסתפק באיגום מספר תקציבים של שירותים מקומיים ו/או בבדיקת מידת השפעתן של קיומו או אי קיומו של שירות מקומי כזה או אחר על מחירי הדירות).
יישום פרקטי של תיאוריות קיימות - שימוש בתקציבי הרשות ובנתוני שע"מ שהינם זמינים ומידיים על מנת לבדוק את מידת ההשפעה על מחירי הדירות.
מחקר המדרג את השירותים המקומיים ביחס למידת תרומתם לתועלת המשתקפת במחיר בתי המגורים.
מאפשר שימושים אפשריים לבדיקת יעילות הקצאת משאבי התקציב ברשות מקומית מסוימת.
השפעת השינוי התקציבי בשירות הציבורי הנבחר על סך התועלות הציבוריות (סך נכסי הרשות המקומית למגורים)

24. XI סוגיות למחקר עתידי מחקר זה מעלה סוגיות חדשות, כגון:
אחת מהנחות העבודה של עבודת המחקר הנ"ל הינה שעקומות התועלת של כל הפרטים הינה זהה. אחת מההרחבות האפשרות של המחקר הנדון הינה בדיקת התקיימותה של הנחה זו. האם עוצמת הקשרים כפי שנמצאו תשמר גם באזורים גיאוגרפיים שונים? האם פונקציית התועלת של הפרטים הנמצאים באזורים שונים כגון בצפון הארץ או בדרומה זהה לאלו שבמרכז הארץ או שאולי בכלל עוצמת הקשרים תשתנה אצל בעלי הכנסות שונות, ללא קשר למיקומם?
מה תהא השפעתם של תקציבי הרשויות משנים קודמות על מחיר בתי המגורים, לאור קיומו של האפקט המאוחר של תקציבי הרשות המקומית על הסביבה ועל תפישת התושבים את שינוי במדיניות הרשות המקומית?

25. תודה על ההקשבה!!