1. محفظة أبو ظبي للفرص العقارية] [
محفظة أبو ظبي للفرص العقارية
سبتمبر 2007
خاص و سري

2. تنويه
يتم تقديم نشرة الاستثمار من خلال عرض خاص لمحفظة تحتوي على عدد من الاستثمارات العقارية و على أسس سرية. إن الاستثمار المذكور في المحفظة العقارية هو عرض خاص مقدم من قبل شركة الأمان للاستثمار لمستثمرين مستهدفين ولا يتوفر للجمهور. المعلومات المذكورة في هذا الملخص مخصصة للمستثمرين المستهدفين ذوي الخبرة الكافية التي تمكنهم من معرفة المخاطر الملازمة لهذا النوع من الاستثمار. يحق الاستثمار في عدد معين من الوحدات في المحفظة كما تحدده شركة الأمان للاستثمار. يُنصح المستثمرون المحتملون بقراءة نشرة الاستثمار وخصوصا ما ورد في فصل ”عوامل المخاطرة“.

3. جدول المحتويات رقم الصفحة القسم 4 نبذه عن المحفظة 7 مدراء المحفظة 14
نبذة عن الاقتصاد 21
هيكلة المحفظة 23
سياسة الاستثمار 28
الفريق الإداري 33
عوامل المخاطرة 34
للاستفسار

4. [ ]
نبذة عن المحفظة

5. نبذه عن المحفظة
تهدف محفظة أبو ظبي للفرص العقارية إلى التركيز على الأسواق النامية في الإمارات العربية المتحدة من خلال خبرات شركة أراضي وشبكة علاقاتها الواسعة و ستقوم المحفظة بالاستثمار بشكل أساسي في الفرص العقارية في إمارة أبو ظبي بالإضافة إلى بعض الفرص العقارية في الإمارات الأخرى. و أن المبلغ المستهدف لرأس مال المحفظة 20 مليون د.ك. و سيتم توجيهه نحو القطاعات العقارية التالية:
بيع و شراء الأراضي.
عقارات مدرة للدخل.
عقارات تحت التطوير في مراحلها النهائية.

6. نبذة عن المحفظة
القطاع المستهدف: قطاع العقار بأنواعه في دولة الامارات العربيه المتحده
نوع المحفظه: محفظه خاصه ”تفصال“ مفصلةcustomise
المده: مفتوحه

7. العرض الاستثماري محفظة مالية عقارية متوافقة مع الشريعة الإسلامية
نوع المحفظة:
شركة الأمان للاستثمار و شركة أراضي العقارية
مديري المحفظة:
20 مليون دينار كويتي (262 مليون درهم)
رأس المال:
4 مليون دينار كويتي (52 مليون درهم)
حصة مدير المحفظة:
16 مليون دينار كويتي (208 مليون درهم) بواقع
160 وحدة بسعر 100,000 دينار كويتي (1.3 مليون درهم إماراتي) للوحدة
الحصة المطروحة:
للأفراد (1 وحدة): ,000 دينار كويتي (1.3 مليون درهم إماراتي)
للمؤسسات (3 وحدات): 300,000 دينار كويتي (3.9 مليون درهم إماراتي)
الحد الأدنى للاشتراك:
15%، بعد خصم الرسوم
العائد الداخلي المتوقع:
3 سنوات + سنة تمديد إضافية
عمر المحفظة :
سيتم إعادة استثمار رأس المال إلى حين تسييل المحفظة و سيتم توزيع الأرباح مباشرةً
سياسة توزيع الأرباح: 2%
رسوم الاكتتاب :
2% من سعر الاستحواذ ( تدفع بشكل ربع سنوي)
أتعاب الإدارة :
25% ما يفوق عائد 15%
أتعاب تشجيعية:
50 – 80 % من إجمالي قيمة الأصول
التمويل:
ذات الهيئة الشرعية لشركة الأمان للاستثمار
هيئة الرقابة الشرعية :

8. [ ]
مُديرى المحفظة

9. شركة الأمان للاستثمار
تعتبر شركة الأمان للاستثمار واحدة من الشركات الرائدة في مجال الاستثمار الإسلامي في الكويت من خلال تقديم مجموعة من الخدمات المالية في مجال إدارة الأصول و الاستشارات الاستثمارية. تندرج أسهم شركة الأمان في سوق الكويت للأوراق المالية تحت قطاع الاستثمار ويبلغ رأس مالها الحالي 45 مليون د. ك. (161 مليون دولار أمريكي) و تدير الأمان أصول بما يقارب 2.2 مليار دولار أمريكي.
ستقوم شركة الأمان للاستثمار بدور مدير و مراقب شرعي للمحفظة.

10. شركة الأمان للاستثمار ملاك الشركة الاستراتيجيين: أعضاء مجلس الإدارة:
بيت الأوراق المالية (44.36%)
شركة مجموعة الصفوة (6.8%)
أعضاء مجلس الإدارة:
عبد العزيز دخيل الدخيل رئيس مجلس الإدارة
أيمن عبد الله بودي نائب رئيس مجلس الإدارة
خلف سليمان الجاسم عضو
محمد يوسف الصقر عضو
سليمان هاشم سيد الرفاعي عضو
د. طارق عبد المحسن المخيزيم عضو
باسم سليمان العتيبي عضو

11. شركة أراضي العقارية
يبلغ رأس مال شركة أراضي العقارية 200 مليون درهم مدفوع بالكامل و تأخذ من إمارة أبو ظبي مقراً رئيسا لها و يملك في الشركة نخبة من أعضاء الأسر الحاكمة في كل من أبو ظبي و البحرين و السعودية بالاضافة إلى :
هيئة قطر للاستثمار
شركة الأمان للاستثمار
مجموعة الفهيم
إيفولفنس كابيتال
ستقوم شركة أراضي العقارية بدور مدير أصول للمحفظة.

12. مجلس إدارة أراضي أعضاء مجلس الإدارة
عامر عبد الجليل الفهيم رئيس مجلس الإدارة
علي حمد الخريم الزعابي نائب رئيس مجلس الإدارة
خالد المهيري عضو
حامد راشد النعيمي عضو
فيصل بلهول عضو
صاحب السمو عبد العزيز بن فهد بن عبد الله آل سعود عضو
أحمد بطي المهيري عضو
محمد محارب القحطاني عضو

13. عوامل القوة لشركة أراضي
اختراق الأسواق
تستطيع شركة أراضي أن تصل إلى استثمارات و فرص عقارية فريدة من نوعها من خلال شبكة علاقاتها، الأمر الذي يمكنها من الاستفادة من التغيرات الاقتصادية و الديموغرافية الإيجابية في المنطقة.
الهيكلة والتمويل
النمط الابداعي الذي تتبعه شركة أراضي في هيكلة استثماراتها يمكنها من تحقيق أعلى العوائد بالإضافة إلى تجنب المخاطر. و فضلا على ذلك، لدى الشركة القدرة على الحصول على تسهيلات متوافقة مع الشريعة الاسلامية بتكلفة تنافسية.
التنفيذ
لدى شركة أراضي فريق إداري ذو كفاءة مهنية عالية مختص في تحليل و هيكلة و تنفيذ عمليات الاستثمار بالإضافة إلى تحديد انسب سبل التخارج.

14. عوامل القوة لشركة أراضي
توزيع المخاطر
توزع الشركة مخاطرها من خلال الاستثمار في مختلف القطاعات العقارية و في مناطق جغرافية متنوعة.
إعداد الدراسة
تعتمد شركة أراضي في اتخاذ قراراتها الاستثمارية على دراسة الفرص بعناية و إتقان و الحرص على تغطية جميع الجوانب الهامة.
المراقبة
تقوم شركة أراضي بمراقبة استثماراتها العقارية بشكل منضبط و تقوم كذلك بمقارنة عوائدها المحققة مع ما كان متوقع.

15. [ ]
الاقتصاد

16. اقتصاد الإمارات العربية المتحدة
لدى دولة الأمارات اقتصاد متنوع المصادر حيث يشكل الإنتاج النفطي 26.6% من الناتج المحلي الاجمالي للدولة، كما في عام 2005.
يمثل الناتج المحلي الإجمالي لإمارة أبو ظبي 60% من الناتج المحلي الإجمالي لدولة الامارات.
تشير توقعات غرفة تجارة و صناعة أبو ظبي إلى أن النمو الحقيقي المتوقع للإمارة سيبلغ 8.2% في نهاية هذا العام.
طموح إمارة أبو ظبي بأن تكون مركز اقتصادي و وجهه سياحية مصحوباً مع ارتفاع أسعار النفط سينعكس إيجابياً على النشاط العقاري في اللإمارة.
تقدر قيمة المشاريع العقارية المعلن عنها في إمارة أبو ظبي بما يقارب ثلاثة أضعاف قيمة ناتجها الإجمالي.
Source: Economist Intelligence Unit

17. سوق الإمارات العربية المتحدة
الطلب على المنازل الجديدة
2004
2005
F 2006
F 2007
تعداد السكان في الإمارات العربية المتحدة (مليون)
4.32
4.63
4.90
5.25
النمو
6.9%
7.2%
7.5%
المقيمين (مليون)
3.48
3.76
4.05
4.36
7.8%
7.9%
معدل تدفق المقيمين للسنة (ألف)
250
270
300
320
الزيادة في عدد المنازل
25%
28%
طلب المقيمين على المنازل (ألف) 60 70 80
عدد السكان في المجموعة العمرية 25 – 34 %
27%
29%
عدد السكان في المجموعة العمرية 25 – 34 (مليون)
1.17
1.25
1.33
1.42
من المحتمل إنتقالهم إلى منازل جديدة (ألف) 75
الطلب الكلي على المنازل (ألف)
120
130
145
155
تقديرات مدير المحفظة

18. سوق أبو ظبي العقاري الايجارات – المكاتب
ارتفعت ايجارات المكاتب في إمارة أبوظبي أكثر من 100% منذ 2005.
الإيجار الحالي للمكاتب الرئيسية 250درهم/قدم²
يصعب على المستأجرين في إمارة أبو ظبي لإيجاد مساحة فارغة للإيجار حيث أن نسبة الأشغال 99 % تقريباً في المناطق الرئيسية.
مستوى المكاتب الحالية متدنية وبحاجة للتطوير.
يتم تخصيص المباني الرئيسية في إمارة أبوظبي للقطاع العام، أما المساحة المتاحة للقطاع الخاص فهي ضئيلة نسبياً.

19. سوق أبو ظبي العقاري الايجارات – المناطق السكنية
الطلب الحالي لجميع أنواع الممتلكات السكنية يفوق العرض المتاح الأمر الذي سجل مستويات إشغال مرتفعة في إمارة أبوظبي.
يتم ابرام عقود الإيجار الجديدة في إمارة أبوظبي بعلاوة تصل إلى 25% فوق أسعار إيجار العقود السابقة و ذلك بسبب القانون الجديد الذي تم تفعيله سنة 2006 من قبل الحكومة و الذي ينص على تحديد سقف سنوي لإرتفاع الإيجار بنسبة 7%.
يصل معدل سعر المتر المربع في عام 2007 ما يقارب 3,150 دولار أمريكي.
هنالك سلسلة من المشاريع تحت التنفيذ في الإمارة، منها على سبيل المثال:
مدينة محمد بن زايد بتكلفة تصل إلى 38 مليار دولار أمريكي.
مشروع مارينا الذي يشمل 200 فيلا سكنية بالإضافة إلى تطوير عدد من الأبراج التي تضم مجموعة من الشقق.
إلى حين أن يتم الانتهاء من هذه المشاريع، يتوقع أن يكون هناك شح في المباني و الوحدات السكنية الأمر الذي يجعل إدارة الشركة واثقة من ثبات الأسعار على و ضعها الحالي.

20. مقارنة أسعار العقارات الموقع السعر للقدم المربع اسم المشروع
شارع الشيخ زايد
شاطئ مدينة الأعمال
مارينا دبي
وسط إمارة أبو ظبي
جزيرة ريم
وسط مدينة جبل علي
أبو ظبي
الراحة
جبل علي
واجهة دبي البحرية
شارع الإمارات
مدينة جميرا
مصفح
وسط الشارقة
40-60
الشارقة
وسط رأس الخيمة
30-40
إمارة رأس الخيمة
وسط الفجيرة
إمارة الفجيرة 20 20

21. خريطة بمواقع المشاريع 21 21

22. [ ]
هيكلة المحفظة 22

23. هيكلة المحفظة شركاء تمويل اسلامي 23 النقد الخارج
التزام مدير المحفظة 20%
النقد الداخل
مدير المحفظة
إدارة
25% فوق 15%
رسوم الاكتتاب 2%
2% من سعر الاستحواذ
المحفظة
الرقابة الشرعية
75% فوق 15%
المستثمرين
حقوق المساهمين 80%
15 % العائد المطلوب
مشروع 4
مشروع 3
مشروع 2
مشروع 1
شركاء
تمويل اسلامي 23

24. [ ]
سياسة الاستثمار 24

25. الاستراتيجية
تقوم استراتيجية الاستثمار على أساس الاستحواذ على الأصول العقارية والتي من المحتمل أن ترتفع قيمتها بشكل جوهري من وجهة نظر مدير المحفظة، طبقا لدورة الاقتصاد في دولة الإمارات و تتضمن القطاعات ما يلي:
الاستحواذ على الأراضي ذات الاستخدامات السكنية والزراعية والتجارية والصناعية في المناطق الناشئة والتي من المتوقع ارتفاع سعرها.
العقارات المدرة للدخل التي تحتمل امكانية تحويل الاستخدام أو التجديد أو إعادة هيكلة طرق تمويلها.
العقارات قيد الإنشاء المشارفة على الانتهاء مع نية إعادة بيعها عند اكتمالها ما أن تستقر إيراداتها النقدية. 25

26. المناطق المستهدفة مصفح ومنطقة محمد بن زايد منطقة خليفة
تشهد منطقة مصفح – كونها المركز الصناعي لأبو ظبي – تغيرات متسارعة حيث تنوي الحكومة إعادة تجديدها لتصبح منطقة سكنية وتجارية نشطة بالإضافة إلى تطوير بنيتها التحتية لاستيعاب المزيد من الأعمال الصناعية.
يؤمن فريق أراضي بوجود احتمال كبير لزيادة أسعار الأراضي في المنطقة نظرا للمشاريع الكبيرة التي تم الإعلان عنها مؤخرا بالإضافة إلى الطلب الكبير على المنازل و التوسع فى العديد من المناطق السكنية.
منطقة خليفة
تقع بين طريق المطار وشاطئ الواحة، وتتمركز مقاطعتي خليفة A, E بين أسرع منطقتين نموا في أبوظبي. سوف يضيف مجمع الراحة الجديد وحدائق الراحة التي قاربت على الانتهاء قيمة كبيرة وطلبا عاليا على العقارات السكنية، بالإضافة إلى توسعة المطار والذي يبعد أقل من 10 دقائق عن هذه المناطق. 26

27. المناطق المستهدفة جزيرة الريم مركز أبوظبي
تمثل جزيرة الريم فرصة لأبو ظبي لتطور مجتمعا على مستوى عالي في المنطقة. تمتلك شركة أراضي حالياً 6 قسائم للتطوير في الجزيرة، و توجد فرص ممتازة لارتفاع قيمة القسائم.
مركز أبوظبي
على الرغم من ضآلة فرص المتجارة بالأراضي في مركز أبوظبي نظرا لاكتمال تلك المنطقة، لا تزال توجد إمكانية كبيرة للاستحواذ على أصول مدرة للدخل عن طريق التجديد و إعادة التصنيف و تحسين إدارة العقار.
والسبب الرئيسي لهذه الفرصة هى الإمكانية الكبيرة لنمو الإيجارات كنتيجة لقلة المعروض ولانعدام الشفافية و عدم تكافؤ السوق. 27

28. سياسة الاستثمار
في ظل الظروف العادية للسوق، سيتم توزيع استثمارات المحفظة بما لا يتعدى الحدود التالية:
30% كحد أقصى للاستثمار فى عقار واحد
75% كحد أقصى في إمارة أبو ظبي، و سيتم توزيع المتبقي في مختلف الإمارات الناشئة.
متوسط الاحتفاظ بالعقار - لفترة 12 – 24 شهرا 28

29. [ ]
الفريق الإداري 29

30. الفريق الإداري علي حمد الزعابي نائب رئيس مجلس الإدارة - أراضي
سجل ممتاز في القطاع العقاري
بعد حصوله على شهادته في الهندسة من الولايات المتحدة انضم إلى هيئة أبوظبي الاستثمارية حيث كان مسئولا عن الاستثمارات العقارية في أمريكا الشمالية.
انضم الى شركة فنادق أبو ظبي الوطنية وارتقى إلى منصب المدير العام.
يشغل حاليا منصب رئيس فنادق ومنتجعات ميلينيوم، وهي شركة إدارة فنادق دولية رائدة مدرجة في بورصة لندن. 30

31. الفريق الإداري محمد كمال مسئول التطوير الأول - أراضي
مدير شركة أراضي. وهي شركة استثمارية عقارية تقع في أبو ظبي تركز على التطوير العقاري واستثمارات الأسهم العقارية في دول مجلس التعاون الخليجي.
مسئول عن صياغة وتنفيذ استراتيجية الشركة الاستثمارية وهيكلة استثمارات الأسهم الخاصة و الإشراف على تطوير ملكيات الشركة العقارية في المنطقة.
قبل الإنضمام إلى أراضي، عمل السيد محمد مديرا لشركة عقارات تنمية، وهي شركة تطوير عقاري تقع في دبي، حيث أشرف من خلال منصبه كمدير تنفيذي على 1.5 مليون قدم مربع من التطويرات متعددة الاستخدامات في مجالات التجزئة والسكن والضيافة مديرا للمشاريع من مرحلة تطوير المفهوم إلى التسليم النهائي.
يحمل السيد محمد كمال بكالوريوس في الرياضيات والاقتصاد من جامعة لندن لعلم الاقتصاد. 31

32. الفريق الإداري روبنسون جاي فرنش نائب رئيس التطوير – أراضي
بصفته مديرا لدى "ماثيوز ساوث وست ديفيلوبمنتز" في كندا والمملكة المتحدة، كان السيد فرنش جزءا أساسيا في الفريق الذي سلم أكثر من 3 ملايين قدم مربع من المناطق السكنية والتجارية ومحلات البيع في تورنتو، كالغاري، دالاس و لندن بقيمة إجمالية تزيد عن 2 بليون دولار أمريكي.
عضو في المؤسسة الملكية لمساح الأراضي المجازين ويحمل شهادة في إدارة الأعمال والاقتصاد من جامعة سيمون فرايجر في كندا وشهادة الماجستير في التطوير العقاري (إدارة مشاريع) من جامعة ساوث بانك لندن في المملكة المتحدة. 32

33. الفريق الإداري محمد العلي
نائب رئيس - الاستثمار العقاري – الأمان للاستثمار
نائب رئيس - الاستثمار العقاري لدى شركة الأمان للاستثمار، يمثل الأمان في العديد من مجالس إدارات الشركات في قطاع الرعاية الصحية و القطاع العقاري والقطاع التعليمي.
مسئول عن تنفيذ استراتيجية الشركة للاستثمارات المباشرة والعقارية، و عن هيكلة وتطوير فرص الأعمال الجديدة واستكشاف منتجات جديدة ومبتكرة محليا وإقليميا.
قبل انضمامه للأمان، شغل السيد محمد منصب مدير استثمار حيث أدار أكثر من 100 مليون دينار من العقارات لأفراد ذوي ملاءة مالية عالية في الكويت، كما شغل منصب نائب رئيس شركة إيكاروس العقارية، ومنصب المدير الاستثماري لدى شركة المال العقارية والمدير الاستثماري لدى بيت الاستثمار العالمي.
لدى السيد محمد 12 عاما من الخبرة ويحمل شهادة بكالوريوس هندسة كيميائية – جامعة فاندربلت وماجستير إدارة أعمال – كلية سعيد للأعمال، جامعة أكسفورد. 33

34. عوامل المخاطرة
التخارج: رغم أن الفريق الإداري يؤمن بأن الفترة المتوقعة للمحفظة واقعية تماماً، إلا أن بعض المعوقات قد تطرأ بحيث تسبب تأخير في عملية التخارج.
معدل العائد الداخلي: رغم أن الفريق الاداري يؤمن بأن معدل العائد الداخلي للمحفظة قابل للتحقيق، إلا أن العائد مرتبط بعدة أمور و التي من شأنها أن تقلل من العائد المتوقع.
الفريق الاداري: العديد من أعضاء الفريق يحتاجون للعمل و التنسيق مع بعضهم البعض لتحقيق النتائج المتوقعة.
معدل الفائدة والتضخم: قد تتأثر قيمة الاستثمارات سلبا أو إيجابا بالتغيرات المرتبطة بمعدلات الفائدة والتضخم.
المخاطرة الاقتصادية: قد تؤثر الظروف الاقتصادية سلبا أو إيجابا على المحفظة المالية.
مخاطرة العمل: على الرغم من أن القطاع العقاري قطاعا مستقرا في معظم الأحيان، فإنه قد يتعرض لدورة العمل الاعتيادية والتي تحتمل الخسائر. 34

35. للاستفسار محمد كمال Tel: (971) 2 626-4999 Fax: (971) 2 626-9777
محمد العلي
Tel: (965)
Fax: (965) 35

36. 36 36