1. اساسيات التثمين العقاري - دورة مهنية متخصصة www.al-area.org
بسم الله الرحمن الرحيم
التثمين العقاري
© جميع الحقوق محفوظة للأكاديمية العربية العقارية
تقدمها الاكاديمية العربية العقارية
ـ © جميع الحقوق محفوظة للاكاديمية العربية العقارية 2008.

2. اساسيات التثمين العقاري - دورة مهنية متخصصة www.al-area.org
صناعة عقارية ... لماذا؟
يقال صناعة النفط.
ويقال .... صناعة السياحة.
ويقال .... صناعة الاستشفاء.
ويقال .... صناعة الإعلام والاتصالات.
أليس العقار ... أهلا ليكون صناعة لها مفاهيمها ومعاييرها؟
ـ © جميع الحقوق محفوظة للاكاديمية العربية العقارية 2008.

3. اساسيات التثمين العقاري - دورة مهنية متخصصة www.al-area.org
صناعة عقارية ... لماذا؟
أولا: أن الصناعة العقارية منطلق للتنمية المستدامة.
التنمية المكانية (العقارية). وهي ما يحدثه الإنسان من إعمار وتخطيط للأرض لغرض منافعه الحياتية اليومية.
التنمية الاقتصادية. وهي ما يحدثه الإنسان من تخصيص للأرض لخدمة أنشطته الاقتصادية على اختلافها.
التنمية الاجتماعية (الثقافية). وهي ما يستهدفه الإنسان من سلوكيات وممارسات تكون محط رغبة وتحبب من الغير
ـ © جميع الحقوق محفوظة للاكاديمية العربية العقارية 2008.

4. اساسيات التثمين العقاري - دورة مهنية متخصصة www.al-area.org
صناعة عقارية ... لماذا؟
ثانيا: أن العقار احد مكونات الناتج القومي (وان لم يدرج في قوائم الموازنة الوطنية).
أنها منتجات تباع وتشترى.
إنها منتجات معمرة.
إنها منتجات يمكن تصديرها ( بإجراءات خاصة ). بالرغم من خاصية الثبات.
ـ © جميع الحقوق محفوظة للاكاديمية العربية العقارية 2008.

5. اساسيات التثمين العقاري - دورة مهنية متخصصة www.al-area.org
صناعة عقارية ... لماذا؟
لذلك يتوجب علينا ان نستهدف:
زيادة التنوع والكمية في المنتجات العقارية على اختلافها السكنية والتجارية والإدارية والصناعية والزراعية..الخ.
تحسين نوعية وجودة الوحدات العقارية.
توفير التشريعات والضمانات القانونية لوثائق التملك والحيازة.
تطوير إجراءات التبادلات التجارية على المنتجات العقارية.
تطوير إجراءات التوثيق والملكية (التسجيل العيني العقاري).
وضع وتطوير مفاهيم ومعايير الممارسات العقارية ومنها التثمين العقاري وهو محور ندوتنا.
رفع كفاءة وتأهيل العاملين في الصناعة العقارية.
ـ © جميع الحقوق محفوظة للاكاديمية العربية العقارية 2008.

6. التثمين العقاري... اختصاص مهني
تطورت أعمال التثمين في الدول المتقدمة خلال القرن العشرين بشكل عام وذلك مع التطور الموازي للتنظيم المهني والمؤسسي في القطاعات المالية (المصارف، التأمين، العقارات) وكانت الولايات المتحدة الأمريكية ابرز دول العالم في التنظيم المهني لأعمال التثمين وذلك جراء أزمة القروض والادخار في أواخر الثمانينات مما نتج عنها صدور قانون دعم وإنعاش وإصلاح المؤسسات المالية الفيدرالية عام 1989م المادة 11: وفيه قصر تنفيذ أعمال التثمين -لإغراض الحكومة الفيدراليةfederally related transaction (FRTs) على المثمنين الذين لديهم ترخيص من قبل الولاية أو شهادة مهنية رسمية.

7. التثمين العقاري... اختصاص مهني
اساسيات التثمين العقاري - دورة مهنية متخصصة
التثمين العقاري... اختصاص مهني
التثمين هو عمل فكري غير ملموس وهو اجراء او عدة اجراءات يقوم بها المثمن لتطوير رأي يتعلق بثمن مقابل لاصل عقاري. والتثمين لا يمكن لمسه وإنما يتم تحقيقه فقط.
ـ © جميع الحقوق محفوظة للاكاديمية العربية العقارية 2008.

8. التثمين العقاري... اختصاص مهني
اساسيات التثمين العقاري - دورة مهنية متخصصة
التثمين العقاري... اختصاص مهني
في التعريف المهني للعمل العقاري انه: هو النشاط الذي يمارسه الشخص بموجب التأهيل المهني والنظامي في كل أو أي من أعمال السمسرة العقارية، التثمين العقاري، التسويق العقاري، وإدارة الممتلكات لصالح الغير.
على أن هذا النشاط ذو طبيعة مهنية واحتراف شخصي. فالمادتان الأولى والثانية من لائحة تنظيم المكاتب العقارية ركزتا على اعتبارات الثقة والأمانة والتخصص كمنطلق لممارسة المهنة ـ والأمانة صفة تلصق بالشخص بالاصالة وليس بالانابة.
ان نتاج مهمة التثمين هو عمل ذهني يختص به الانسان. ولكل فرد قدراته الذهنية الخاصة.
ان تنفيذ مهام التثمين يتطلب مهارات وسلوكيات انسانية لا تتحقق الا بتوفر اشخاص قادرين ومختصين.
ـ © جميع الحقوق محفوظة للاكاديمية العربية العقارية 2008.

9. المفاهيم الأساسية في التثمين العقاري
مفاهيم قانونية.
مفاهيم اقتصادية.
مفاهيم عقارية.
وغيرها

10. المفاهيم الأساسية في التثمين العقاري
مفاهيم اقتصادية:
ان الارض سلعة يمكن امتلاكها والمتاجرة بها.
ان الارض وما يلحلقها (تنتج) حقوقا تبعية وتعتبر سلعا قابلة للتبادل.
ان الارض وما عليها اصل دائم يضمن الحقوق المالية.
ان الارض احد عناصر الانتاج.
ان تصنيع وانتاج الوحدة العقارية قرار استثماري مسؤل.

11. المفاهيم الأساسية في التثمين العقاري
مفاهيم قانونية:
ان الارض تتولد من سلطة الجماعة وتخضع لها.
ان الارض منطلق للسيادة والتبعية.
ان الوحدة العقارية عنوان ومستقر دائم.
ان التبادلات على العقار لها اجراءاتها الخاصة.

12. المفاهيم الأساسية في التثمين العقاري
مفاهيم عقارية:
ان الوحدة العقارية هي فريدة في موقعها وخصائصها.
ان الارض / الوحدة العقارية منتج ثابت غير قابل للنقل.
ان جغرافية الارض تؤثر في الاستعمال (التخصيص).
ان الملائمة الوظيفية للوحدة العقارية تتأثر بالزمن واتجاهات الطلب.
ان الوحدة العقارية هي نتاج ثقافة وسلوك مالكها.
ان الوحدة العقارية هي شكل مكعب وليس مسطح.

13. حدد العين العقارية والأصل العقاري في الشكل الموضح
اساسيات التثمين العقاري - دورة مهنية متخصصة
حق التعدين
حق التحطيب
حق الزراعة
حق الهواء
حق التطوير
حق الطريق
حق الصيانة
حدد العين العقارية والأصل العقاري في الشكل الموضح
ـ © جميع الحقوق محفوظة للاكاديمية العربية العقارية 2008.

14. المفاهيم الأساسية في التثمين العقاري
اساسيات التثمين العقاري - دورة مهنية متخصصة
المفاهيم الأساسية في التثمين العقاري
تعريف الوحدة العقارية (نظام التسجيل العيني للعقار – السعودية):
هي كل قطعة من الأرض – بما عليها من بناء وغراس وغير ذلك – تقع في منطقة عقارية واحدة, تكون مملوكة لشخص أو أكثر دون أن يفصل جزء منها عن سائر الأجزاء بفاصل من ملك عام أو خاص, ودون أن يكون لجزء منها من الحقوق أو عليه من الإلتزامات ما ليس للأجزاء الأخرى.
تعريف العين العقار:
الحيز المحدود من سطح الأرض علوها وسفلها ـ بالحد المسموح به – وما يشمله هذا الحيز من إحداثات أو تحسينات كالبناء والزرع والمعدات مادامت ملتصقة بالأرض ولا يمكن نقلها دون تشويه.
الأصول العقارية:
وهي العقارات كما هو معرف اعلاه ويضاف عليه ما يلحقها من حقوق أصلية وتبعية .
ـ © جميع الحقوق محفوظة للاكاديمية العربية العقارية 2008.

15. التبعية القانونية في التثمين
اساسيات التثمين العقاري - دورة مهنية متخصصة
التبعية القانونية في التثمين
ينتج عن التثمين أضرار طفيفة أم جسيمة؟
عملية التثمين مكتبية أم ميدانية.
تتطلب مهارات جسدية خاصة؟
تتطلب مهارات ذهنية خاصة؟
تتطلب عملية التثمين تأهيلا علميا مناسبا.
ـ © جميع الحقوق محفوظة للاكاديمية العربية العقارية 2008.

16. التبعية القانونية في التثمين
اساسيات التثمين العقاري - دورة مهنية متخصصة
التبعية القانونية في التثمين
هل ينتج عن التثمين أضرار طفيفة أم جسيمة؟
يعتبر التثمين درجة من درجات التحكيم.
يعتبر التثمين شكلا من أشكال القضاء.
تقديم المعلومات هو شكل من أشكال الشهادة يلحق بصاحبها التبعية والمسائلة.
ـ © جميع الحقوق محفوظة للاكاديمية العربية العقارية 2008.

17. التبعية القانونية في التثمين
اساسيات التثمين العقاري - دورة مهنية متخصصة
التبعية القانونية في التثمين
هل عملية التثمين مكتبية أم ميدانية.
توفر وجمع كمية مناسبة من البيانات والمعلومات المكتبية.
التحديث الدائم للبيانات والمعلومات.
الوقوف على الطبيعة لتحصيل العلم المانع للجهالة.
ـ © جميع الحقوق محفوظة للاكاديمية العربية العقارية 2008.

18. التبعية القانونية في التثمين
اساسيات التثمين العقاري - دورة مهنية متخصصة
التبعية القانونية في التثمين
هل تتطلب مهارات جسدية خاصة؟
صلاحية أعضاء الجسد اللازمة لإغراض الفحص والمعاينة على الطبيعة.
القدرة على الاستكشاف والمقارنة البصرية.
ـ © جميع الحقوق محفوظة للاكاديمية العربية العقارية 2008.

19. التبعية القانونية في التثمين
اساسيات التثمين العقاري - دورة مهنية متخصصة
التبعية القانونية في التثمين
هل تتطلب مهارات ذهنية خاصة؟
استخدام المنطق والقدرة على المقارنة والتأصيل.
تقدير سلامة وكفاءة المنشأة ومدى ملائمة وظيفتها للغرض المنشأة من اجله.
تقدير المرجعية القانونية في وثائق الملكية.
الحكم على الإيرادات و المصروفات والاهلاكات.
المهارة في استخدام العمليات الحسابية والهندسية.
حساب المساحات والكميات.
تقدير استحقاقات الصيانة و الضرائب
استخدام البرامج المحاسبية الخاصة.
ـ © جميع الحقوق محفوظة للاكاديمية العربية العقارية 2008.

20. التبعية القانونية في التثمين
اساسيات التثمين العقاري - دورة مهنية متخصصة
التبعية القانونية في التثمين
هل تتطلب عملية التثمين تأهيلا علميا ومهنيا خاصا.
مجموعة المفاهيم الخاصة بالصناعة العقارية.
مجموعة المفاهيم الخاصة بالتثمين العقاري.
فهم التشريعات ذات العلاقة بالاختصاص المهني.
التدرج المهني والممارسة.
الاستمرار والتواصل.
التوثيق والاعتماد.
المرجعية المهنية.
ـ © جميع الحقوق محفوظة للاكاديمية العربية العقارية 2008.

21. مهام الثمين العقاري ( التقييم / التسعير)
ما هو التثمين؟
ما هو التقييم؟
ما هو التسعير؟
ما الفرق بين التسعير وسعر السوق.

22. مهام التثمين العقاري (التسعير/التقييم)
التثمين العقاري:
هو عملية (اجراءات) لاصدار رأي / قرار في مهمة تتعلق بالقيمة او السعر. وتستهدف عملية التثمين تحليل واستنتاج ضروريين لاخراج شهادة ”تثمين أصول عقارية“. وعملية التثمين هي احدى مهمتين:
مهمة تقييم: القيمة:
وهي رقم تقريبي معين خلال مدة زمنية محددة بنسبة دقة – ثقة - محددة.
مهمة تسعير:
سعر المثمن العقاري: وهو رقم محدد في زمن محدد لحالة الأصل العقارية في وقت التسعير.

23. مهام التثمين العقاري (التسعير/التقييم)
خصائص مهمة التقييم:
رقم تقريبيا ريال تقريبا.
خلال مدة زمنية معلومة في الفترة من 1/1-3/6/2009م.
شهادة مع (تقرير مفصل)
متى تستخدم مهمة التقييم:
حالات دراسات الجدوى.
لاستخدامات الاكتواريون.
بعض حالات التحكيم والنزاعات القضائية.

24. مهام التثمين العقاري (التسعير/التقييم)
خصائص مهمة التسعير:
رقما محددا. (65142 ريال)
زمنا محددا معلوما (في 12/5/2009)
شهادة (مع تقرير مختصر).
متى تستخدم مهمة التسعير:
حالة تسعير المنتجات الجديدة للشركات التطوير العقاري – قائمة الاسعار.
حالة نزع الملكية للمنفعة العامة.
حالة الصلح والتحكيم، حالة الفصل في تقسيم التركة.
حالة رسملة الاصول لاغراض موازنات الشركة
استخدامات الزكاة والضرائب

25. نموذج شهادة تثمين أصول عقارية
اساسيات التثمين العقاري - دورة مهنية متخصصة
نموذج شهادة تثمين أصول عقارية
رقم الشهادة:
تاريخها:
شهادة تسعير أصول عقارية
انه بموجب طلب السادة السيد / فلان لإجراء مهمة التثمين للوحدة العقارية وعنوانها
والعائدة ملكيتها لـ فقد أجرينا أعمال التثمين للوحدة المذكورة لغرض حدد واحد من البيع ، الشراء، التمويل، التطوير وعليه فان سعر الوحدة كما في هذا اليوم : ”يحدد التاريخ “ قد بلغ ريال فقط. وذلك بعد فحصها ومعاينتها معاينة نافية للجهالة متبعين في ذلك القواعد المهنية في أعمال التثمين للأصول العقارية.
اسم المثمن :
توقع المثمن :
ختم المثمن :
ـ © جميع الحقوق محفوظة للاكاديمية العربية العقارية 2008.

26. اساسيات التثمين العقاري - دورة مهنية متخصصة www.al-area.org
نماذج وآلية التثمين
نموذج فحص ومعاينة وحدة عقارية سكنية (مرفق بين يديكم)
آلية مهمة التثمين.
ـ © جميع الحقوق محفوظة للاكاديمية العربية العقارية 2008.

27. تحديد المشكلة Definition Of The Problem
الغرض من التثمين (بما فيه تحديد القيمة)
تاريخ إبداء الرأي
تحديد خصائص العقار (الموقع، الحقوق المستثمنة)
افتراضات غير عادية
أحوال افتراضية
تحديد الزبون و المستعلمين المنشودين
تحديد المشكلة Definition Of The Problem
نـــــطاق العـــمل Scope Of Work
بيانات منطقة السوقMarket Area
خصائص عامة للمنطقة، المدنية، الناحية "المجاورات".
جمع البيانات ووصف العقار Data Collection And Property Description
بيانات العقار المستثمن
خصائص خاصة بالأرض، التطوير، الممتلكات الشخصية، أصول أو موجودات تجارية.. الخ
بيانات العقارات المقارنة
عروض شراء ، شواغر، تكاليف و استهلاك، مبيعات، ، الدخل والمصاريف،نسب الرسملة، إعلانات
تحــــــليل البيانات Data Analysis
تحليل السوق
(دراسات تتعلق بالطلب، دراسات تتعلق بالعرض دراسات تتعلق بقابلية التسويق)
تحليل الاستعمال الأجدى والأفضل الموقع
كما لو كان خاليا، التحسين المثالي، العقار بعد التحسين
رأي حول قيمة الأرض Land Value Opinion
تطبيق طرق التقييم Application Of The Approaches To Value
طريقة التكلفة
Cost Approach
طريقة البيوع المقارنة
Sales Comparison Approach
طريقة رسملة الدخل
In Come Capitalization Approach
تسويه دلالات القيمة والرأي النهائي في القيمة Reconciliation Of Value Indications And Final Opinion Of Value
From : the student handbook to The Appraisal of Real estate. By Mark R. Rattermann, MAI, SRA. institute.org

28. اساسيات التثمين العقاري - دورة مهنية متخصصة www.al-area.org
طرق التثمين العقاري
تبدأ مهمة التثمين من استفسارات المثمن للعميل من خلال التواصل الأولي - بالهاتف أو الفاكس أو البريد أو الايميل – مرورا بالفحص والمعاينة ثم التحليل وتنتهي عملية التثمين بكتابة وتسليم العميل الشهادة والتقرير.
اشتهر معهد التثمين العقاري الأمريكي AI ومقره شيكاغو، بوضع ثلاث طرق يستخدمها المثمنون في تنفيذ مهامهم.
ـ © جميع الحقوق محفوظة للاكاديمية العربية العقارية 2008.

29. أساليب التثمين
إن عملية التقييم يتم تطبيقها من أجل تكوين رأي مدعوم دعماً جيداً فيما يتعلق بالقيمة المعرَّفة بناءً على تحليل البيانات العامة والخاصة ذات العلاقة. فالمثمنون يطورون رأياً معيناً في قيمة الأصل العقاري بإجراءات خاصة تعكس احد الأساليب الثلاثة المتميزة لتحليل البيانات:
التكلفة.
رسملة الدخل.
البيوع المقارنة.

30. أساليب التثمين – حساب التكلفة
تركز هذه الطريقة على فكرة احتساب تكلفة البديل، والمشتري الراشد لن يدفع أكثر مما تكلفه إنشاء عقار جديد بنفس المنافع القائمة في العقار الحالي.
تعتبر هذه الطريقة الأسهل إقناعا عند تثمين العقارات الجديدة.
إذا كان العقار المراد بيعه عمره سنتين علينا احتساب نسبة الاستهلاك. هذه النسبة تختلف من دولة لأخرى حسب نظام المحاسبة المتبع غير انه من الشائع 2.5% سنويا.

31. أساليب التثمين – حساب التكلفة
عندما تكون السوق غير مستقرة، لا تكون طريقة التكلفة مؤشرا جيدا لبيان القيمة، حيث تتسبب تغيرات أسعار الفائدة وأسعار المواد الخام وتكاليف الأيدي العاملة في تقديرات غير عادلة.
كذلك تتطلب طريقة التكلفة وجود قاعدة بيانات حديثة بصفة دائمة وإلا فان الأسعار التي يعتمد عليها تعتبر أسعار تاريخية، يصعب الاعتماد عليها في حالة السوق المتقلبة.

32. أساليب التثمين – البيوع المقارنة
الاعتبارات الرئيسة للتثمين بأسلوب البيوع المقارنة:
أنها تقوم على دراسة تاريخية للتصرفات البشرية على الأصول العقارية المتشابهة. بما يسمح بالتنبؤ بالتصرفات المستقبلية. ويترتب على ذلك أن أي أخطاء في تفسير أو قياس التصرفات في الماضي سيكون له اثر سلبي في توقعات المستقبل.
أهمية إدراك حالة وجود إضافات خاصة.
ضرورة الانتباه إلى الظروف التي تم فيها بيع العقار المقارن به كأن تكون حالة البيع تمت في فترة ركود أو طفرة اقتصادية. فالتسليم بمبلغ السعر وحده ليس عدلا.
أسلوب المبيعات المقارنة قد لا يحتاج إلى معادلات وحسابات رياضية كثيرة.
يسهل استخدامها في حالات بيع الأراضي في مناطق معينة.

33. أساليب التثمين – البيوع المقارنة
إذا لم تأخذ في الحسبان الاهتمام بالكثير من الاعتبارات مثل تغيير الظروف المحيطة فقد تصل الى تثمين غير عادل. مثلا:
تغير شروط البناء في المنطقة.
بناء مركز تجاري قريب.
مجمع مدارس.
منشأة عسكرية.

34. أساليب التثمين – البيوع المقارنة
انتبه لحالات البيع التالية فقد تكون تمت في ظروف غير (طبيعية) عادلة:
بيع أب لابنة.
بيع بين شركاء.
بيع أعضاء مجلس الإدارة في الشركات.
البيع الجبري (بيع التفليسة).
بيع الشركة لموظف لديها.

35. أساليب التثمين – البيوع المقارنة
بعض عناصر المقارنة التي يجب الأخذ بها في طريقة البيوع المقارنة:
سعر البيع
السعر للمتر المربع
الحقوق التبعية
التمويل
تاريخ البيع
الموقع العام
طبيعة المنطقة وطبوغرافية الأرض (الجغرافية، التنمية العمرانية، ..الخ)
تصنيف الاستعمال.
وفر المرافق والخدمات.

36. أساليب التثمين – خصم التدفقات النقدية DCF
أي سلعة أو خدمة لابد أن يكون لها قيمة تعكس مقدار النفع المتوقع من السلعة أو الخدمة. وقد يكون مقدار النفع الذي يمكن أن يتحقق ليس حاضرا فقط، بل قد يتحقق جزء من هذه المنفعة أو معظمها مستقبلا. وينطبق ذلك بشكل رئيسي على السلع المعمرة وعلى رأسها العقارات بأنواعها المختلفة.
ونظرا لان الدخل المتوقع وكذا المصروفات لا يتحققان دفعة واحدة في نهاية الفترة، بل يتحققان خلال فترة زمنية لذا فانه يطلق عليهما تدفقات نقدية.

37. أساليب التثمين – خصم التدفقات النقدية DCF
تستعمل طريقة خصم التدفقات النقدية بصفة رئيسية في العقارات التي تدر دخل.
ويفضل أن يكون دخل العقار مستقراً.
وأن يكون له – العقار - مصاريف قابلة للتوقع.
أي أن هذا قرار متعلق بالاستثمار.

38. أساليب التثمين – خصم التدفقات النقدية DCF
قرار الاستثمار في المجال العقاري مثله مثل أي قرار استثمار، يتوقف على مقدار العائد المتوقع، أو الوفر الذي يمكن تحقيقه، أو بصفة عامة المنفعة التي يمكن الحصول عليها

39. أساليب التثمين – خصم التدفقات النقدية DCF
القيمة ليست هي السعر:
القيمة هي تقدير لما تحققه السلعة أو الخدمة من منفعة.
والسعر رقما يحدده صاحب السلطة (صانع السلعة أو مقدم الخدمة) او من يفوضه.
والسعر قد يتولد نتيجة التراضي بين البائع والمشتري.
وسعر السوق هو نتيجة العلاقة بين العرض و الطلب.

40. أساليب التثمين – خصم التدفقات النقدية DCF
المستثمرون معنيون بشكل رئيسي بصافي الدخل وليس إجمالي الدخل.
هذا يتطلب تقدير الدخل والمصاريف المستقبلية بشكل دقيق.
أي أن المثمنون لا يثمنون فقط:
قيمة الأسمنت والحديد وخلافه من مواد البناء.
بل يثمنون الحقوق الموجودة في العقار، وما يترتب عليها من منافع.

41. أساليب التثمين – خصم التدفقات النقدية DCF
نحن المثمنون لا نهمل تاريخ او عمر العقار.
لأننا نستخدمه في تحديد العمر المتبقي من عمر العقار الافتراضي.
لاننا نستخدمه في تحديد العائدات المتوقع الحصول عليها مستقبلا.
لاننا نستخدمه في تحديد المصاريف المتوقعة كذلك حيث ترتبط أعمال الصيانة بعمر العقار وما طرأ عليه خلال الفترة السابقة على عملية التثمين.

42. أساليب التثمين – خصم التدفقات النقدية DCF
تعتبر عوامل العرض والطلب وما ترتبط به من قوى السوق من أهم العوامل التي تعتمد عليها درجة دقة هذا الأسلوب في التثمين، فكل من العائدات المتوقعة والنسب أو المعدلات التي ستستخدم في حسابات التثمين وجدوى الاستثمار إنما تحسب في ظل تفاعل قوى السوق.
مثال: زيادة عدد الفنادق في منطقة ما يعني وجود عرض كبير من الغرف أكبر من الطلب عليها، وفقا لقاعدة العرض والطلب تنخفض أسعار تأجير الغرف وبالتالي الدخل المتوقع

43. أساليب التثمين – خصم التدفقات النقدية DCF
عند تقدير الدخل والمصاريف المتوقعة لابد أن يكون لدى المثمن المعلومات المساندة التي يمكن أن تسهم في عمل التوقعات المستقبلية.
تقدير القيمة الايجارية السوقية: وهي مبلغ المال الذي يدفعه المستأجر للمؤجر لقاء حقه في استعمال العقار لفترة زمنية محددة.
معرفة امتيازات الإيجار: مثل التخفيضات التي تعطى لبعض الجهات أو الإعفاء من قيمة إيجار الشهر الأول أو الأخير من العقد أو مصاريف الصيانة التي يتحملها المؤجر نيابة عن المستأجر.
كذلك يجب معرفة المعلومات الخاصة بالمصاريف المتوقعة وذلك من أجل احتساب صافي الدخل المتوقع.

44. اساسيات التثمين العقاري - دورة مهنية متخصصة www.al-area.org
خاتمة:
اسأل الله العلي القدير أن ينفع بهذا العلم امتنا الإسلامية والعربية وان يحقق لنا جميعا طموحنا وآمالنا المهنية. اللهم آمين
ـ © جميع الحقوق محفوظة للاكاديمية العربية العقارية 2008.