1. Framtíð íbúðaleigufélaga
Dr. Ásgeir Jónsson
Dósent og deildarforseti hagfræðideildar
Háskóla Íslands

2. Staða efnahagsmála

3. Hagvöxturinn virðist enn í fullum gangi
Ársfjórðungsleg raun breyting landsframleiðslu F 2018

4. Stjórnendur fyrirtækja í vaxandi vafa um framtíðina
Væntingar íslenskra fyrirtækja á núverandi ástandi og eftir sex mánuði

5. Heimilin líka með áhyggjur?
Væntingar íslenskra heimila á núverandi ástandi og eftir sex mánuði

6. Hve hátt getum við farið?
Vísitala kaupmáttar,

7. Hið opinbera að fara að verða leiðandi í hagvextinum
Vöxtur samneyslu, ársfjórðungslegur vöxtur frá 1998

8. Það virðist vera að fjara undan krónunni
Samtala vöru- og þjónustuviðskipta, milljarðar króna

9. Hagkerfið að hægja á sér?
Hagvöxtur á fyrstu 6 mánuðum ársins var mun meiri en búist var við – mjög líklegt að eitthvað hægi á seinni hluta ársins.
Einkaneysla hefur verið leiðandi í hagvextinum – eldsneytið hefur komið frá mikilli hækkun launa a síðustu 3 árum.
Þróun launa og skatta mun ráða áframhaldandi gangi einkaneyslu – þess vegna skipta komandi kjarasamningar höfuðmáli.
Munu stjórnvöld auka kaupmáttinn með skattlækkunum?
Samkvæmt nýbirtum fjárlögum eiga ríkisútgjöld að aukast 56 milljarða á næsta ári – mjög líklegt að vöxtur samneyslu muni drífa áfram hagkerfið.
Það er heldur að hægja á hagkerfinu en það bendir ekki til annars en vöxturinn haldi áfram á næsta ári.
Það er nægjanlegt eldsneyti eftir fyrir 2-3 ára vöxt í viðbót.

10. Staða fasteignamarkaðarins

11. Verðið á markaðinum virðist komið í jafnvægi
Mánaðarleg hækkun fasteignaverðs að raunvirði og nafnvirði, 2004 til 2018

12. Velta á markaði hefur verið að taka við sér í haust
Velta miðað við fjölda kaupsamninga, eftir mánuðum,

13. Meðal sölutíminn er aftur að minnka
Meðalsölutíma fasteigna á mbl.is eftir mánuðum,

14. Fasteignaverð er hærra að raunvirði en 2007
Fasteignaverð að raunvirði (miðað við VNV), eftir ársfjórðungum,

15. Fasteignaverð miðað við laun er enn lægra
Fasteignaverð á móti launum og byggingarvístölu

16. Raunvaxtakostnaður húsnæðis hefur verið stöðugur
Húsnæðisverð á föstuverðlagi margfaldað með langtímaraunvöxtum,

17. Aukið framboðið er þegar komið í pípurnar
Íslenskt fasteignaverð að raunvirði, eftir ársfjórðungum,

18. Sterkir kraftar halda við fasteignamarkaðinn
Mjög sterkir langtímakraftar hafa verið að þrýsta fasteignaverði upp á höfuðborgarsvæðinu allt frá árinu 1995.
Allt leggst á sömu sveif:
Aukinn kaupmáttur
Stækkun höfuðborgarsvæðisins
Aukinn umferðarþungi á stofnbrautum
Lækkun vaxta.
Þrátt fyrir fyrir miklar verðhækkanir á undanförnum árum er fasteignaverð sem áður í línu við efnahagslíf, fjármagnsmarkað og samgöngukerfi.
Þegar litið er fram í tímann getur hins vegar margt gerst -
Efnahagslífið getur tekið dýfu
Gengi krónunnar getur fallið með tilheyrandi verðbólguskoti
Framboðssprengja eftir 3 ár?
Stóra myndin er samt sú sama – mjög sterkir langtímakraftar styðja við fasteignaverðið – bæði hækkun launa og lækkun vaxta.

19. Staðan á leigumarkaði

20. 50.000 manns á íslenska leigumarkaðnum Hlutfall heimila eftirfarandi landa sem eru á leigumarkaði
Ég reiknaði út fjölda á leigumarkaði m.v gögn frá Eurostat og margfaldaði við Fjölda starfandi..
Miðaði við 20% árið 2017 og 18% árið 2018 þar sem Íbúðalánasjóður er nýbúinn að gera könnun á fjölda manns á leigumarkaði með Zenter og þau fengu það út..
……. Leigumarkaðurinn á Íslandi er að mörgu leyti ólíkur því sem þekkist í nágrannalöndum okkar. Þótt leigumarkaðurinn hér á landi hafi stækkað að undanförnu er hann ennþá hlutfallslega lítill í alþjóðlegu samhengi og að mörgu leyti óþroskaður. Regluverk hans og umgjörð er til að mynda önnur hér en á hinum Norðurlöndunum.
Til þess að skilja leigu er nauðsynlegt að skoða markað fyrir notkun fasteigna. Á markaði fyrir fasteignanotkun eða leigurými (e. space market), kemur eftirspurn frá notendum (e. occupiers) rýmisins, hvort sem það séu leigjendur eða eigendur, fyrirtæki eða heimili. Fyrir fyrirtæki er rými einn af mörgum framleiðsluþáttum þess, og eins og hver annar framleiðsluþáttur, notkun hans mun ákvarðast af framleiðslustigi fyrirtækisins og hlutfallslegum kostnaði rýmisins. Eins er það með heimilin en þau skipta tekjum sínum á milli neyslu margra vara, þar sem ein af þeim vörum er rými. Eftirspurn heimilanna eftir rými ákvarðast af tekjum og þeim hlutfallslega kostnaði þess rýmis og annarra vara, svo sem fæði, fatnaði og frítíma. Fyrir fyrirtæki eða heimili, er sá kostnaður af notkun rýmis árleg útgjöld nauðsynleg til þess að viðhalda notkun rýmis eða fasteigna - leiga. Fyrir leigjendur er leiga einfaldlega ákvörðuð í leigusamningnum. En fyrir eigendur er leiga ákvörðuð sem árlegur fórnarkostnaður þess að eiga fasteign. (Di Pasquale).
Heimild: Eurostat, Hagstofa Íslands

21. Hlutfallsleg hækkun leiguverðs eftir svæðum höfuðborgarinnar frá árinu 2011 Útreikningar miða við meðalstærð- og verð íbúða sl. sjö ár
75%
Mosfellsbær og Kjalarnes
72%
97%
Reykjavík, austan Kringlumýrarbrautar
84%
Reykjavík, vestan Kringlumýrarbrautar og Seltjarnarnes
108%
86%
Grafarvogur, Grafarholt, Árbær, Norðlingaholt og Úlfarsárdalur
89%
Breiðholt
Kópavogur
Garðabær
Heimild: Þjóðskrá Íslands

22. Leiguverð hefur fylgt launum frá árinu 2011 Vísitölur (2011Q1=100)
147
120
105
Heimild: Þjóðskrá Íslands, Hagstofa Íslands

23. Leigan ekki þungbærari hér en á Norðurlöndum Hlutfall heimila á leigumarkaði er eyða meira en 40% af ráðstöfunartekjum í leigu 2010 og 2016
Að horfa á hlutina í réttu samhengi
Ef ætlunin er að bera saman stöðu leigjenda á milli landa er eðlilegast að tekið sé tillit til launaþróunar í hverju landi fyrir sig með einum eða öðrum hætti. Eurostat birtir slíkan mælikvarða þar sem leigukosntaður er settur í hlutfall við ráðstöfunartekjur heimila.
Íþyngjandi leigukostnaður, nú eða húsnæðiskostnaður, telst þegar heimili eyðir meira en 40% af ráðstöfunartekjum sínum í leigukostnað.
Frá árinu 2011 hefur heimilum sem eyða meira en 40% af ráðstöfunartekjum sínum í leiguhúsnæði fækkað um 2%. Þegar þessar tölur eru settar í samhengi við tölur frá öðrum Norðurlöndum kemur í ljós að byrði húsnæðiskostnaðar á Íslandi er í góðu samræmi við það sem gengur og gerist á meðal nágrannaþjóðanna. Skýrist þetta líklega af því að þótt leigukostnaður hafi hækkað verulega þá hafa ráðstöfunartekjur einnig hækkað.
Heimild: Eurostat

24. Að leigja eða kaupa? Fórnarkostnaður við eigin húsnæði í hlutfalli við leigu, vísitala (1997=100)
Hagstæðara að leigja?
Hátt hlutfall gefur í skyn að leiguverð sé hlutfallslega lágt miðað við kaupverð
Hagstæðara að kaupa?
Lágt hlutfall gefur í skyn að leiguverð sé hlutfallslega hátt miðað við kaupverð
Hlutfall reiknaðrar og greiddrar húsaleigu í vísitölu neysluverðs.
Sem hluti af útreikningi á vísitölu neysluverðs reiknar Hagstofan annars vegar kostnað við að búa í eigin húsnæði (reiknuð húsaleiga) og hins vegar kostnað við að leigja (greidd húsaleiga). Reiknuð húsaleiga er reiknuð út frá fasteignaverði og vöxtum á fasteignalánum á meðan greidd húsaleiga er reiknuð út frá þinglýstum leigusamningum. Eins og sést þá hefur kostnaður við að búa í eigin húsnæði og kostnaður við að leigja þróast með mjög ólíkum hætti síðustu ár.
The ratio of imputed to actual rents measures the relative cost of owning versus renting. A complementary metric is the ratio of imputed rent to disposable income which measures the cost of owner-occupied housing relative to ability to pay. If this ratio is unusually high (low), one might argue that houses are overvalued (undervalued).
Heimild: Hagstofa Íslands

25. Leigufélög á Íslandi
Hækkun fasteignaverðs frá 2011 hefur verið rekin áfram af hækkun launa og lækkun vaxta – það hefur leitt til kerfisbreytinga.
Nú þarf meira eigið fé til þess að komast inn á fasteignamarkaðinn – en fjármagnskostnaðurinn er léttbærari eftir að fólk er komið inn á markaðinn.
Þá fylgir mikil áhætta skuldsettum fasteignakaupum – óstöðugleiki í verðlagi og fasteignaverði skapa sveiflur í fjármagnskostnaði og eiginfjárstöðu.
Þetta skapar sjálfkrafa þörf fyrir leigufélög sem bjóða langtíma samninga
Ungt fólk þarf tíma til þess að safna sér upp eigin fé til eigin fasteignakaupa.
Það er fjárhagslega öruggara að leiga en að eiga – ef stöðug langtímaleiga er í boði.
Nauðsynlegt að tryggja hagstæða leigu fyrir þá sem standa höllum fæti í samfélaginu – það er verkefni opinberra aðila.
Hins vegar þarf að vera þroskaður, frjáls leigumarkaður til staðar fyrir „venjulegt“ fólk sem hefur þokkalega atvinnu.
Mikilvægt að búa vel að huga að verðmyndun á frjálsum leigumarkaði.

26. Um tengsl leigu og vaxta

27. Leiga húsnæðis skilar 6-7% ávöxtun á höfuðborgarsvæðinu Ávöxtun af útleigu íbúða eftir hverfum. Útreikningar taka mið af meðalstærð og verði íbúða
Heimild: Þjóðskrá Íslands

28. Leigusala nær ekki upp í fórnarkostnað fjármagns Samanburður á ávöxtunarkröfu á markaði og væntrar ávöxtunar á útleigu
Vænt ávöxtun leigusala : (12*mánaðarleiga per fermeter–2% afskrift á ári*fermetraverð)/fermetraverð
Ef áhættulaus fjárfesting + áhættuálag er hærri en vænt ávöxtun leigusala þá hljóta markaðsaðilar að vera með ákveðnar væntingar um verðhækkanir.
The essential arguments for the real estate risk premium relate to property market characteristics relative, in particular, to investing in the bond/stock market. In detail, the justification is seen as a function of higher transactions and management costs, lower liquidity and marketability, and poorer availability of information in the property market. In other words, the premium is based on weak property market efficiency and suggests a degree of constancy over time. Theoretical models of portfolio investment also invariably treat the risk premium as constant and determined by the nature of the markets and the product (Tarbert and Marney, 1999).
Heimild: Þjóðskrá Íslands, Hagstofa Íslands, Seðlabanki Íslands

29. Ávöxtun af útleigu íbúða í meðalstærð, innan og utan borgarmiðju Í samanburði við 10 ára ríkisskuldabréf
Heimild: Numbeo, Macrobond

30. Leigan á Íslandi
Vextir og leiga eru spegilmyndir hvors annars- hvoru tveggja er mælikvarði á fórnarkostnað fjármagns.
Arðsemi húsnæðisleigu er 6-7% hérlendis sem er hærra en á Norðurlöndum en vaxtagrunnurinn sem markar fórnarkostnað fjármagns – þ.e. ríkisvextir – er hærri hér en þekkist þar.
Hins vegar er raunveruleg arðsemi umfram fórnarkostnað – mun lægri hér en á Norðurlöndum vegna þess hve ríkisvextir eru háir.
Það er því lítil innistæða fyrir digrum yfirlýsingum um leiguokur.
En að sama skapi er eðlilegt að almenningur á Íslandi kveinki sér undan mjög hárri leigu.
En hvernig á að lækka vexti og leigu hérlendis?

31. Verðtryggð fjármögnun bankanna er 3% kjörum
Sértryggðar útgáfur bankanna, verðtryggð krafa,

32. Fastir verðtryggðir vextir lífeyrissjóðanna eru 3,5%
Fastir og breytilegir verðtryggðir húsnæðis vextir lífeyrissjóða, september 2018

33. Útboðsgengi fasteignafélaganna er um 3,5-3,6% Meðal útboðskrafa í skuldabréfaútgáfum fasteignafélaganna,

34. Ríkisvextir lækka en útboðskrafan stendur kyrr Álag skuldabréfaútgáfu fasteignafélagsins Reita á ríkistryggða vexti

35. Hvernig á að lækka leigu og vexti?
Hin 3,5% uppgjörskrafa lífeyrissjóðanna virðist skapa ákveðið vaxtagólf á Íslenskum fjármagnsmarkaði.
Það vantar fleiri þátttakendur á skuldabréfamarkaði þar sem erlendum fjárfestum er haldið frá með innflæðishöftum.
Opinn fjármagnsmarkaður er forsenda virkrar samkeppni sem skilar bæði lægri ríkisvöxtum sem og lægri vaxtamun við fjármálalega milligöngu, auk þess að opna nýjar leiðir til fjármögnunar.
Bindiskylda Seðlabankans á erlent innflæði fjármagns á skuldabréfamarkaðinn veldur því töluverðum kostnaði fyrir íslensk heimili og ýtur undir bæði hærri leigu og hærri langtímavexti.
Jafnframt er nauðsyn að huga að uppgjörsaðferðum lífeyriskerfisins.

36. Niðurstaða

37. Helstu niðurstöður
Aðgerðir hins opinbera í sköttum og útgjöldum skipta höfuðmáli fyrir efnahagsframvindu næstu missera.
Það virðist nægjanlegt eldsneyti eftir fyrir 2-3 ára vöxt í viðbót.
Verð á fasteignum virðist stöðugt – velta hefur aukist með haustinu en töluvert af framboði er í pípunum.
Mikil þörf fyrir frjálsan leigumarkað fyrir fólk með tekjur – það á að vera fjárhagslega öruggara að leiga en að eiga – ef stöðug langtímaleiga er í boði.
Arðsemi húsnæðisleigu er 6-7% hérlendis sem er hærra en á Norðurlöndum en vaxtagrunnurinn sem markar fórnarkostnað fjármagns – þ.e. ríkisvextir – er hærri hér en þekkist þar.
Raunverulegur arður að frádregnum fjármagnskostnaði er lægri hérlendis.
Innflæðishöft Seðlabankans og 3,5% uppgjörskrafa lífeyrissjóðanna virðist halda uppi vaxtastigi hérlendis.