2. Urban regulations and laws
طرح مسئله
شاید بتوان عمده ترین تفاوت میان طرح های توسعه شهری محدوده های کم مسئله شهری را با طرح های ویژه بافت فرسوده در سه دسته کلی جمع بندی کرد:
منابع مالی
Finance
قوانین و مقررات شهری
Urban regulations and laws
سه تفاوت عمده
جزییات اجرایی
Action details

3. Urban regulations and laws
قوانین و مقررات شهری
Urban regulations and laws
ناکارآمدی قوانین شهرسازی اعمال شده
در طرح های توسعه شهری به دلیل پیچیدگی بافت های فرسوده
مسئله در بافت فرسوده
مالکیت(وقفی،قولنامه ای،ورثه ای) و مسائل حقوقی ناشی از آن

4. Urban regulations and laws
قوانین و مقررات شهری
Urban regulations and laws
طرح توسعه شهری در محدوده های کم مسئله:
قوانین شهری لحاظ شده در طرح های توسعه شهری با اندکی تغییرات قابل اجرا می باشد.
کم مسئله بودن بافت های شهری خود ناشی از عدم وجود مسائل مالکیتی است. عمده چنین بافت هایی دارای مالکیت خصوصی و مشخص هستند و در اجرای طرح های توسعه شهری با کمترین ابهام و مسئله از این حیث روبرو هستیم. حتی مالکیت های وقفی نیز در چنین بافت هایی به دلیل ارزش بالای زمین کمتر مسئله لاینحلی در اجرا ایجاد می نمایند.
طرح توسعه شهری در بافت فرسوده :
در بسیاری مواقع همین قوانین درست شهرسازانه نوسازی را متوقف می کند. بر این اساس لازم است ضوابط محلی و ویژه در این بافت ها ارائه گردد که ممکن است با ایده آل های نظری شهرسازی اندکی فاصله داشته باشد.
پیچیدگی بسیاری از بافت های فرسوده شهری ناشی از مشکلات مربوط به مالکیت و قوانین مربوط به آن است که اجرای طرح های توسعه شهری را دچار مسئله می نماید.
تفاوت طرح های توسعه شهری

5. جزییات اجرایی Action details 1 2 3 4 مسئله در بافت فرسوده
الگوی دانه بندی که در بافت های فرسوده عمدتاً ریزدانه و بدون پیروی از نظم خاصی وجود دارد.
عرض کم معابر و بعضاً الگوی ارگانیک شبکه
وجود مشاغل مزاحم
تراکم بالای ساختمانی و جمعیتی و از بین رفت آرامش سکونت
مسئله در بافت فرسوده

6. Action details جزییات اجرایی در طرح های توسعه شهری محدوده های کم مسئله
در چنین بافت هایی مسئله ریزدانگی وجود ندارد و بافت شهری بدون نیاز به تغییر به مرور زمان توسط خود مالکان نوسازی می شود و حداقل دخالت توسط طرح های توسعه شهری در چنین بافت هایی اتفاق می افتد.
در بافت های کم مسئله کمتر با مشکل عرض کم معابر بویژه در معابر محلی مواجه هستیم و تغییرات اساسی
با توجه به اصلاح پوسته طرح تفصیلی اتفاق نمی افتد، اگر باشد بسیار اندک بوده و با توجه به صرفه اقتصادی
ناشی از تغییر قابل جبران است.
اختلال درست مشاغل با بافت مسکونی معمولا وجود دارد و حداقل دخل و تصرف در این خصوص لازم است.
عمدتاً تراکم ساختمانی با شبکه معابر و دانه بندی بافت هماهنگی داشته و واحدهای مسکونی با متراز بالاتری
ساخته می شوند. بنابراین آرامش سکونت در مناطق مسکونی برقرار می گردد.

7. Action details جزییات اجرایی در طرح های توسعه شهری بافت های فرسوده
تجمیع راه حلی است که طرح های توسعه شهری در اولین گام برای حل مشکلات ناشی از ریزدانگی ارائه می دهند. اجرای تجمیع در بسیاری از بافت های فرسوده، مشکلات اجتماعی و فنی- بالابردن جمعیت و تامین خدمات-در پی خواهد داشت که معمولا در طرح های توسعه شهری به آن پرداخته نشده است. باید با توجه به ویژگی های هر محله الگوها و راه حل های ویژه را پذیرفت و در طرح های شهری لحاظ نمود.
اصلاح و تقویت الگوی دسترسی در بافت با تغییرات عمده روبروست که در اجرا مسائل بسیاری را با توجه به
دانه بندی ریز بافت ایجاد می کند و بخش زیادی از قطعات را از بین خواهد برد.
ساماندهی مشاغل مزاحم که خود مستلزم مدیریت یکپارچه نهادهای درگیر و صرف هزینه است در این طرح ها
می بایست لحاظ شود.
بالا رفتن تراکم در کنار معابری که عمدتاً زیر 8 متر عرض دارند باعث آشفتگی چنین بافت هایی خواهد شد
و بنابراین لازم است برنامه ریزی کنترل تراکم سکونت، برنامه ریزی کنترل اختلاط عملکردی در محدوده
سکونتی در طرح های توسعه شهری چنین محدوده هایی صورت پذیرد.

8. منابع مالی Finance
ضعف اقتصادی مالکین و عدم امکان مشارکت ایشان در اجرای طرح های شهری
ارزش پایین زمین و ساختمان و عدم سودآوری
پروژه های مسکونی، خدماتی و تجاری خارج از راسته ها
مسئله در بافت فرسوده
سرمایه سالاری در نهادهای عمومی و دولتی و
ماهیت هزینه بری اجرای طرح های توسعه شهری در بافت های فرسوده

9. منابع مالی Finance طرح توسعه شهری در محدوده های کم مسئله:
با توجه به وضعیت مالی مالکین و راغب بودن سازندگان به مشارکت ساخت در چنین بافت هایی، طرح های توسعه شهری با ارائه سیاستگذاری های کلان و ضوابط و مقررات اجرایی در این بافت ها پیاده می شود و تقریبا با کمترین مسئله به اجرا می رسد.
در بافت های کم مسئله به دلیل ارزش بالای زمین و ساختمان اجرای طرح های توسعه شهری برای شهرداری و نهادهای مربوطه ایجاد ارزش افزوده و کسب درآمد می نماید. بنابراین رغبت به اجرای چنین طرح هایی بیشتر است.
طرح توسعه شهری در بافت فرسوده :
طرح های توسعه شهری به دلیل عدم وجود پشتوانه مالی قابل اجرا نیست. وام نوسازی بافت فرسوده، تخفیف صد درصدی عوارض صدور پروانه و ... از جمله حمایت های مالی دولتی و عمومی است که تا کنون ارائه شده اما بعضاً منقطع بوده و برای برخی بافت ها کافی نیست و بیشتر با تاکید بر پروژه های مسکونی است.
لزوم صرف بودجه از سوی شهرداری ها و نهادهای دولتی مربوطه که به دلیل مسائل کمبود نقدینگی در این نهادها، رغبت به تهیه و اجرای طرح های توسعه شهری در این بافت ها کمتر است.
تفاوت طرح های توسعه شهری

10. Thank You !