1. הבנייה הגבוהה • אספקטים מרחביים הפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים
הבנייה הגבוהה במטרופולין תל אביב – התבדרות מול התכנסות
הבנייה הגבוהה • אספקטים מרחביים
אמנון פרנקל
המרכז לחקר העיר והאזור
הפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים
הטכניון חיפה

2. הבנייה הגבוהה • היבטים שנחקרו
המחקר על הבנייה הגבוהה
הבנייה הגבוהה • היבטים שנחקרו
ההיבט האדריכלי - עוסק בעיקר בסוגיית עיצוב הבניינים הגבוהים והחזיתות שלהן
ההיבט העיצובי עירוני - מתמקד בתרומתם וההשלכות שיש לבניינים גבוהים על עיצוב המרקם הפיסי, ובייחוד נדונות סוגיות הנוגעות לפגיעה בקו הרקיע ובמבטי הנוף בעיר
ההיבט כלכלי - מתמקד במדידת התועלת היחסית הנובעת מהבנייה הגבוהה למשתמשים בה ולציבור כולו, ובמדידת העלויות הכרוכות בתכנון, הקמה, תפעול ותחזוקת הבניינים הגבוהים
ההיבט החברתי - מתמקד בבנייני המגורים ובהשלכות המגורים בהם על התפקוד היום יומי של קבוצות שונות באוכלוסייה.

3. הבנייה הגבוהה במטרופולין תל אביב • אספקטים מרחביים
מטרת המחקר
הבנייה הגבוהה במטרופולין תל אביב • אספקטים מרחביים
העדרו של מחקר אמפירי הבוחן את המבנה המרחבי של הבנייה הגבוהה, מותיר בידנו הבנה מועטה לגבי העוצמה של תופעה זו ומגמות התפשטותה בתוך המרקם העירוני לחלקי העיר השונים, כמו גם במערכת המרחבית המטרופולינית על חלקיה. ?
מטרת העבודה לנתח את התבנית המרחבית של הבנייה הגבוהה במטרופולין תל אביב ולזהות את השפעת המיקום על מאפייני התופעה ועל שכיחותה במרחב כיום ובעתיד.
הנחות המחקר:
הבנייה הגבוהה מייצגת צורת ניצול אינטנסיבי של הקרקע לשימושים שונים.
הניצול האינטנסיבי של הקרקע כפי שבא לידי ביטוי בין ביתר בגובה הבניינים מושפע ממחירי הקרקע באזור המטרופוליני.
בחינת הפרישה של הבנייה הגבוהה במרחב תוכל לספק עדויות אמפיריות אשר ייבחנו על רקע העקרונות של תיאורית המיקום ושלבי ההתפתחות של האזור המטרופוליני.

4. השערות
Probability
Probability Pi t1 t0
Core
Distance

5. מודל השלבים במחזור חיים של מטרופולין מטרופולין • מחזור חיים •
מטרופולין • מחזור חיים •
The stages of urban development model: classification type – A=absolute; R=relative; C=centralization; D=decentralization. Hall, 1971; Klaassen et al., 1981; Berg et al., 1982; Champion, 2001.

6. השערות t1a t1b t0 Probability Pi Core R1 Inner ring R2 Middle ring R3
Outer ring R4
Distance
Probability
t1a
2.2
3.2
4.2
t1b
2.3
3.3
4.3 t0
2.1
3.1
4.1
Reurbanization
Disurbanization

7. השערות Pi Probability Commercial and business Mixed Residential Core
Inner ring R2
Middle ring R3
Outer ring R4
Distance

8. השערות
ליוקרת האזור השפעה על מחירי הקרקע ולכן צפוי ניצול אינטנסיבי יותר של הקרקע באזורים יוקרתיים אשר יבוא לידי ביטוי בגובה הבנייה. לעומת זאת הבנייה הנמוכה יותר, המאופיינת במחירי דיור נמוכים, תידחק לאזורים הפחות יוקרתיים, בהם מתגוררות אוכלוסיות ממעמד סוציו-כלכלי נמוך יותר.
לכן כאשר P3 היא ההסתברות להקמת בניינים גבוהים מהקבוצה האינטנסיבית יותר (גובה קומות), ו-P1 היא ההסתברות להקמת בניינים גבוהים מהקבוצה הפחות אינטנסיבית , נצפה כי:
כאשר Ai1 הוא אינדיקאטור לגיל האוכלוסייה ו-Ai2 הוא אינדיקאטור לרמת ההכנסה של האוכלוסייה

9. The Study Sample
Most of the buildings (1,678) contained floors; 352 buildings, floors; and 146 buildings had 25+ floors.

10. Multinomial logit results
Buildings with 25+ floors
Buildings with 17 -
24 floors
Parameter
Std. Error of
Parameter
Std. Error of
Estimate
Estimate
Estimate
Estimate
Explanatory Variable
Constant -
13.149 * -
3.657 *
Main effect :
Location in core city (R ) 4.
910 * -
0.621
*** 1
Location in the inner ring (R )
4.182 *
0.791 * 2
Location in the middle ring (R )
3.052 *
0.402 ** 3
Location in the CBD (L=1.0)
0.799
*** -
0.219
Commercial and business (U )
4.841 *
1.145 * 1
Mixed uses (U )
4.395 *
2.588 2
Proposed buildings (T )
5.343 *
1.621 * 1
Average age of the population in the region
0.067 *
0.028 **
Percentage of residents who earn twice the
0.051 **
0.023 **
average income
Interactions (V ix ): U *T -
3.911 * -
3.144 * 1 1 U *T -
4.059 2 * -
0.735 1
* Significant at the 1% level; ** Significant at the 5% level; *** Significant at the 10% level.
The base alternative is high-rise buildings with floors.
The log–likelihood value is All the differences in -2 log-likelihoods between explanatory variables in the final model and a reduced model are significant at the 99% level.

11. Average probabilities of existing and proposed high-rise buildings, by region
1.0
0.9
0.8
High-rise buildings
with floors:
Existing (t1)
Proposed (t2)
with 25+ floors: d
a>b>c>d a b c
0.7
0.6
Average Probabilities
0.5
0.4
0.3
0.2
0.1
0.0
Core
Inner ring
Middle
ring
Outer ring

12. Average probabilities of high-rise buildings with 25+ floors, by use and region
1.0
Commercial
and business
Mixed uses
Residential uses
0.9
0.8
0.7
0.6
Average Probabilities
0.5
0.4
0.3
0.2
0.1
0.0
Core
Inner ring
Middle
ring
Outer ring

13. Changes in the average probabilities between proposed and existing high-rise buildings with 25+ floors, by use and region
0.8
Commercial
and business
Mixed uses
Residential uses
0.7
0.6
0.5
Change in the average probabilities
0.4
0.3
0.2
0.1
0.0
Core
Inner ring
Middle
ring
Outer ring

14. Average probabilities of high-rise buildings with 25+ floors, by use, location, and time

15. מסקנות
האזור המטרופוליני של תל אביב, בדומה למתרחש במטרופולינים מערביים אחרים, עובר תהפוכות ושינויים אבולוציוניים בהתאם לשלבים של מחזור החיים המטרופוליני.
גידול משמעותי צפוי בעתיד בהופעתם של בניינים גבוהים מעל 25 קומות, בייחוד בגלעין המטרופולין של ת"א ובטבעת הפנימית.
שלב הפיזור אשר אפיין את מטרופולין תל אביב, בייחוד מאז מחצית שנות ה-80, ככל הנראה לא לווה בעלייה משמעותית של מחירי הקרקע בשוליים בהשוואה למרכז, ולא הביא לעלייה באינטנסיביות השימוש בקרקע שם.
התחזקות השיפוע השלילי של אינטנסיביות הבנייה הגבוהה בין הגלעין לשולים כצפוי בעתיד מרמזת על תחילתו של תהליך של התכנסות במבנה המטרופולין של תל אביב, התואם את השלב הרביעי במחזור החיים של המטרופולינים.
במרקם הבנוי של הערים, ההתפרסות של הבנייה הגבוהה האינטנסיבית מצביעה על שבירה של המבנה הקלאסי של מרכז - שוליים ועל החדירה צפויה של בניינים גבוהים מעל 25 קומות והמיועדים לשימושים מסחריים אל תוך שכונות מגורים מחוץ למרכזי הערים.

16. מסקנות
ההשלכות של פריסה זו על מערך שימושי הקרקע באזורי המגורים יכולה לבוא לידי ביטוי בפגיעה לא רצויה במרקם העדין של שימושי הקרקע באזורים אלה.
במקביל צפויה כניסה של בנייני מגורים בני 25+ קומות אל אזורי המע"ר. לתופעה זו עשויות להיות השלכות חיוביות אשר יביאו רבגוניות רבה יותר בבנייה הגבוהה, להתחדשות המע"ר וליצירת מערך עירוני מאוזן יותר.
תוצאות העבודה מצביעות על נטייה חיובית של הקמת בנייני מגורים בני 25 קומות ומעלה המכוונת עצמה לאזורים בהם מתגוררת אוכלוסייה מבוגרת ועשירה.
במקביל זוהתה נטייה להקים בנייני מגורים גבוהים-נמוכים (16-10 קומות) באזורים בהם מתגוררים אוכלוסיות פחות מבוססות.
תופעה זו שהיא תוצאה ישירה של הכוונת כוחות השוק צריכה להיות מווסתת בעזרת מדיניות מכוונת על מנת למנוע השלכות שליליות שלה על המרקם העירוני.

17. המודל - Multinomial Logistic
Pi ההסתברות לבחירת הקמת בניין גבוה מקבוצת גובה .i
Rij וקטור משתנה המיקום j של בניין מקבוצת גובה i במרחב המטרופוליני (גלעין – שולים)
Lic משתנה דמי למיקום בניין מקבוצת גובה i במרקם בנוי בעיר (מע"ר – שולי העיר).
Uix וקטור משתנה השימוש x בבניין מקבוצת גובה i (מסחר ועסקים, שימוש מעורב, מגורים)
Ayz מאפיין z של האוכלוסייה המתגוררת באזור סטטיסטי y בו ממוקם בניין מקבוצת גובה i
Ti משתנה דמי המתייחס לממד הזמן (בנוי/מוצע). מאפשר לבחון השתנות על פני הזמן
a, b, g, d, l, f - פרמטרים לאמידה.
e טעות השגיאה