1. מגמות אזוריות במחירי הדירות ואמידת גמישות המחיר
דורון סייג, לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי
דורון סייג, לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי
כנס בנק ישראל,

2. לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי
עמוד מתוך 35
דורון סייג
מבנה המצגת
הקדמה
נתונים
מודל
מגמות
גמישויות
הקדמה: מטרת המדד ושיטות מדידה
תיאור בסיס הנתונים
תיאור המודל למדידת מחירי הדירות
מגמות מחירים בשוק המקומי
גמישות המחיר ביחס למאפייני הדירה והאזור 1 2 3 4 5

3. לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי
עמוד מתוך 35
דורון סייג
הנתונים הסטטיסטיים של הלמ"ס אודות מחירי הדירות
הקדמה
נתונים
מודל
מגמות
גמישויות
מדד מחירי דירות חודשי כלל-ארצי.
מתבסס על דירות חדשות ודירות יד-שנייה.
מתקן את ההבדלים והשינויים באיכות הדירות שנמכרו.
שקלול עסקאות לפי מצבת הדירות בישראל. 1
מחירים ממוצעים רבעוניים.
משקף רמות מחירים של עסקאות נדל"ן למגורים שבוצעו בחלוקה לאזורים ומס' חדרים.
כולל דירות חדשות ודירות יד שנייה.
סדרה עתית משקפת שינוי מחיר יחד עם שינוי איכות. 2

4. לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי
עמוד מתוך 35
דורון סייג
המניע לאמידה אזורית דיפרנציאלית
הקדמה
נתונים
מודל
מגמות
גמישויות
שוק הדירות למגורים מורכב ממספר שווקים מקומיים הנבדלים אחד מהשני מעצם מיקומם הגיאוגרפי. העדות לבידול בתתי-השווקים משתקף בפערי המחירים בין האזורים.
המצב מתאפשר הודות לכך שמחד, הביקוש לדירות שונה מאזור לאזור, ומאידך, בניגוד לכל סחורה אחרת, האפשרות לניוד דירות אינה ריאלית.

5. לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי
עמוד מתוך 35
דורון סייג
מטרת המדד והצורך בתיקון איכות
הקדמה
נתונים
מודל
מגמות
גמישויות
הדרך המקובלת למדידת שינויים במחירים היא באמצעות בניית מדד מחירים. המטרה בבניית מדד מחירי דירות הינה יצירת סדרה עיתית רצופה של השינויים הנקיים במחירי דירות (חדשות ויד שנייה) לאורך זמן.
לצורך כך נדרש תיקון איכות המטפל בשני מימדים:
תיקון איכות בין הדירות שנמכרו באותה תקופה. כלומר, הבאת דירות בעלות הטרוגניות גבוהה במאפיינים לאותה דרגת איכות.
שמירה על איכות קבועה בין התקופות השונות לצורך קבלת שינוי מחיר "נקי". 1 2

6. לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי
עמוד מתוך 35
דורון סייג
מתודולוגיות למדידת שינויים במחירי הדירות
הקדמה
נתונים
מודל
מגמות
גמישויות
קלסטרים שווי איכות - Stratification Method 1
מכירות חוזרות - Repeat Sales Method 2 p t
מודלים הדוניים - Hedonic Method 3 p Z

7. לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי
עמוד מתוך 35
דורון סייג
מדוע נבחר המודל ההדוני ?
הקדמה
נתונים
מודל
מגמות
גמישויות
השיטה מטפלת בצורה הטובה ביותר בהבדלים באיכות הדירות שנמכרו ומאפשרת את נטרולם של כל הגורמים המשפיעים על מחירי הדירות (שיש עליהם נתונים) ובקומבינציות שונות.
כתוצאה מהיכולת לטפל במספר רב של משתנים, מתאפשר כיסוי גבוה של דירות (סוג, גיל, גודל וכו') כולל טיפול בהבדלים במחירי הדירות הנובעים ממיקום שונה ומאוכלוסיות ברמות סוציו-אקונומיות שונות.
מדידת שינוי של מחירי דירות באמצעות מודל הדוני מועדפת ומומלצת ע"י הגופים הבין-לאומיים.

8. לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי
עמוד מתוך 35
דורון סייג
יתרונות המודל הנוכחי בהשוואה למודל הרשמי
הקדמה
נתונים
מודל
מגמות
גמישויות
יותר משתנים מסבירים
מודל רשמי – מס' חדרים, שטח, גיל הדירה, יישוב, אזור ארנונה.
מודל נוכחי – מס' חדרים, שטח, גיל הדירה, סוג הדירה, רמה
חברתית-כלכלית, רמה פריפריאלית ורמת סיכון בטחוני.
יותר יישובים
מודל רשמי – 40 יישובים עירוניים.
מודל נוכחי – 64 יישובים עירוניים.
יותר מידע
מספק תמונת מצב ברזולוציה גבוהה יותר הכוללת מידע על
מגמות המחירים ברמה האזורית.

9. לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי
עמוד מתוך 35
דורון סייג
תיאור ומקור הנתונים
הקדמה
נתונים
מודל
מגמות
גמישויות
בסיס נתונים עשיר :מעל 750,000 עסקאות שבוצעו בפועל. הנתונים כוללים דירות חדשות ודירות יד-שנייה, ע"פ הדיווחים לרשות המסים.
בנוסף, שולבו מספר מקורות נתונים על מאפייני האזור המעשירים את המידע ומשפרים את טיב השונות המוסברת.

10. לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי
עמוד מתוך 35
דורון סייג
תיאור ומקור הנתונים
הקדמה
נתונים
מודל
מגמות
גמישויות
סה"כ : 8 משתנים מסבירים
רשות המסים
מחיר מכירה
שטח במ"ר
מס' חדרים
גיל הדירה
סוג הדירה
קומה
הלמ"ס
רמה חברתית-כלכלית
מדד פריפריאליות
אחר
יישובי קו העימות

11. לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי
עמוד מתוך 35
דורון סייג
בקרות לוגיות לזיהוי וניפוי תצפיות
הקדמה
נתונים
מודל
מגמות
גמישויות
בקרות לזיהוי בעיות באיכות הנתונים:
בחינת היחס בין שטח הדירה ומספר החדרים.
בחינת המחיר למ"ר של כל עסקה ביחס לרמות המחירים למ"ר הנהוגות בכל יישוב.
בחינת הפער בין המחיר המוצהר ביחס למחיר המוערך.
קבלת נתונים מזוהים תאפשר קישור לקבצים מנהליים נוספים המצויים בלמ"ס. באמצעותם תתבצע הרחבה של תחקור איכות הנתונים וניפוי חריגים, כולל טיוב הנתונים.
בעתיד:

12. לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי
עמוד מתוך 35
דורון סייג
דוגמא לבקרת איכות בין שטח הדירה ומס' החדרים
הקדמה
נתונים
מודל
מגמות
גמישויות
דירות חדרים. גבולות מינימום מקסימום: 10 – 77 מ"ר

13. לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי
עמוד מתוך 35
דורון סייג
לב התיאוריה ההדונית
הקדמה
נתונים
מודל
מגמות
גמישויות
התיאוריה ההדונית מתייחסת למוצר כאל "סל" של מאפיינים (Bundle of Characteristics) שבו מחיר המוצר מורכב מערכי מאפייניו.
כאשר :
P(z) – מחיר המוצר
Zi – וקטור המאפיינים של המוצר
Pi – המחירים ההדוניים של המאפיינים

14. לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי
עמוד מתוך 35
דורון סייג
Characteristics Price Index Method
הקדמה
נתונים
מודל
מגמות
גמישויות
Time Dummy
Characteristics Price Index
מודלים הדוניים
Double Imputation
בשיטה זו, חישוב מדד המחירים ההדוני מתבצע באמצעות "סל" קבוע של מאפייני דירה בכל תקופות האמידה.
שינוי המחירים בין שתי התקופות, הנאמד באמצעות אותם מאפיינים אך עם מקדמים שונים (המחירים ההדוניים בכל תקופה), משקף את שינויי המחיר הנקי.
הרעיון המרכזי: להשוות את המחיר של המוצר בין 2 תקופות זמן שונות כאשר מאפייני המוצר "מוחזקים" קבוע (איכות קבועה).

15. לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי
עמוד מתוך 35
דורון סייג
Characteristics Price Index Method
שלב א' – אמידת המקדמים של המאפיינים
הקדמה
נתונים
מודל
מגמות
גמישויות
תקופה t:
תקופה t+1:
שלב ב' – שימוש במקדמים לחישוב הדירה המייצגת
כאשר:
– הערכים של מאפייני הדירה בתקופה t.
– המחירים ההדוניים של מאפייני הדירה.

16. לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי
עמוד מתוך 35
דורון סייג
מבנה המשוואה ההדונית האזורית
הקדמה
נתונים
מודל
מגמות
גמישויות
תיאור
סוג
משתנה
שטח הדירה (מ"ר)
לוגריתמי
SIZ
מס' חדרים
RMS
גיל הדירה
AGE
סוג הדירה (הפרדה לדירות שאינן בבניין דירות)
דמי
SAP
קומה
ליניארי
FLR
רמה חברתית-כלכלית של האזור הסטטיסטי
SEL
מדד הפריפריאליות – מציין נגישות לתעסוקה ושירותים קהילתיים
PAC
רמת סיכון ביטחוני (יישובי קו העימות)
CLC

17. לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי
עמוד מתוך 35
דורון סייג
רשימת היישובים הנכללים בכל אזור
הקדמה
נתונים
מודל
מגמות
גמישויות
שרון
מרכז
גוש דן
הוד השרון
קריית אונו
אור יהודה
בני-ברק
הרצלייה
ראש העין
בית שמש
בת ים
חדרה
ראשון לציון
גבעת שמואל
גבעתיים
כפר-סבא
רחובות
טייבה
חולון
נתניה
רמלה
יבנה
רמת-גן
רמת השרון
יהוד
רעננה
לוד
מבשרת ציון
מודיעין
נס ציונה
פתח תקווה

18. לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי
עמוד מתוך 35
דורון סייג
רשימת היישובים הנכללים בכל אזור
הקדמה
נתונים
מודל
מגמות
גמישויות
קריות
צפון
דרום
קריית אתא
נשר
אום-אל-פחם
אופקים
קריית ביאליק
עכו
טבריה
אילת
קריית ים
עפולה
טירת הכרמל
אשדוד
קריית מוצקין
פרדס חנה
טמרה
אשקלון
צפת
יוקנעם עילית
באר שבע
קריית שמונה
כרמיאל
דימונה
שפרעם
מגדל העמק
ערד
מעלות
קריית מלאכי
נהרייה
קריית גת
נצרת
נתיבות
נצרת עילית
שדרות

19. לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי
עמוד מתוך 35
דורון סייג
המשתנים המסבירים במודל האזורי
הקדמה
נתונים
מודל
מגמות
גמישויות +
מאפייני איכות האזור
רמה חברתית-כלכלית
מדד פריפריאליות- נגישות
סיכון בטחוני – יישובי קו העימות
מאפייני איכות הדירה
שטח דירה
מס' חדרים
גיל הדירה
דירות מיוחדות
קומה
המשתנים המסבירים בחלוקה לאזור
ירושלים
קריות
צפון
שרון
דרום
מרכז
גוש דן
חיפה
תל אביב
מחיר הדירה בש"ח

20. לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי
עמוד מתוך 35
דורון סייג
תיאור הדירה המייצגת בחלוקה לאזורים
הקדמה
נתונים
מודל
מגמות
גמישויות
שטח
(מ"ר)
חדרים
גיל
(שנים)
דירה בבניין / אחר
קומה
מדד חברתי-כלכלי
מדד פריפריאליות
סיכון בטחוני
ירושלים
75.9
3.3
24.2
0.002
12.5 -
תל אביב
71.8
3.0
30.0
0.045
2.9
14.4
חיפה
73.6
3.2
27.0
0.028
13.8
גוש דן
68.4
3.1
27.3
0.021
12.7
9.5
מרכז
87.2
3.7
12.2
0.060
13.2
7.9
דרום
85.6
3.6
8.5
0.148
8.2
4.9
0.02
שרון
90.4
3.9
12.4
0.286
6.9
צפון
88.2
0.120
10.2
0.21
קריות
78.4
3.4
20.6
0.90
10.8
* ממוצע המאפיינים של דירות שנמכרו בשנת 1999

21. לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי
עמוד מתוך 35
דורון סייג
טיב השונות המוסברת
הקדמה
נתונים
מודל
מגמות
גמישויות
השונות המוסברת (R2)

22. לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי
עמוד מתוך 35
דורון סייג
שינויי מחירים אזורי בשנה האחרונה
הקדמה
נתונים
מודל
מגמות
גמישויות
ירושלים
17.0%
ערים
תל אביב
15.6%
חיפה
15.5%
גוש דן
14.4%
המרכז
מרכז
16.4%
שרון
14.3%
דרום
16.3%
פריפריה
צפון
20.4%
קריות
18.4%

23. לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי
עמוד מתוך 35
דורון סייג
שינויי מחירים אזורי – חלוקה ל-3 תקופות
הקדמה
נתונים
מודל
מגמות
גמישויות
מגמות מעורבות
מגמות מעורבות
מגמה אחידה
ירושלים
ירושלים
ירושלים
תל אביב
תל אביב
תל אביב
חיפה
חיפה
חיפה
גוש דן
גוש דן
גוש דן
מרכז
מרכז
מרכז
שרון
שרון
שרון
דרום
דרום
דרום
צפון
צפון
צפון
קריות
קריות
קריות

24. לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי
עמוד מתוך 35
דורון סייג
התפתחות המחירים הנומינלית בערים הגדולות
הקדמה
נתונים
מודל
מגמות
גמישויות
המשבר הכלכלי
75%+
36%
משבר הי-טק
40%+

25. לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי
עמוד מתוך 35
דורון סייג
התפתחות המחירים הנומינלית באזורי המרכז
הקדמה
נתונים
מודל
מגמות
גמישויות
60%+
36%
מגמות דומות

26. לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי
עמוד מתוך 35
דורון סייג
התפתחות המחירים הנומינלית באזורי הפריפריה
הקדמה
נתונים
מודל
מגמות
גמישויות
50%- 40%
36%
25%-

27. לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי
עמוד מתוך 35
דורון סייג
נקודות תחילה של עליות מחירים אזוריות
הקדמה
נתונים
מודל
מגמות
גמישויות
גוש דן
מרכז
שרון
חיפה
צפון
קריות
תל אביב
ירושלים
דרום
אמצע
2005
2007
2008
2007 t
2005
2006
2007
2008
2010
מגמות אזוריות מעורבות
עליות כלל-אזוריות
שלב ראשון – עליות המחירים בערים: תל-אביב וירושלים.
שלב שני – התפשטות העליות באזורי המרכז: גוש-דן, מרכז ושרון.
שלב שלישי – שינוי מגמה מירידות מחירים לעליות מחירים באזורי הפריפריה:
דרום, חיפה, צפון וקריות.

28. לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי
עמוד מתוך 35
דורון סייג
משמעות גמישות המחיר
הקדמה
נתונים
מודל
מגמות
גמישויות
הגמישות מספקת מידע על מידת ההשפעה של שינוי במאפיין על מחיר הדירה כששאר המשתנים נשארים ללא שינוי.
המחקר כולל שלושה סוגים של משתנים:
משמעות
סוג משתנה
בכמה משפיע שינוי ב- 1% על
מחיר הדירה (באחוזים) ?
לוגריתמי (שטח, חדרים, גיל הדירה)
בכמה משפיע שינוי ביחידה על
ליניארי (רמה חברתית-כלכלית, מדד
פריפריאליות, קומה)
בכמה משפיע קיומו של משתנה
הדמי על מחיר הדירה (באחוזים) ?
דמי (סוג דירה, יישוב בקו העימות)

29. לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי
עמוד מתוך 35
דורון סייג
גמישות המחיר ביחס לשטח הדירה (לוג')
הקדמה
נתונים
מודל
מגמות
גמישויות
ארצי *
אזורי הפריפריה
אזורי המרכז
ערים גדולות
0.6430
0.6425
0.5372
0.7492
גמישות שטח הדירה – כלל-ארצי
תוספת של 7 מ"ר לדירת 70
מ"ר כששאר המאפיינים
נותרים ללא שינוי, תגרום
להעלאת ערך הדירה
ב- 6.4 אחוזים בממוצע.
דוגמא
* מחושב כממוצע פשוט של כל 9 האזורים הגיאוגרפיים.

30. לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי
עמוד מתוך 35
דורון סייג
גמישות המחיר ביחס למספר החדרים (לוג')
הקדמה
נתונים
מודל
מגמות
גמישויות
ארצי *
אזורי הפריפריה
אזורי המרכז
ערים גדולות
0.2761
0.2977
0.3314
0.1991
מעבר מ- 2 חדרים ל- 4 חדרים,
כאשר שטח הדירה ושאר
מאפייני הדירה נותרים ללא
שינוי, יגרום לעלייה במחיר
הדירה ב אחוזים בממוצע.
גמישות מס' החדרים – כלל-ארצי
דוגמא
* מגמת הירידה מושפעת ככל הנראה מהמגמה של הקטנת השטח של החדרים.
* מחושב כממוצע פשוט של כל 9 האזורים הגיאוגרפיים.

31. לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי
עמוד מתוך 35
דורון סייג
גמישות המחיר ביחס לגיל הדירה (לוג')
הקדמה
נתונים
מודל
מגמות
גמישויות
ארצי *
אזורי הפריפריה
אזורי המרכז
ערים גדולות
מעבר מדירה בת 5 שנים לדירה
בת 10 שנים יגרום לירידת מחיר
ממוצעת של 2.9 אחוזים*
גמישות גיל הדירה – כלל-ארצי
דוגמא
* גיל הדירה מושפע גם מהשינוי בסטנדרטים של הדירות לאורך זמן.
* מחושב כממוצע פשוט של כל 9 האזורים הגיאוגרפיים.

32. לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי
עמוד מתוך 35
דורון סייג
גמישות המחיר ביחס לסוג דירה (דמי)
הקדמה
נתונים
מודל
מגמות
גמישויות
ארצי *
אזורי הפריפריה
אזורי המרכז
ערים גדולות
0.2014
0.1827
0.2047
0.2170
גמישות סוג הדירה – כלל-ארצי
מעבר מדירה בבניין קומות
לדירת יוקרה (קוטג', פנטהאוז,
ווילה וכו') מעלה את מחיר
הדירה בכ- 20%.
דוגמא
* מחושב כממוצע פשוט של כל 9 האזורים הגיאוגרפיים.

33. לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי
עמוד מתוך 35
דורון סייג
גמישות המחיר ביחס לקומה (ליניארי)
הקדמה
נתונים
מודל
מגמות
גמישויות
תל-אביב
0.0131
גמישות הקומה – תל-אביב
עלייה בקומה תגרום לעליית
מחיר ממוצעת של 1.3 אחוז.
דוגמא

34. לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי
עמוד מתוך 35
דורון סייג
גמישות המחיר ביחס לרמה החברתית-כלכלית (ליניארי)
הקדמה
נתונים
מודל
מגמות
גמישויות
ארצי *
אזורי הפריפריה
אזורי המרכז
ערים גדולות
0.0328
0.0323
0.0311
0.0350
עלייה ביחידה אחת ברמה
החברתית- כלכלית (סולם 1-20)
גורמת לעלייה ממוצעת במחיר
הדירה של כ- 3.3 אחוזים.
גמישות הרמה החברתית-כלכלית
דוגמא
* מחושב כממוצע פשוט של כל 9 האזורים הגיאוגרפיים.

35. לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי
עמוד מתוך 35
דורון סייג
גמישות המחיר ביחס לרמה הפריפריאליות (ליניארי)
הקדמה
נתונים
מודל
מגמות
גמישויות
ארצי *
אזורי הפריפריה
אזורי המרכז
ערים גדולות
0.0700
0.0801
0.0632 -
עלייה ביחידה אחת ברמת
הפריפריאליות (סולם 1-10)
תביא לעלייה ממוצעת במחיר
הדירה ב- 7 אחוזים.
גמישות הרמה הפריפריאלית
דוגמא
* מחושב כממוצע פשוט של כל 9 האזורים הגיאוגרפיים.

36. לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי
עמוד מתוך 35
דורון סייג
גמישות המחיר ביחס לרמת הסיכון הביטחוני (דמי)
הקדמה
נתונים
מודל
מגמות
גמישויות
המחיר ביישובי קו העימות בצפון גבוה
ב- 20%, ביחס למאפייני הדירה והאזור.
המחיר ביישובי קו העימות בדרום נמוך
ב- 6.5% ביחס למאפייני הדירה והאזור.
דרום
צפון
0.1904
גמישות רמת הסיכון הביטחוני - דרום
גמישות רמת הסיכון הביטחוני - צפון
המלחמה בעזה
עלייה בתחושת הסיכון
המגמות ההפוכות משקפות פערים ברמת הסיכון ביחס להטבת המס
שזוכים משקי-בית המתגוררים ביישובי קו העימות.

37. לשכת הסטטיסטיקן הממשלתי
דורון סייג
הקדמה
נתונים
מודל
מגמות
גמישויות
תודה על ההקשבה !